[马光远看股市]疫情不会改变房地产趋势，自住和改善需求的可以出手了

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全球开启货币宽松模式，房产价格会不会水涨船高？各地接连出台楼市调控政策，房住不炒、一城一策如何实施才能真正稳市场？疫情之后，房地产市场会发生哪些变化？

3月31日晚，央视财经主持人张琳连线央视财经评论员马光远，聊聊房子那些事。

问题一：疫情对房地产市场冲击有多大？

谈房地产必须关注三个重大前提，首先是疫情防控，中国已经打完了上半场，其他国家的确诊人数还在上升。其次是恢复生产，中国已经走向正常化。还有第三，应对疫情，全球央行已经开动了印钞机，在全球央行开动马力印钞的时候，我没见过有房价下降的先例。只有在大萧条出现的时候，大家对经济很悲观的时候，才会出现一面放水，一面资产价格往下掉的情况。我目前的判断是，中国这边风景独好。

问题二：政策会松绑吗？

过去几年我们的房地产政策在“房住不炒”主基调下面有点过于偏紧，没有疫情的话也会适度微调的。因为过快上涨的行情基本上已经不存在了，过于严厉的房地产政策并不利于房地产的健康持续发展。去年中央经济工作会议的基本定调，一是坚持房住不炒，二是重点落实因城施策。

政府调控的目的是为了让房地产回归居住的属性，但是如果你重新回到过去鼓励大家炒房、投机的老路上来，那就要叫停，所以一些城市的政策出现了官网“一日游”，一天以后紧急收回。每一次经济下行的时候大家都会把希望寄托在房地产身上，个别地方政府是有这方面的冲动的，但是如果出现这种严重违背房住不炒的情况，我觉得及时叫停那是必然的。

问题三：政策微调是不是意味着房价上涨？

不一定！中国房地产走到今天，过去20年那种快速上涨、全民炒房的周期基本已经结束了，房地产进入了新周期，主要标志是城市之间的严重分化，房子之间严重分化，房地产开发商之间严重分化。用我的话讲，投资房地产不需要智商的时代基本结束了，所有城市上涨的历史基本结束，不能说一旦政策宽松房价又会上涨。

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第一，管理层不要担心；第二，老百姓不要担心；第三，开发商不要幻想；第四，炒房者要警醒。房地产投资从过去的全民时代已经进入专业时代，如果你要投资房地产的话，一定要做研究。

问题四：深圳前段时间涨了10% 一线城市楼市火爆？

看楼市的话，在中国有两个城市是风向标，第一个是深圳，第二个是杭州。上一轮房地产上涨的序幕是从2014年杭州房价开始下跌，跌了差不多九个月以后，政策开始松动，第二年深圳开始暴涨，2016年全国房价上涨，2017年三四线城市上涨，到了2018年很多小县城上涨。

2020年房地产基本面的变化是，一线城市包括北上广深，将告别调整重回上涨，当然这种上涨跟过去暴涨不可相提并论，房价出现抬头的现象是正常的。

问题五：一线以外城市房价怎么走？

中国有很多城市，房地产基本面比较危险，因为房子基本够了，告别短缺以后，没有投资价值。大家千万不要碰一些小城市，特别是人口、产业、经济差的城市，虽然你看相对价格并不高，但其实这个价格已经处在历史高点，未来没有支撑继续上涨的因素。

但是对有些城市来讲，城镇化进程没有结束，人往大城市流的趋势没有结束，在这种情况下一些人流、产业流、信息流、物流各个方面居于区域优势的城市，无论大小，只要具备这些特点的可能还会上涨。

我真的非常看好武汉，武汉一定能够崛起为中国的一流城市，中部最大的城市，因为像疫情这样的考验，对一个城市各方面的管理和竞争力都有极大的提升。武汉整体疫情结束以后，买第一套房的要抓紧。

问题六：首套刚需和改善型住房最近可以入手吗？

对很多现在首套置业的人来讲，今年真的可以好好看，如果你非常担心就等疫情结束，也不着急，但是如果说基本有一个判断以后，你也不要犹豫。买房子的时候，你就好好研究你这个城市房地产的基本面，多听听中介，多听听开发商，多听听专家的看法，综合意见以后做一个决定。

另外，改善型目前是可以出手的，只要你是好的城市，不要犄角旮旯，不要非常小的、偏的城市，我认为没有特别大的问题，可以好好看了。

耐心是种美德，耐心也是财富，不要着急。

问题七：房贷利率会慢慢下降吗？

几乎所有专家都在预测利率下降是一个大趋势，我想告诉大家的是，几乎所有专家都这么说的时候，你一定要打一个问号，不一定。大家可以看一下利率发展的历史，利率的短期趋势是可以降的，如果没有疫情，两到三年的时间中国的利率下降是可以看见的，但是长期怎么走，真的不知道，一旦遇到通胀的话，利率怎么可能往下走，世界上所有的央行所做的就是加息，不断加息。

问题八：房产税什么时候会出台？

房产税最终肯定会推出，这个趋势不可逆转，但在短时间内推出的概率比较低。究竟什么时候出来，我觉得不仅仅是一个法律问题，它还要考虑房地产市场本身的承受力。世界上所有国家在立房产税的时候都有一个基本原则，就是不影响房地产稳定健康的发展，而且，房产税是中国有史以来对老百姓财富影响最大的一个税，这个税一定要慎重，立法也好，论证也好，一定要慎重。我认为，今年肯定不可能，明年也不可能，2022年也不可能，这个事还要好好论证。

问题九：长期租房划算吗？

我不认为大家会长期租房子，因为这是中国人的观念不允许的，市场没有充足机构租房的产品，包括配套、服务、监管都跟不上，这意味着在中国一辈子租房子的人，是极个别的人，所以租房是一个短期的选择。

对于年轻人来讲，一毕业后没必要立即去买房子，解决一线城市年轻人的租房问题，不仅仅要靠市场，政府也要有所作为，去提供大量适合年轻人的租房产品。

问题十：“学区房”还有价值吗？

我觉得最起码在10年以内，“学区房”这个概念不会消失。10年以后，如果说中国的孩子真的少了，中国的教育发展真的慢慢往均衡方向发展，教育资源不再那么紧缺，我们可以不考虑。

但是最起码在目前，如果你是一个马上要上学的孩子的父母，千万不要被误导，我想告诉你，学区房是很重要的，而且每个父母都希望孩子赢在起跑线上，在他们眼里边就是有好的学校。既然大家都这么想，你怎么能够否定学区房的价值呢？