马光远：最终压垮房地产泡沫的是低生育陷阱

近年来，中国新增人口数量持续下降，2020年因疫情影响下降更为严重，根据多地公示的数据来看，出生人口环比下滑严重，像河南、合肥、广东等地下滑20%-30%。

按照这样的趋势发展，低生育率成为中国未来的可预见性危机，会成为中国发展的重要阻碍，前不久经济学家马致远就表示最终压垮房地产泡沫的是低生育率陷阱。低生育率的影响到底有多可怕？它会给楼市带来什么样的的影响呢？

目前，中东亚地区的低生育情况最为严重，以日本为例，近年来新增人口数量下降产生的不良效应开始发酵，这要追溯到日本经济衰退之初，19世纪7、80年代美国发动的贸易战之后，日本经济受到重创。

90年代初，房地产经济泡沫破碎，股市也一落千丈，日本经济从“失去的十年”到今天的“失去的三十年”，始终没有重回高速发展的轨道，其主要原因是人口问题，因为新增人口数量下降，从2000年开始日本老龄化速度加快，劳动力人口下降，经济发展出现停滞。

值得一提的是日本经济虽到受人口因数影响速度放慢，但其在人口红利转折之后，日本已完成了整体城镇化，成为人均高收入国家，但是相比日本，我国经济发展面临更加严峻的问题。

由于90年来以后中国新增人口减少，加上老龄化现象严重，所以到2010年总GDP值超过日本后，我国经济发展速度明显减缓，中国人口结构呈现两极分化局面，劳动力人口严重不足，制造业方面又缺乏创新。

这就让本身以传统制造业为主的国民经济极大缩水，制造业优势无法继续得到发挥。据数据统计，2019年中国出生人口一千四百余万人，出生率仅为10.48‰，相比2018年减少了58万。

2020年底多地公开的出生人口数据显示，出生率环比下降了20%-30%，中国实际上已经跌入“低生育陷阱”，政府实施的二胎政策也没有起到有效作用。另外，劳动人口从2012年起到2019年连续下降，下降总数高达3000万。

同时60岁以上人口持续增长，预计到2050年左右，占比将达到总人口的35%，成为世界上“最老”的国家，经济呈现“未富先老”的局面。

其实，影响国家发展的最主要因素并不是人口数量，而是人口结构，目前中国老龄化严重，每年的死亡人口都在不断增加，生育率又在不断下降，就导致新增人口速度跟不上死亡人口速度，人口总数量会持续减少。

另外20-40岁年龄段的人口数量也会不断减少，作为社会的主要劳动力，持续减少会重创各个行业，劳动力跟不上，经济发展就会减速，经济发展变慢就会降低人们生育小孩的期望值，低生育率现象持续，形成死循环之后的结果就是人口数量越来越少，低生育率越来越高，这对一个国家来说产生的后果极其严重。数十年来，中国一直大兴土木，大搞房地产开发，2019年我国房地产同比增长9.9%，投资总金额13.22万亿元，高于全国GDP增速；2020年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。

尽管从2010年开始，国家对房地产行业进行了严格调控，但是房地产投资依然热度不减，房价与地价比整体上升，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，房地产行业有着较大的盈利空间，作为房地产的重点投资，住宅地产的房价一直处于上升趋势。

其是学区房更是受到热炒，利润空间非常巨大。在巨大的利润空间背后，房地产经济占据国内经济不小的比重，但这个巨大的经济泡沫也存在着诸多破裂的可能，表面上看得到很多房地产项目开发火热。

期望指数很高，但大多都是靠炒作出来的假象，城市的地产开发日渐泛滥化，但是人们的选择毕竟有限，曾经很多地方出现空无一人的“鬼城”建筑，其实这种现象目前非常常见，楼盘的入住率很低。

