【核心观点】

1、在目前房地产市场形势下，菏泽取消限售是完全可以理解的。

2、调控的目标是不是为了把房地产打趴下，不是为了把房地产打死，而是促进房地产市场的健康发展。

3、菏泽打响取消限售第一枪以后，对于很多同类城市具有示范效应。

4、菏泽放松调控透露出一个信号，中国房地产市场经过两年多的上涨以后，进入到一个新的转折点，房价上涨的动力基本没了。过去大家认为一线二线城市房价不会下降的预期，也在逆转。

5、要确保房地产市场不出问题，确保预期不从极度乐观转向极度悲观。房价如果说出现快速下跌，对宏观经济的影响也很大。

6、最担心一些大城市闻风而动，大城市房价太高了，往下调20%左右应该反而有利于整个市场的稳定。

7、房地产靠打针靠吃药是健康不了的，最终还要靠长效机制。

【新闻背景】

12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消去年规定的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”。

菏泽是此轮楼市调控以来第一个公开取消限售政策的城市。对此，山东省住建厅表示此文件未从上报，并称山东调控政策采用一城一策、因城施策的管控措施,各项政策还是各地方城市根据自身情况来主控，省住建厅会进行总体把控，不干涉各个地方住建部门的具体政策。分析人士认为菏泽此次取消限售政策，信号意义极强，对其它城市重启棚改、限售松绑、预售资金的管理方面，都会造成示范效应。

我看了一下各界的反应，我觉得大家反应有点过头。你比如说，这个事出现以后，有很多专家预测说，在巨大的这种压力下边，菏泽被迫会把取消限售的规定又会撤销掉。

我们从菏泽的一个解释来看的话，它讲主要是因为老百姓有要求，说棚改政策实施以后，大家买房子买不着，因为你以前实施了这种限制买不着，我想这是一个借口。

事实上我觉得，第一个，这个事到今天为止，并没有按照很多专家预测的说，人家收回成命，无论是山东住建厅还是菏泽本身来讲的话。

我觉得在目前整个房地产市场下边，这种取消限售本身是完全可以理解的。

2016年9月30号中国房地产市场进入一个调控周期，到今天为止两年多的时间，整个市场发生了明显的变化。

这个变化最主要体现在哪些地方？

我觉得最主要体现在两个：

第一个，是整个市场的预期已经发生逆转。经过两年的调控以后，这个市场的温度已经降得非常低了。大家去看对房价的一些判断，如果说一年前甚至今年上半年，还有很多人对房价的上涨预期很高的话，那么到了下半年，整个市场的预期完全逆转了。

第二个，我们看从全国房地产市场的一些表现来看，这一次降温，如果从涉及的整个区域来看的话，应该是覆盖全国的。房地产调控本身，因为调控它是一个短期的举措，这种短期的举措，本身它的目的就是为了降温。如果温度降下来以后，你再不断地给它打这个药，那就没有必要了。所以就我的理解而言，我认为没有必要大惊小怪，很正常，而且很合理。

不能说这个市场在高温的情况下你打降温药，当它的温度降下来以后，你还给它打降温药，那就没有任何必要。所以我觉得从这个角度来讲是完全可以理解的。

如果大家看中国房地产调控20年，调控的周期差不多就是两年。这一轮调控应该说已经超过两年的时间了，是过去我们历年的房地产调控里边，周期已经最长的了。那么两年到了以后，我们都会看到由点到面的一个放松。所以我觉得从调控本身，它本身作为一个短周期的措施来讲，它的目的也达到了。所以在这个情况下放松的话也是应该的。

第三个，就是从我们政策的目标来看，我们调控的目标是为了什么？不是为了把房地产打趴下，不是为了把房地产打死，而是促进房地产市场的健康发展。菏泽这么一个城市本身它是一个小城市，它在全国来讲的话并不具有代表性。而且是说我们来讲的话，过去我们的房地产调控，事实上一直在强调一个什么？叫因城因地施策。也就说每一个城市本身，它都应该根据当地房地产市场的具体情况出台一些举措，而不是跟风，不是说越严越好，或者越紧越好，而应根据房地产市场的变化，调控的举措也应该变化。

所以我觉得，尽管这个城市本身它不具有代表性，但是它打响这一枪以后，对于很多同样的城市来讲，一定具有示范效应。

也就是说，菏泽这一枪打出去以后，如果上边没有更强烈的反弹，或者说没有明确的指示的话，那么这意味着什么？就是大量的像菏泽这样的城市，就可能会慢慢地对一些过去过严的举措，在房地产市场温度特别高的情况下，一些限售、 限贷、限购等等这些举措，可能会做适当的调整。

我们从当前整个中国经济面临的基本趋势来看，政治局会议几次强调六个稳，在这六个稳里边，虽然没有稳房地产这一说，但是我想这六个稳里边包含着整个房地产市场的稳定。如果房地产市场真的出问题的话，中国经济要出很大的麻烦。

【新闻背景】

目前，菏泽房价在售项目均价9000元/平米。2016年均价为5588元/平米。2017年均价为6733元/平米，房价大幅跃升。过去三年时间，菏泽全力推进棚改，棚改规模在全国区市中蝉联榜首。随着棚改货币化安置收紧，市场迅速降温，三四线城市库存激增，就菏泽而言，12月份菏泽城区在售、待售项目110个，库存压力巨大。

