管清友：房地产板块的投资逻辑在向消费、制造业转变

之前大家担心中国可能被排除出全球产业链条，现在看来中国在保障全球产业链和产业生态完整性方面发挥着重要作用。

股市昨天(8月11日)的大跌是因为社会融资总量和M2的增长速度不及预期，背后的原因是我们的货币政策在边际收紧。

中国的宏观政策仍存有可操作空间，我们可以通过经济结构的变化和产业升级来实现经济复苏，无需采取美、日的极端宽松政策。

房地产行业迎来“新周期”，行业性质也开始从金融属性向制造业、消费业转变。

要让整个资本市场重新认识地产股、改变对地产股的投资逻辑，需要经历一个相当长的过程。

在8月12日召开的“2020博鳌房地产论坛”上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友作客博鳌直播间并接受《红周刊》等媒体的采访。管清友表示，中国上半年应对疫情的效果与经济复苏的情况都超出了市场预期，这也侧面反映了中国在全球产业链中的重要地位。

中短期内中美博弈仍会给经济带来较大的冲击，这会增大二级市场的投资风险，但长期来看股市仍会呈现结构性行情，继续延续好公司的牛市。随着各地房地产行业的密集调控，楼市在告别了大涨大跌行情之后，也在实现从“金融业属性”向“制造、消费业属性”转变，但这将是一个很漫长的过程。

以下为直播间实录：

《红周刊》采访部分

《红周刊》：有市场观点认为近期二级市场的牛市行情是背离经济基本面的，您也提到昨天的大跌是由于社融和M2数据不及预期，那么您如何看待牛市行情的持续性？

管清友：如果我们以一个月为观察周期来看，7月份以来的指数上涨是资金推动型牛市，一系列的宽松政策推动了资产价值的升高，而这种资金推动下的牛市也面临“来得快去得快”的风险。但如果我们从三五年甚至十年的维度来看，这也是一个大周期的起点，我们可以称之为居民资产池的转换，即房地产市场不断趋稳，居民金融资产比例慢慢提高的资产转换周期。

从长期持有的角度来看，中短期内的市场波动都可以忽略不计，但前提是你持有的是真正优质的资产。但是短期内，在A股市场优质资产价格被不断推高且贸易摩擦不断的内外环境下，股市的波动性会更强，投资风险也更高。

在当前流动性相对比较宽松的环境下，近期大量新增的IPO公司可能会比医药、消费、科技板块的一些龙头股的投资性价比更高。现在IPO速度的加快和上市公司数量的增加，某种程度上也是为了抑制资产泡沫的膨胀。

《红周刊》：地产股一直被视为周期股，其行情也更多受政策方向影响。随着房地产行业平稳期的到来，地产板块的投资逻辑是否也会发生一些变化？

管清友：过去几年房地产行业呈现典型的高周转、高杠杆特性，很多机构都把上市房企的行业属性归为金融业。而如今房地产进入了一个新的“周期”，即降速、降杠杆，当房子的投资属性和市场的投资热度降低之后，房地产的行业性质也开始从金融属性向制造业、消费业转变。

虽然人口老龄化的加剧在某种程度上弱化了住房刚需，但无论从供地还是人类的居住改善型需求方面来看，房地产行业的长期性都是毋庸置疑的。近年来很多房企都在谋求转型，但要么转型失败了，要么转型业务的收益远不及住宅开发。香港房地产企业的降杠杆之路经历了漫长的20年，但内地房企的长周期才刚刚开始。要让整个资本市场重新认识地产股、改变对地产股的投资逻辑，也需要经历一个相当长的过程。