[马光远股市分析]海南实施现房销售制度 如何影响房价走势

海南在3月7日出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这个通知里面，最引人瞩目的是提到，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

我看到很多人很兴奋，觉得这是对开发商的又一打击，是发出了房地产调控不放松的明确的信号。我想说的是，你真的太傻太天真了。我可以明确告诉各位，在当前疫情对中国经济的影响非常明显的情况下，收紧房地产调控是不可能的。

这次海南楼市新政的核心并非要继续打压房地产，而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。这个文件最大的亮点绝非什么现房销售（后面我会解释），而是第一个以文件形式提出要全面落实城市主体责任。

关于全面落实城市主体责任的提法，源自去年的中央经济工作会议提出的“全面落实因城施策”，所谓全面落实，其实就是把调控的权限和责任交给各个城市，让各个城市根据自身房地产市场的特点，制定调控政策。而不是全国一盘棋。这也是今年以来，全国60多个城市对房地产调控政策进行微调的主要依据。

当然，海南住建厅的负责人在解释时说的还是比较官方：“各市县对本地房地产市场平稳健康发展付主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行。”

大家一定要注意，这里特别强调的是房地产市场的平稳运行。所谓平稳运行，就是不能大起大落。所以，海南的房地产政策并没有收紧过去的房地产调控。下一步，海南各个城市会根据这个文件对自身的房地产调控政策进行微调，毕竟，海南2019年房地产投资、销售因为实行严格的限购政策而出现了明显的回落。

至于规定现房销售，其实也不算什么新鲜的政策，更不是收紧房地产调控。我呼吁废除住房预售制度已经快10年了，在过去多年，很多地方也都在为现房限售做着准备。在2017年，广东省第一发文鼓励推行现房销售。在2018年9月广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中，也建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。我当时还写过相关文章，对此表示支持。

过去十年，在房地产预售制度的存废问题上，我的态度非常明确：中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷，完全沦为了开发商的融资方式，推高了房地产行业的杠杆，同时，这是一个极其不公平的制度设计，缺乏对购房者利益的保护，要么进行颠覆性的手术，要么完全废除，实行现房销售。

国内很多专家谈到预售制度，一般指出这个制度是学我们香港的“卖楼花”。其实，这种说法并不准确，因为香港的卖楼花制度比我们的预售制度可严格多了。说我们现在的预售制度和香港的“卖楼花”一样，那是对“卖楼花”的侮辱。香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度，无论在资金监管，还是购房者利益保护上，都具有极其严格的设计。

比如，在资金监管上，购房者不是一次从银行贷款或者把购房的全款交给开发商，而是交给第三方监管账户，第三方监管方按照工程进度把购房款给开发商，工程结束之后，验收没有质量问题，才把尾款给开发商。这样，购房者的利益得到了充分的保障。

美国的住房，绝大部分以现房限售为主，但也有少部分预售，美国的预售，购房者甚至有权参与房屋的设计等等，在资金监管上也是一样的。现在中国很多人到美国买房，一些骗子中介要求把全款给他们的账户，记住，这是违法的，肯定是骗子！