[马光远看股市]2020年 房价会反弹吗

1、10月份国家统计局的数据表明，二手房的房价环比下跌的城市数超过35个，10月份数据再次证明了房地产市场整体在降温。

2、对市场未来，全国房价出现大反弹的概率等于零：第一，政策不允许；第二，中国经济不允许；第三，中国老百姓不允许。

3、房地产市场现在基本调整到位，再继续进行调控意义已经不大，所以明年(2020年)房地产调控出现调整，因城施策放松的概率非常大，但是放松不代表整个房价又会大涨。

4、2020年，一线城市包括一些热点城市，房价会有小反弹，相对于2019年、2018年，政策会有一个不小的调整。

5、中国房地产的天真的变了，不要轻易地去投资房地产，房地产作为中国最好投资工具的时代已经过去。

【新闻背景】

2019年以来，百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，价格下行趋势更为明显。

尤其是2019年下半年以来，二手房市场买方议价空间逐渐加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且最近几个月跌幅进一步扩大。

根据最近国家统计局发布了十月份70个大中城市的房价数据，差不多有三个要点。

第一点，不要看具体数据，因为看具体数据没有意义。70个大中城市的房价指标、统计数据是有很多缺陷的，比如说有大量的数据是由当地政府或当地相关部门来报，当地相关部门的数据是由开发商给提供的。

第二点，关注有多少个城市还在涨，有多少个城市还在跌。通过那些涨的城市数、跌的城市数，能够看到房价未来一个走势的。临界点在哪里？临界点比如说二手房，二手房如果说环比下跌的城市数超过一半，意味着整个房地产降温已经成为定局。

第三点，数据本身其实是非常滞后的。从以上数据来看，杭州的房价是跌了三个月了，但事实上杭州的房价跌了远不止三个月，至少是半年以上。

十月份国家统计局数据表明，二手房的房价环比下跌的城市数超过35个，已达到一半。上一波房价的上涨是2014年，2014年什么时候确定了房地产市场当时全面下行的情况呢？就是当70个大中城市二手房环比下跌的城市数超过35个，所以十月份数据再次证明整个市场都在降温。

现在一些主要城市市场降温已经一年多时间，比如说北京、上海。北京有很多区域的二手房，跌幅至少是10%，15%很正常，20%的也是大有人在。

整个房地产开发投资数据仍然在两位数，但是这个两位数有特殊情况，就是说在过去房地产快速上涨的情况下，很多开发商拿了地，拿了地以后已经开始进行开发，也就说今年的数据为什么还不错？根本原因是它不能烂尾，后续投资得跟上。

但是也关注一个数据。房地产开发投资增速、开工量跟整个完工量剪刀差越来越大，明年可能会更大。从其它数据来看，就是销售的数据，其实到了十月份以后出现了一个小小的逆转，这一点特别重要。

销售面积从今年一月到九月份都是一个负增长，但是到了十月份转正，这是今年以来第一次转正。今年以来第一次转正原因不是说市场开始回暖，而是大家已经认清到形势，开始大量降价促销。

不仅仅是融创这些龙头企业在大幅度降价促销，回笼资金。而是几乎所有开发商，所有楼盘都有很多降价优惠促销。比如有一个业内人士发布的地方降价促销计划，以前两百万的房子，一下子直降四十万，说明大家对整个市场的温度已经了解得比较清楚。

这些指标其实说明整个市场真的在变，这些指标互相印证市场的温度已经很低，包括开发商到位的资金。到了十月份以后，开发商到位资金增速掉到了7%。速度如果掉到5%，一般会出现很多开发商资金链紧张，7%差不多已经快到一个临界点。所以今年整体市场降温情况已成定局。

杭州在2014年的时候突然开始降价，从杭州开始引发了全国房地产的那一次大调整。调整了半年以后，到2014年的九月份，政府没有办法，开始全国性的救市，到了2015年的三月份，几乎把过去关于房地产调控的所有政策取消掉了。这一次杭州的房价下降，会不会成为一个新的转折点？这是市场非常关注的。

