[马光远看股市]2020年，买房的最佳时机来

【核心观点】

1、如果从一个大周期的去讲，房地产过去二十年，最大的周期、最大的转折点，在2019年已经到来。

2、2020年，我们一定会看到各个城市对房地产政策进行一个调整，调整的方向是什么？很简单，调整的方向只有放松。

3、2020年，如果政策放松的话，房价有所反弹，反弹的城市在哪里？在一线城市、在部分的热点城市，但房价大涨局面不可能再出现。

4、2020年，危险的区域在哪里？在三四线城市。大量的三四线城市在2020年的时候，整个市场会量价齐跌。

5、对于买房自住的老百姓来讲，一线城市和部分热点的二线城市房价大跌的概率几乎等于零。老百姓如果要买房子自住的话，春节以后就可以考虑出手。

欢迎来到《财经观察家》，我是马光远。我们今天关注的话题是：2020年房地产的一个趋势。

2019年全年楼市政策保持了相对稳定，因城施策的精准调控在各地都有所体现，如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等，苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。

在因城施策的调控准则下，各地的调控精准度不断提升，各城调控的颗粒度也愈加精细化。同时，楼市调控政策指向性明确，全国降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。

如果用两个字来形容2019年的房地产市场，那就是“稳定”，土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定。2020年，调控会放松吗？

2019年，其实大家认为在整个房地产调控的历史上可以说这个严厉的程度，包括政策的不断地收紧，应该说超过大家的想象。那么我们在2018年年底的时候，那么对2019年整个政策的预判就是肯定有一个逐步放松的过程。那么从现在整个来看的话，总体的基调没有改变。

那么我统计了一下，2019年到现在为止，全国出台房地产调控政策五百多次，2018年应该说已经非常严厉了，那么一年调控的次数是四百五十次，那么五百多次的调控是整个房地产调控历史上前所未有的。

那么在从政策本身的一个基调来看，从这个七月份中央政治局会议强调，不将房地产作为短期刺激经济的手段。到八月份，那么银监会不断的出台相应的政策，对房地产企业的融资进行各种各样的收紧。那么到今天为止，整个房地产行业的融资环境没有出现很大的一个变化。

那么再从房价本身的表现去看的话， 2019年如果从一个大周期的去讲，房地产过去20年最大的周期，最大的转折点，在2019年已经到来。但是如果看房地产行业的总体的数据，应该说2019年比我们想象的要好很多。比如说这个房地产的投资全年维持在两位数以上，远远超过我的一个预估。

那么这是一个应该说超过行业本身感知度的一个非常高的一个数据。当然，这个数据，大家也不要高估房地产投资的增速之所以快，跟这个大量的房企拿了地以后，已经开工，开工以后后续必须跟上，有很大的关系，所以我们认为到2020年这种状况不可能持续。

那么从整个的融资状况来看，虽然融资的整个政策收得非常紧，但是融资的增速还是不错的。房地产企业到位资金的增速维持在7%左右，正常情况下如果是跌破3%，这个融资的环境就会特别紧张。

土地市场，今年虽然我们看到很多地方流拍，很多地方的地卖不出去。当然，土地市场的分化也比较严重，三四线以下的城市整个去看的话，土地流拍的状况比较严重。那么2019年整体来看土地市场主要还是集中在一些大的城市和热点城市。

那么从2019年，我们去推断2020年整个房地产市场的状况，可以讲2020年第一个是政策的基调。那么中央经济工作会议，其实这一次谈到房地产的时候，大家是非常关注的。

谈到房地产其实谈了两块。第一个是老旧小区的一个改造问题，也就是从存量市场去看，那么2020年老旧小区，各个城市的老旧小区的改造可能会是一个热点。