像一些老住宅也多出现了十室九空的现象，同时未来房地产行业的竞争也会越来越大，拿地成本和人工成本都呈上升趋势。行业存在着巨大利润的同时也存在着潜在危机，房地产经济对整个市场的影响是非常巨大的，比如迪拜作为世界房地产开发的巨头，标志性建筑琳琅满目，曾一度成为世界的旅游圣地。

但正是因为房地产的过度开发，国库亏空，国债金额巨大，于2009年爆发了金融危机；同样作为发达国家的日本，曾因美国发动的贸易战，房地产经纪受到非常大的影响。

我们国家作为房地产开发力度较大的国家，同样会面临这样的风险，国内的金融贷款涉及最多的就是房地产行业，那么一旦行业缩水或受到冲击，资金将难以收回，银行会面临非常大的金融压力

总的来说，房地产行业长期看人口、短期看金融，经济学家马光远表示：最终压垮房地产泡沫的是低生育率陷阱。从2015年开始，房地产的销售规模扩大迅速，貌似前景广阔，实际上这样一个规模，需要的是中年人投资和青年人刚需购房的支撑。

中国目前的低生育率的影响因素主要是恐婚、拒婚、大龄结婚等，结婚数量的减少导致婚房需求量减少，很多人迫于经济压力，不敢多生育，即便国家开放二胎政策，但依然没有效果。

实际上房地产行业也是影响人们生育率下降的关键因素，很多人买不起房结不起婚更生不起孩子，而一旦有了孩子还要提前筹备学区房，学区房在各个省市都已经直奔天价，一套已经是大部分人的承受能力了，更别说两套三套。

迫于居住压力，人们的消费欲望会被挤压，从而影响实体企业，国内市场被刺激的程度较小，经济发展也会受到影响，人们的买房年龄提高是这一现象的具体表现。

目前天津、上海、北京、深圳、东莞的平均购房年龄已经超过了33岁，天津的平均买房年龄甚至达到35.4岁，房产又是内销行业，针对国家内部量身制造，可以说房地产直接或间接地影响了生育率

因果循环，最后影响房地产行业的也将是人口因素，低生育率产生的结果就是人们对房产的需求减少，马光远的说法有一定的道理，一些专家呼吁放开生育的同时，也呼吁“房住不炒”的经济形势，才能保证经济的可持续发展。

低生育产生的“灰犀牛”效应已经呈现，别让“灰犀牛”再变“黑天鹅”。万万没想到，中国这样一个人口大国，即将要面临的是新增人口数量减少的危机，曾今的中国人非常清楚生育的重要性，这不只是婚姻的结果，更是家的传承和继承，生育并没有成为一种“经济压力”。

有人说，过去一个家庭里生育五六个孩子都能活，现在要是生育同样数量的话一个都活不成，这就是当下社会的普遍现象，孩子可以有钱生，但是没钱养，现在的房地产、教育、医疗都成为了人们的生活压力，很多人不敢结婚，不敢要孩子，甚至不敢生病、不敢死亡都是为经济难题。

中国人口红利的转折点到来，这意味着社会劳动力人口数量下降明显，除了房产会受到影响之外，中国制造业会受到巨大影响，更何况中国城镇化水平和日本这样的发达国家之间还存在着很大的差距。

虽然近些年中国经济发展有所突破，但就速度和水平来说还相差甚至，人均收入差距悬殊，国内贫富差距依然很大，如果低生育率效应持续发酵，国内面临的社会问题和经纪问题会被蒸成大馒头，到时就很难消化了。

为刺激人口增长，2016年国家放开二胎政策，取得了一定效果，二胎数量增加明显，这是因为二胎之后产生的堆积效应，二胎集中释放预计可以持续7.5年，但是到了2023年，生育堆积效应结束，人口出生数又会迅速下滑。

人口新增政策鼓励产生的结果只能维持很短的一段时间，一旦作用结束，中国会面临更加严重的人口问题。到时，人口问题会引起社会经济的不良反应，并且是一环扣一环，很难解决。