马光远：只有20%的房子值得买

自房地产市场改革以来，买房与房价就成为了国民话题，但无奈中国地大物博人也多，每个区域和城市都有自己的特性，想要分析房价就显得过于复杂。

尤其是去年的时候，受疫情影响人人都不看好市场，然而2020年全国商品房销售却呈现稳健增长态势，商品房销售额增速同比提高2.2%，销售面积同比提高2.7%，创造了有史以来的销量顶峰。

与此同时，很多人也坚信房价要降的观点，只因为2021年是国家房地产调控的第六年，而官方也始终在强调“房住不炒”的基调，2020年疫情影响下，楼市调控没有放松，新的一年却开始越演越烈。

开年不久，各地开始轮番出现“火热”现象，紧接着诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各式各样的调控手段开始对楼市乱象进行精准打击。

据不完全统计，今年以来，各地出台房地产调控政策已经累计达60余次，楼市“过热”成为了密集调控的市场原因，也正是如此，市场上开始传言“房价告别暴涨”、“楼市要崩盘”。

事实上，最近楼市调控政策还是以打击炒房为主，从购房资格、金融渠道下手，清理炒房的渠道，顺便也能够稳定市场的价格预期。

仔细分析一线城市，尤其是北京上海的房价，可以发现这是正常的市场周期反弹，被压抑几年的市场总会有爆发的时候，但官方调控的决心非常坚定，及时因城施策抑制房价过涨，降温的效果自然不错。

只不过在市场的影响下，加上国人“买涨不买跌”投资思维，所以有的城市调控措施依然还不能发挥完全作用，但基本上很少出现‘越调控越火爆’的现象。

另一方面，2021年的楼市调控毫无疑问是升级了。

房地产从本质上是金融，今年就要从控制“钱袋子”来控制地产，因此中央的金融政策开始逐渐由宽松转变为收紧，很多地方银行涉房信贷也开始收紧，这一点从年初传出多家银行房贷停贷中可以看出。

为加强房地产信托合规管理和风险控制，高层还针对开发商的融资信托，设置了三道红线监督，行业监管力度加强，抓住了房企资金来源的重要渠道，无异于把控其生命线，这手段不可谓不强。

种种情况都在昭示着房地产市场未来将逐渐趋于稳定是大势所趋，但购房者需要明白一件事：

2021年的中国楼市，普遍大涨不可能，但点状的突起一直存在。

这就是典型的房地产二八法则，经济学家马光远就曾表示，未来只有20%的开发商能活下来，20%的城市具有投资价值，20%的房子才值得买。