[马光远股市分析]楼市寒冬下，2020年是“咬牙买房”还是“再等等”？

很多人都知道上世纪90年代，日本楼市泡沫破灭，发生大雪崩，房价暴跌了约65%，这导致很多家庭破产，甚至有不少人还跳楼自杀，为此日本付出了惨痛的代价，花费了20年才恢复过来。有人说今日的中国楼市泡沫也很严重，但是远没到日本这种程度，而且也不可能出现雪崩的情况。从2018年开始，严格的楼市调控，让房地产市场快速降温，控制住了盲目的增长。

实际上，中国的房价高，还是要分城市来看的，一线和一些二线城市确实很高，就拿深圳来说，2014年才不到3万，用了短短2年多的时间涨到了5万多。这里面确实是有炒房团在作怪，但如果反过来来看，是不是因为深圳人口太多，导致房子紧张呢？

我们可以看一组数据对比，2000年，深圳房子均价5275元/平米，职工平均月工资：1920元，房价与工资比：2.7倍，常驻人口为701.24万。2017年，均价55642元/平方，职工月平均工资7031元，房价与工资比：7.9倍，常驻人口为1252.83万。人口也涨了500多万，所以，虽然存在不合理性，但是深圳这种城市随着人口的大量流入，怎么样都会涨。

这两年，房地产调控不断加码，楼市全面降温，甚至感觉到了寒冷。关于房地产行业的各种消息传来，一方面是400多家房企倒下，另一方面是李嘉诚、潘石屹等地产大佬疯狂抛售离场，似乎是对楼市的不看好。但在国家层面来说，一直是坚持“房住不炒”的方针，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

三个稳字就给楼市定了调，那就是稳定是一切，不会让其出现大跌或者大涨，而是保持平稳的发展，根据不同城市的需求来定制策略，有一些可以稍微涨，有一些也可以稍微降。因此，2020年到底是不是买房的最佳时机？这是很多人困扰的地方，是再等等，还是咬牙买下，迟疑不定。

就在近日，独立经济学家马光远，就对2020年楼市做出了预测，或许可以给到一些参考。他的观点包括几个部分，一个是调控政策放松，其实这个就是因城施策，不再搞一刀切，每个城市根据自己的特点来制定房地产政策，但是要坚持“房住不炒”这个大方针。另一个不同的城市会有不同的变化，一二线城市2020年上半年会出现反弹，也就是说出现上涨，三四线城市进入调整周期，这些城市可能会比较稳定，上涨空间不大。五六线城市是危险区域，也就是说可能会迎来下跌。合起来就是，一二线城市还有上涨空间，三四五六线城市基本上到顶了，所以，2020年到底要不要买房，其实已经很明确了。正所谓买涨不买跌，如果是刚需，而且经济能力允许，可以考虑在一二线买了，其他线城市或许可以再等等。

这其实也符合一个城市的发展趋势，一二线城市人口仍然在不断流入，特别是近两年，很多武汉、西安等二线城市发布了很多入户等政策，来抢人才。人口多了，需求自然就在提高，房价下降的可能性就不大。三四五六线城市人口必定处于饱和，或者是流失的状态，房价出现下降的可能性非常大。只不过还是要看不同的城市，毕竟每个城市特点不一样。

如果仔细观察房地产市场，全国所有的城市仍然在大量的开工建设，并没有停止下来，不管市场有没有饱和，所以，房子的供应量还会继续上涨，尽管现在就已经够34亿人居住，只不过有大量的空置房而已，空置率超过了20%。

因此，2020年到底要不要买房，最终还是要看个人，如果不急的话，可以再等等，马云说未来房价如葱，虽然这个形容有点夸张，但是他的意思是房子在未来会很便宜，不会很贵。当然，等不及的刚需族，可以尽早买，反正不会吃大亏。