[马光远看股市]开年第一天降准，我谈谈对房地产意味着什么

“保持流动性合理充裕，有利于实现货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境，并且用市场化改革办法疏通货币政策传导，有利于激发市场主体活力，进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用，支持实体经济发展。”

首先必须指出的是，这次降准完全是在市场的预料之中，并非像一些专家喜滋滋的吹嘘“又预测对了”，这还真没啥预测的。

在中央经济工作会议将“稳增长”放到2020年最最重要的地位，并且明确货币政策的选项是“灵活适度之后”，大家一致认为央行将在开年会降准，释放流动性。说实话，这还真没啥需要预测的。但是，我必须要表扬一下央行。

过去央行在货币政策的出台上，老是担心被市场“猜对”，从而使得货币政策的效果打了折扣，在政策出台的时间上经常“躲猫猫”。其实大可不必。

美联储过去多年的货币政策已经告别了过去格林斯潘的“神秘主义”，而是和市场良性互动，做到货币政策的一举一动都在市场的预判之内，反而更有利于市场的稳定。这点，央行做的也不错。

当然，每一次降准之后，股市也好，中小企业也好，民营经济也好，房地产也好，都会觉得这事和自己有很大的关系。

从1月2日的股市表现看，确实实现了开门红，沪指逼近3100点。除了股市，大家当然最关注2020年楼市的动态。

虽然央行在解释开年降准的决定时，口口声声不离实体经济，但不可否认，每一次货币政策的变动，很难完全撇清和楼市的关系。

对于2020年房地产的走势，其实之前在很多文章中已经提及我的预测，包括：

l 一、2020年房地产政策大概率放松，因为房地产自身已经完全降温，严厉调控的必要性已经不大。

特别是，2020年房地产最大的风险已经从过去的过快上涨转为下跌可能引发的一系列风险上，调控的目的和方向都在发生变化。

中央经济工作会议虽然仍然强调“房住不炒”的主基调（这个基调即使在房地产下跌需要救市的情况下也不会改变），但侧重点已经在强调“全面落实因城施策”，强调“稳房价、稳地价、稳预期”上来。

l 二、在经历2018年到2019年两年多的量价调整之后，一线及部分热点城市的价格已经基本调整到位。

特别是北京、上海、广州一线城市，在经历去年的价格明显调整之后，二手房的价格已经比较合理。昨天有人在微博问我北京房价已经下跌了30%，会何去何从。

我在这里可以肯定地说，北京二手房房价下跌30%是个案，不具有代表性，但下降15%到20%具有普遍性。我2017年下半年呼吁高净值人士卖掉热点城市多余的房产的时候，多少人认为北京房价还会上涨，甚至一些人听信“京沪永远涨”的荒唐言论。

记住，这个世界上没有永远上涨的东西，除了年龄！

2018年，有人造谣说我预测2019年全国房价要下跌30%，我没有做这种预测，我只是预判2019年一线和热点城市将“量价齐跌”。在经历两年的真正调整后，现在，我建议你们可以关注这些地方的房子了，价格，调整的差不多了。

l 三、2020年，三四线城市会进入真正的调整，即使“因城施策”的房地产政策大幅度放松调控，也很难挽救三四线城市的颓势

需求已经超额释放，房价已经在阶段性高位，供给源源不断，人却在流失。因此，三四线城市将步之前一二线城市的后尘，进入真正的调整周期。

三四线城市买房子投资之门已经关闭，大可不用着急，除非价格品质非常合理的。至于五六线城市，我三年前就一再强调，价格已经到了历史天花板！不明白投资这些地方的房子的人是用什么脑袋思维的，我反正是看不懂。

l 四、中美贸易协议关于汇率的约定是中国房地产是有支撑的。人民币今年升值的概率大于贬值的概率。

在这次降准之后，以上四点预测不会改变。这次降准虽然和房地产没有直接关系，但货币政策和房地产的千丝万缕是不争的事实

降准的目的就是强烈释放稳经济的信号，今年稳房地产是稳经济的要点之一，房地产不能在这个时候出问题，这是共识，无需赘言。

当然，2020年的房地产市场不会太差。

以2019年为例，尽管我们一再说“2019年是房地产市场最困难的一年”，虽然全年房地产调控达到了惊人的620次（接近平均每天调控2次），房企叫苦连连，超过500家房地产企业破产，但看看这一年的数据，好几个关键数据仍然创了历史新高：

l2019年土地市场流拍连连，但全国土地出让金很有可能超过7万亿，再创新高；

l全年住房销售预计在16万亿左右，超过了2018年的历史记录；

l房地产投资的增速全年维持在10%的两位数，这也是超过很多人的预期。

说明房地产这个行业真是打不死的小强。年年难过年年过，年年过得还不错。

2020年，不管货币政策如何“灵活”，房地产的日子都不会太好过，但也差不到什么地方去。

房地产早已经告别了“舒适区”，行业正在进行着一次大的裂变，我说的“三个20%”虽然有很多人不愿意接受，但大概率成为事实。

房子做为最好投资品的时代已经过去，但关于房子的图腾还会继续，房地产还会作为充当财富储藏的工具。预测房地产崩盘者大概还得继续坚持预测下去。