[马光远股市分析]疫情给中国房地产指出了一条突围之路

很多人这段时间一直在等我关于房地产的文章。在疫情的冲击下，中国的房地产会如何，这攸关中国很多人财富的安危，当然，也攸关中国经济的安危。

我一直没有急于动笔，也没有急于表态，是我在观察，在思考，在回顾，是我想给大家一个自己思考的机会。很多观点，只有等你自己有机会去认真思考的时候，你才会知道别人观点究竟对不对，究竟有没有价值。众所周知，我最反感的是，压根没看懂你在说什么，就着急喷的那些人。

德高望重的哈佛大学已故的生物学教授汉斯·辛瑟尔在1935年出版了《老鼠、虱子和历史：一部全新的人类命运史》。这部著作一出版就得到了各界高度的评价，时至今日，这部近一个世纪前出版的著作随着每一次传染病的流行都显示出辛瑟尔的先见之明。

在这本不朽的著作中，辛瑟尔认为，无论现代文明的生活看上去是如何的安全与有序，细菌、原生动物、病毒，被感染的跳蚤、虱子、蜱虫、蚊子以及臭虫等，总是潜伏在阴影之下。只要人类由于粗心大意、贫穷、饥饿或是战争而放松了警惕，它们就会发起进攻………它们寄生在或飞或爬的昆虫身上，在我们的食物、饮水甚至是我们的爱情中伏击我们。

研究人类的历史，你一定会发现，传染病一直在缔造者人类历史，民族的命运和人类的兴衰，无论人类进化到何种程度。当然，也一直在改变和缔造着人类经济，人类的产业。在人类经济发展的历史上，传染病的作用在很多情况下被低估了。比如，就当下而言，这次疫情一定对很多行业会产生巨大而深远的影响，一些行业发展趋势和结构会因为这次疫情而改变。当然，这不见得全是坏事。

比如，中国的房地产行业。除了几乎每个人关心的房地产的趋势和房价未来的走势。这次疫情出现之后，首先引发舆论风暴的是房屋租赁行业，特别是处于舆论风口浪尖的长租公寓。

事情的起源比较简单，就是受疫情影响，很多行业推迟复工复产，房屋租赁行业受到了巨大的冲击，一些租户希望房东能够减免房租。在积极响应政府、行业等多方倡议下，蛋壳公寓于春节期间就开始联系房东寻求一定的免租期，并得到了部分房东的爱心支持。蛋壳公寓通过自身的平台优势，将房东的这些爱心支持用于帮助尽可能多的租客渡过难关。

2月3日，中国领先的互联网长租公寓品牌——蛋壳公寓在其官方App发布正式公告，公布疫情期间对全体租客的补贴政策，这也是国内分散式长租公寓中首家为疫情期租客提供租金补贴的企业。

2月20日蛋壳公寓又公布了“蛋壳房东支持计划”，蛋壳公寓通过与广大房东深入地沟通交流后，总结归纳出最容易被理解和接受的三种免租期支持方案。从方案的内容看，无论是合同结束后返还，还是分月份分期返还，在对房东没有造成实质性损失的情况下，一定程度也缓解了疫情对企业的冲击 ;而另一边，蛋壳公寓利用平台优势，用大力度的补贴反哺租客。

这是面对疫情冲击，蛋壳公寓与租客、房东之间共克时艰，抱团取暖的“多赢方案”，蛋壳公寓在解决方案中体现了头部企业的社会担当和示范意义，可谓难能可贵。因此引发的争议多少令我意外。当然，争议也说明面对长租公寓这样的新生事物，究竟如何健康发展，政府、社会、房东以及企业都需要利用这次机会，做更进一步的思考。

众所周知，长租公寓是中国房地产进入新周期后出现的新生事物。熟悉我的人都知道，我在前两年提出中国房地产市场“变天”的判断。从市场结构而言，“变天”表现在两个方面：一是交易从新房市场转向二手房市场;二是在房价处于阶段性高点的情况下，房地产市场的主战场会从销售市场转向租房市场。

在过去20年，中国房地产市场最大的短板就是政策过度关注销售市场，而忽略租房市场，租房市场无论是政策环境，还是市场本身的发展，都和目前中国房地产市场的体量不匹配。2018年中国租房市场租金规模也就1万亿人民币多一点，而美国高达3.5万亿人民币。就租房的主体而言，机构在中国租房市场所占的比重不过2%，而美国是30%，日本是80%。

这意味着在房地产市场已经慢慢进入存量房市场的情况下，建立租售并举的制度，撬动庞大的租房市场的机会，培育以机构为主的租房市场体系是下一个周期中国房地产市场的不二选择。

政府看到了租房市场的前景，资本也看到了，在资本和政府的双重推动下，中国租赁市场自2015年开始正式启动，各路资本抢占最被看好的长租公寓市场。资本的最大价值在于通过残酷的市场竞争厮杀，优胜劣汰、培育出头部企业。

经过2017年以来一些实力不济、经营不善的企业爆仓出局之后，长租公寓市场的头部企业逐渐凸现，蛋壳公寓逐渐成为互联网租赁市场的领军企业，并在今年1月17日在美国上市，成为2020年登陆纽交所的第一中概股。