雷恩沃特在房地产业的投资选择

政府为了帮助储蓄和贷款协会，也给房地产业带来了动荡。每位顾客都可获得联邦10万美元的存款担保，这一举措使得10万美元面额的存款单在货币经纪人之间大范围流通，导致过多资本涌入储蓄银行。政府的本意是想要货币流通进入实体投资，尤其是房地产项目，而实际上很多都流入了疯狂的风险投资。结果造成资产的极端投机，之后就是大范围的破产。

雷恩沃特发现很多行业动荡都是源于政府吃力不讨好的介入政策。

无论如何，截至20世纪80年代后期，在得克萨斯，房产似乎成了烫手的山芋，人人都急于出手。但那时候，雷恩沃特却趁机购进了多处酒店、不动产和土地开发资产；价格只是其价值的30%～35%。他的理由是尽管很多的得克萨斯开发商腰包鼓了，但借贷给他们的储蓄银行也赚了个盆满钵满，事实上，房屋建好后，存款人获得利息，存借机构出售又重新开放了。由于没有公司税或个人所得税，得克萨斯当时享有最优惠贷款利率。

雷恩沃特的第一笔划算交易是1990年从亨特家族那儿买进的那栋40层暗绿色玻璃幕墙的洲际大厦(Continental Plaza)。两年内，他就将大楼利用率从77%提高到约90%，部分原因是他将自己的公司搬进了大楼，包括哥伦比亚医疗集团。

雷恩沃特又发掘了一个适用于他的比较优势理论的公司：这是一家位于达拉斯的商业房地产公司，由前达拉斯橄榄球牛仔队受人爱戴的四分卫罗杰·斯托巴赫掌管。(这在华尔街叫做“交易流”优势。)

1994年，雷恩沃特的事业高速发展，他组建了一家名为新月房地产(Crescent Real Estate Equities)的房地产投资信托公司。他通过首次公开募股筹集资金3.5亿美元，每股股价为25美元。有雷恩沃特的声誉在，他只要承诺要大力建设公司就可以上市了。很多人基本上是盲目购买新月公司，《商业周刊》援引投资者的话说：“我们不是因为公司价值，而是冲着理查德·雷恩沃特的名声买的。”

他个人投资了3500万美元，加上“人力”资本，占到了新月公司1400万股；公司起步就有5个写字楼项目和一个零售项目，拥有3个住宅区开发项目的股份。3年之内，公司买进了市值约40亿美元的不动产，大部分都是以低折扣买进；包括85栋写字楼、7处零售地产、97个冷冻仓库、90家精神医院、7家酒店、两处温泉疗养地和5个住宅区项目。如图所示。

40亿美元的不动产

就在这段时间内，营运得来的资金增长了370%，股价上涨215%。新月公司大多数的现金流来源于写字偻和零售不动产，这些资产的2/3都位于沃斯堡地区。雷恩沃特在新月公司的成功主要因为低价收购了位于能源地带的高质量写字楼。他预见到即使油价不断下跌，随着当地条件的改善，然后他就可以提高写字楼租金。到1997年，他在新月公司持股的市值达到4.26亿美元。