时隔10多年后，同样的泡沫开始大规模在美国衍生。“9·11”后，随着一系列上市公司的假账丑闻一一曝光，为了防止美国陷入经济衰退，格林斯潘从2002年着手将联邦基金利率(Federal Funds Rate)从1.25%调减至1.00%。持续3年的低利率和宽松的货币政策引发大最资金流入房地产业，并催生了次级抵押贷款市场的繁荣。
格林斯潘后来也承认，这一次降低联邦基金利率的举措对风起云涌的房地产热和重新申请贷款狂潮有深远影响。当时华尔街发明的有关次级抵押贷款的各种创新金融工具为更多不具备贷款条件的人大开方便之门。随着房地产价格不断走高，不少美国人也纷纷加入到贷款购买第二套房用于投资的炒房团大军中，房地产价格在他们的热捧下不断创出新高。
2002年初，结束环球旅行回到纽约的罗杰斯发现，物价涨得相当厉害。一开始他还列了一份涨价名单，结果这份名单越列越长，几乎所有行业的服务费都以两位数的速度增长。不论是取暖费、学费、律师费、医疗费用，还是保险、地产悦、住房费用、牙医账单，更不用说教育、娱乐、服务业，耐用品、干洗店等一系列开支在过去5年中均呈双位数增长。多年的投资经验告诉他，美国的通货膨胀并未得到有效遇制，相反有更加恶化的苗头。凭借直觉，他认为美联储又在加速大印钞票了。他感到担忧，大量钞票被注入到国民经济体内，这股货币扩张的速度前所未有，同时美联储采取了宽松的财政政策，这样做的后果不堪设想。
2002年3月，罗杰斯发表题为《他们又一次向我们撒谎》(They AreLying to Us Again)的文章，直言不讳地批驳美国劳工局(Bureau of LaborStatistics)公布的消费者物价指数(CPI)数据造假。根据美国劳工局此前发布的统计数据，剔除食品和能源消费之后，2001年1月到2002年1月间，美国的通货膨胀率仅上升了2.6%；而食品和能源消费仅上涨了1.1%。这些数据的真实性令人质疑，他身边的所有事实都告诉他物价飞涨的厉害，回纽约后他去做体检，发现医院的收费是3年前他离开纽约时的两倍。一罐汤居然要价近3美元，去看场电影得花10美元，用他的话讲:“买爆米花跟买金块似的。”
罗杰斯从全国剧院企业家联合会(National Association of Theatre Owners)的统计数据了解到，1998-2001年，电影票均价以每年6.4%的速度递增。每所大学都在抱怨成本支出高昂，美国邮政部门建议从2002年6月起，对每枚一级邮票涨价8.8%。而在过去的3年中，这类邮资已经上涨了15.6%。种种迹象让他有足够的理由不相信政府所说的通货膨胀已经“胎死腹中”。
当他向周围人表述自己对物价的看法时，每个人都飞快地表示赞同。更令人意想不到的是，在此前的一次广播节目中，他直言美国现在物价飞涨，通货膨胀很厉害。节目播出后，从全国各地潮涌而来的邮件莫不对他清醒的头脑表示感谢与赞赏。有一家大公司的CEO在给他的邮件中写道:“我每天都在看电视上说如何没有通货膨胀，但我的日常支出却涨得飞快。很明显，我的日常支出可不会和我看同样的节目。”
4月中旬，罗杰斯发表题为《不真实的房地产》(Unreal Estate)的署名文章预告房地产饱沫。在文中，他一一列举了这样的事实:根据美国房地产商联合会(National Association of Realtors)的统计数据，自1995年以来，中央区的房地产价格已跳涨了近40%。房地产业两位数的投资回报率立刻令股市贫血，大量资金从股市流向房市，“投资房地产”已成为当下投资者的口头禅。商务部宜称，2月独立住宅房价上涨了7.4%,刷新了20年来的纪录。很明显，房地的统计数据了解到，1998-2001年，电影票均价以每年6.4%的速度递增。每所大学都在抱怨成本支出高昂，美国邮政部门建议从2002年6月起，对每枚一级邮票涨价8.8%，而在过去的3年中，这类邮资已经上涨了15.6%。种种迹象让他有足够的理由不相信政府所说的通货膨胀已经“胎死腹中”。
当他向周围人表述自己对物价的看法时，每个人都飞快地表示赞同。更令人意想不到的是，在此前的一次广播节目中，他直言美国现在物价飞涨，通货膨胀很厉害。节目播出后，从全国各地潮涌而来的邮件莫不对他清醒的头脑表示感谢与赞赏。有一家大公司的CEO在给他的邮件中写道:“我每天都在看电视上说如何没有通货膨胀，但我的日常支出却涨得飞快。很明显，我的日常支出可不会和我看同样的书目。”
4月中旬，罗杰斯发表题为《不真实的房地产》(Unreal Estate)的署名文章预警房地产饱沫。在文中，他一一列举了这样的事实:根据美国房地产商联合会(National Association of Realtors)的统计数据。自1995年以来，中央区的房地产价格已跳涨了近40%。房地产业两位数的投资回报率立刻令股市贫血，大量资金从股市流向房市，“投资房地产”已成为当下投资者的口头禅。商务部宣称，2月独立住宅房价上涨了7.4%,刷新了20年来的纪录。很明显，房地产热已像洪水一样在糟糕的经济之舟内泛滥。
“几乎每个人都在问:‘这到底能持续多久?’”他认为不断走低的利率无疑为干柴烈火的房市加了一壶清洁燃油，激发这场火烧得更猛。美国30年固定贷款利率从2000年5月的8.7%降至11月的6.5%。这样的“恩感”引发更多人进行二次贷款，投资股市、支付账单或者在房市里投机炒房。有数据显示，1995年美国的房屋抵押贷款总额为28901乙美元，5年之后，这个数字就激增至6300亿美元，狂飚了118%, 罗杰斯表示。美国人民在疯狂借钱时。依然坚守其全球储蓄率最低的国家“宝座”。所有家庭的债务总和大概为7.5万亿美元，是10年前的两倍。这种过度举债无疑是一个随时会引爆的灾难!
罗杰斯注意到，不少房地产经纪人以让利方式很快将手中的抵押贷款业务脱手给美国政府的两大住房抵押贷款公司:房利美(Fannie Mae，联邦国民抵押联合会)和房地美(Freddie Mac,联邦住房贷款抵押公司)。有将近七成的新抵钾贷款业务被这两家公司买走。他认为这种现象非常不正常，房价的上涨速度超过了工资上涨速度，让更多人卷入对房地产的投机中，也让更多人陷入房屋抵押债务中。这不是泡沫是什么?从全国来看，已有迹象显示，住房价格已有疲软迹象，2001年第四季度房价下跌了1.9%，他认识的两个在加州做房地产投资最成功的大腕早已退出房地产市场，静观这个泡泡会吹多大。
末了，他以1987年的例子告诫人们，1987年日经指数首次涨到了20 000点，很多人说还要涨。但有些人立刻清仓离场，认为市场溢价太高。到1989年12月，日经指数涨至最高点38 915.87，如今日经指数却在11 000点附近辗转徘徊(2002年4月数据)。他认为富人之所以成为富人就是“卖得太快了”，即发现有饱沫就离场准保没错。