罗杰斯注意到，不少房地产经纪人以让利方式很快将手中的抵押贷款业务脱手给美国政府的两大住房抵押贷款公司:房利美(Fannie Mae，联邦国民抵押联合会)和房地美(Freddie Mac，联邦住房贷款抵押公司)。有将近七成的新抵押贷款业务被这两家公司买走。他认为这种现象非常不正常，房价的上涨速度超过了工资上涨速度，让更多人卷入对房地产的投机中，也让更多人陷入房屋抵押债务中。这不是泡沫是什么?从全国来看，已有迹象显示，住房价格已有疲软迹象，2001年第四季度房价下跌了1.9%，他认识的两个在加州做房地产投资最成功的大腕早已退出房地产市场。静观这个泡泡会吹多大。

末了，他以1987年的例子告诫人们，1987年日经指数首次涨到了20 000点，很多人说还要涨。但有些人立刻请仓离场，认为市场溢价太高。到1989年12月，日经指数涨至最高点38 915.87，如今日经指数却在11 000点附近辗转徘徊(2002年4月数据)。他认为富人之所以成为富人就是“卖得太快了”。即发现有泡沫就离场准保没错。

罗杰斯对房地产饱沫的担忧很快被人们对房地产的投机狂热淹没了。这年底，格林斯潘在一次演讲中宣称，资产泡沫是无法察觉的，货币政策不应当用来抵消泡沫。他认为，资产泡沫的破裂是可以观测到的，货币政策应当用来挽救饱沫破裂带来的后果。对于不少人批评的“低利率”政策，他表示，低利率让抵押贷款处于可控范围内，由于居民住宅的价格持续大幅上涨，尽管债务融资占有的份额较大，房产价值中居民拥有的部分仍在增加。这无疑让更多投资者理解为现时的房地产并无饱沫，不存在危机的信号。于是，有更多人奋不顾身地杀入房地产市场中炒房。

如何理解次级抵押贷款业务呢?在美国贷款买房信用等级分为优先级、Alt-A和次级，优先级的信用分数多在660分以上，属于信用良好，还款能力强，违约风险很低的贷款者。Alt-A贷款是指信用分数在620分以上，但无法提供文件证明自己的收入和资产的贷款者。次级则是信用不好，根本没能力还款的贷款人，他们由专门的次级抵押货款公司向这类贷款者提供抵押贷款，其贷款门槛相对较低，无论是信用记录和还款能力都不做特别要求，但这类贷款利率要高于前两者贷款两三个百分点。在宽松的货币政策和金融创新制度刺激下，次级抵押贷款的条件超级“诱人”。比如一个年收人只有2万美元的大学毕业生，居然可以申请到价值60万美元的抵押贷款，一名每周只赚600美元的移民只要肯付高贷款利率，就可以贷到72万美元。这些次级抵钾贷款大部分只需要象征性地付点钱，有的甚至为“零首付”就可以贷到“巨款”。货款人在头几年里只需付利息不偿还本金。在贷款后的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，但在几年之后，贷款人每个月的还贷逐渐加重，实际上多数贷款人在后期都难以偿还贷款。(这不是定时炸弹是什么?)这种前期投入几乎为零的次级抵押贷款吸引了无数低收入者在房地产热中淘金。

华尔街的银行家们想出了一个更好的办法来销售这类贷款资产，即银行将款项通过房贷公司贷给这类贷款者，同时房货公司以惊人的高比例杠杆从商业银行手中买下这类抵押贷款资产并分类打包成不同的次级抵押贷款债券，在债券市场出售。债券投资者获得的固定收益就是贷款人定期归还的房贷。银行则在发放贷款及转手卖出这类资产的过程中获取高额利润，并拥有房贷公司发行的债券为抵押品。这条错综有杂的利益链上，房她产中介、房贷公司和商业银行各自的利益通过一系列金融工具和衍生产品得以最大化，但高利润的同时也意味着“一荣俱荣，一损俱损”。这就是为何次贷危机日后会逐步放大演变为全球人人谈及色变的金融海啸的原因之一。

为何大量不具备还款能力的人也勇于贷款买房呢?罗杰斯对此曾指出，每个人都“痴人说梦”，认为房价可以无休止地涨。在美国房地产市场飞涨的狂热时代，投资者认为即便还不起房贷也可将房产立刻出售卖个好价钱，不仅解除了自己的债务，而且还能赚一把。“这简直荒谬!历史上无数次例证了没有东西是可以‘永远’上涨的，他们总以为‘这次会有所不同’.等到泡沫破灭了就不是软着陆了!”

在房地产最为火热的2005年，仅一个季度美国的房地产均价就上涨了13.4%，华盛顿特区和24个州的房价指数全都以两位数上涨。加州部分地区的房价超过了年租金的35倍，纽约地区和棕榈滩房价是年租金的25倍，甚至加州的拖车泊位都可以被炒到100万美元的天价，想想日本高尔夫球会籍证均价100万美元吧，这不是泡沫是什么?