最近又关注的一个城市就是深圳。深圳二手房市场最近突然开始反弹，而且交易量应该说非常大，环比反弹非常明显，导致深圳二手房市场反弹的一个根本原因就是深圳调整了豪宅限。豪宅限的调整让市场解读为政策要放松，所以深圳的二手房市场出现了少见的火爆现象。深圳也是一个风向标。

所以今年最近突然调整，是不是意味着全国又一轮大反弹就会到来？目前整个房价反弹跟2014年相比，还是不一样的。

第一个就房地产市场，跟2014年完全不一样。第二个，政策倾向。2014年九月份，房地产的顶层设计制度非常清楚，就是要救，不能让房地产往下掉。930政策其实打响了当时救房地产的第一枪，930以后，在2015年两会以前，政府出了很多政策是鼓励买房子。现在情况不是这样，现在政策主旋律仍然是房住不炒，就说房住不炒会成为以后在任何情况下，可能都不能动摇的房地产居住政策。房地产变了，最大的变化就是房地产回归到民生这一点不会改变。

第二点，从整个市场目前整个调控来讲，还是比较严。据统计，前九个月房地产全国出台调控政策415次，2018年全年，全国出台的房地产调控政策450次。前九个月415次其实跟2018年450次基本已经接近了。从整个目前政策的风向标来讲，政策的调控没有放松。整体上看，尽管北京、上海及其它一些热点城市下调比较明显，但是没达到当时程度，所以价格本身不存在反弹的基础。

【新闻背景】

2019年以来，在“房住不炒”的背景下，融资收紧，限购政策不放松依然是房地产政策的主旋律。

从各地来看，针对楼市的具体情况各地出台了有针对性的政策，包括针对人才进行限购政策的微调，对住房公积金政策进行调整，反映出“因城施策”的特征。同时，集体土地入市迎来政策性的突破。在区域发展方面，粤港澳大湾区和长三角一体化规划的出台成为今年区域发展的亮点。

其实经过2014年到现在为止，这一波的需求释放以后，大家手里面的钱基本没了，该释放的需求基本上释放差不多了。在那以后，中国房地产市场从需求侧来讲，不可能出现像过去非常饥渴的需求，买房子的不多了，以后也就是说新增购房需求群体是稳定的。

在这种情况下，未来的判断是全国房价出现大反弹的概率等于零。第一政策不允许。第二，中国经济不允许。第三，中国老百姓不允许。这个基调，大家一定要明白。

那么如果说不允许大涨，事实上把投资性需求给消灭了。比如北京房价现在一年涨5%非常非常难，如果说一年房价涨不到5%，是没人炒房的，因为钱放到银行里面拿个5%是最安全的收益，没有任何问题。所以如果说大家现在还要投资，除了极个别城市，投资已经不可能。

第三个，对中国经济而言，2020年稳增长特别重要。现在的一个基本观点就是2020年中国经济一定要保6%，不能像有些专家建议的一样，随便地回到5%时代，对士气的影响非常非常大。如果要保6%，各方面都要稳定，特别是房地产市场，房地产市场现在基本调整到位了，温度基本上降下来了，甚至可以降到零度，甚至到零下了，再继续进行调控意义已经不大。所以明年房地产调控出现调整，因城施策放松的概率非常大，但是放松不代表整个房价又会大涨。

在2018年、2019年，一线和热点城市会调整，现在这些城市基本已经调整到位了，甚至有一些城市已经跌到2016年价位。所以在这种情况下，一旦放松调控，过去两年抑制的需求又会出来，这意味房价会有一个小反弹。所以在2020年的时候，一线城市包括一些热点城市，房价会有小反弹，政策应该相对于2019年、2018年会有一个不小的调整。

当然，需要告诫的是，中国房地产的天真的变了，所有的东西都变了，不要轻易地去投资房地产，房地产作为中国最好的投资工具时代已经过去。