菏泽的现状是中国三四线城市的缩影，消化库存，势必动摇限售政策。目前，全国有90多个不同级别城市执行了限售政策，张大伟认为：按菏泽的城市标准，全国起码有30个城市有取消限售可能。广州市住建委19日宣布，2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买，而过去只限定企业购买。珠海市斗门、金湾两区也将非本市户籍居民购房条件，从连续缴纳5年社保改为1年。

大家都在分析菏泽房地产市场的一个基本面，特别是菏泽这么一个山东的中等城市，居然卖地在2018年截止目前，卖地进入了30强，卖地卖的特别多。我们从这个来看的话，当然它对市场的稳定，它更加具有一些象征性的意义。所以我觉得这个市场本身现在来看的话，可能到了一个，我们如果讲房地产市场的转折点的话，我认为政策的转折点基本到了。对于过严的、对于在当时情况下出台的但是跟现在的整个房地产市场不太吻合的一些调控的举措，进行微调。

当然中国的房地产调控，过去多年大家有一个共同的评价，就是说调来调去就是空调。当房价上涨的时候调也调不下来，但是当房价出现下跌的这种态势的时候，调控立即会前功尽弃。

那么就当下整个房地产市场的走势来讲，我觉得菏泽这种放松调控本身，其实更加透露出一个信号是什么？中国房地产市场经过两年多的这种上涨以后，基本上整个市场也进入到一个新的转折点。

我们从今年整个市场的一些指标来看，降温非常明显。现在无论是一线城市 、热点城市，其他的大城市，还是四五线城市，经过2到3年的这种政策的释放以后，我们看到大家的预期已经基本彻底扭转了，房价上涨的动力基本没了。在这种情况下，我们甚至看到，比如说过去大家认为的一线二线城市不会下降的这种预期，也在逆转。

量价齐跌成为目前整个市场的一个基本面。

在这种情况下我倒觉得政策应该具有前瞻性。也就是说，当房地产市场的走向出现逆转以后，大家的预期开始往下走以后，政策的调整应该提前。比如说在2014年以前，当房地产整个市场出现明显的降温迹象的时候，我们没有及时调整调控的力度，导致2014年整个市场往下走。整个市场往下走，然后调整幅度过大以后，到了最后我们救市的政策又力度过大，导致市场又出现一次报复性的反弹。

菏泽放松以后，如果国内有其他城市跟进的话，我倒觉得要把握因城施策这么一个基本的基调。我想对于中国房地产市场来讲，房住不炒基本的定位一定要明确。也就是现在对有些限售、限购等等这些政策进行调控，不是说我们又要鼓励大家去炒房子，又要鼓励投资投机，这个红线一定要把住，也就是说不要让房地产市场再出现大起大落。如果说现在一旦放松，大家一哄而上,到最后又进行新一轮爆炸的话，那么房地产市场积累的风险和压力就会非常大。

全国性的房地产调控的总基调来讲的话，也必须强调，比如说我们很多城市如果说出现这种政策的调整的话，一定要告诉他们不是回到以前，我们再也不能玩这种循环。一旦我们讲，现在整体房价经过2016年以来的这次上涨以后，中国房价整体处在高位，风险应该说比较高的，有一些城市的房地产泡沫还是比较严重的。所以在这种情况下，我们现在主基调，还是应该用于我们整个市场的稳定。在整个宏观经济下行压力比较大的情况下，我们要确保房地产市场不要出问题，确保预期不要从一个极度乐观转向极度悲观。房价如果说出现快速下跌的话，对整个宏观经济的影响也是比较大的。

我们这一次如果说一些城市出现调整的话，那么一定要避免另一些城市进行跟风。你比如说一些大的城市，大的城市本身房价已经处在高位，一旦放松调控以后，房价又会出现明显反弹，对于这样的城市本身一定要严格把握。

我们对房地产的整体定位不能出现改变。也就是说，过去我们讲的房地产本身，它这个产业本身对于宏观经济的稳定很重要，但是不要把它当成工具。房子是人住的，不管政策如何变化，不管房地产市场的温度如何，这个基调不能改变。

我现在最担心的是什么？像菏泽这样的同类的城市进行调整，我是同意的。但是我担心一些大城市闻风而动，因为现在整个从市场的温度来讲的话，其实降温最快的反而是一线城市跟大城市。这些城市降温之所以很快，是因为房价太高了，我觉得房价有调整的空间。房价往下调，调个20%左右应该来讲的话反而有利于整个市场的稳定。在这种情况下，一旦这些城市本身跟着菏泽去走的话，可能会出问题。对菏泽这个政策本身我们可以进行正确解读，另一方面我觉得在目前敏感的时点，然后其他城市怎么样闻风而动，其他城市怎么样看？菏泽政策调整以后，他们会怎么弄？我觉得非常重要。

第三个我想长效机制一定要跟上。因为调控两年多时间以来，我们如果现在去看长效机制的话，进展还是比较慢，各个层面的政策信贷也好，信息也好，土地也好等等，我们从各个政策的进展来看的话，还是比较慢的。

中国房地产市场最终能否回归常态，能否回归健康的表现，最终要看长效机制，而不是说政策本身。政策本身的目的，只是把温度降下来。打一针降温药，当温度特别低的时候，这个针就不用打了。但是我们的目的是让它健康，健康靠打针靠吃药，它是健康不了的，最终还要靠强身健体，靠长效机制。