叶檀：这件事 我们理解错了！这里面有7000亿大机会！

曾经都是数一数二的独角兽，如今为何落得天差地别？

只有不断挣钱，才能更加值钱，蚂蚁越投越赚，wework越投越亏，差之毫厘失之千里。

错了！错了！原来我们都错了！

头部共享空间企业，热衷于5A级写字楼的高大上，好像只有核心地段的顶级写字楼才是正确的选择。

端的不一定好，合适的才是好的。

整个行业的“假名媛”作风，让一般观察者形成一种错觉：大企业大客户，有潜力的中小企业，都住在核心商圈的顶级CBD，共享办公企业追着客户跑，这么做合乎商业逻辑。

和创富港的薛春聊过之后，我发现，其实我们都错了。

薛春认为甲级写字楼是风险最高的，因为前期投入成本高，回收期长，操作的好当然利润大，一旦经营不善，会出现大问题。并且，常常难以逆转。

85%是联合办公的生命线，在生命线以上的联合办公企业凤毛麟角。据公开资料，氪空间、wework等等头部企业，能够稳定在80%已经不错。

创富港能做到什么程度？

：这件事 我们理解错了！这里面有7000亿大机会！

2018年，创富港平均出租率为96.2%，2019年是93%，上下浮动不大，常年基本都维持在90%以上的水平。

2020年上半年，受疫情冲击，创富港的出租率稍有下滑，但是仍然保持在85%的生命线以上，88%的出租率让整个行业很羡慕。

除了找对路，创富港还有一个非常独特的能力，理性克制

热钱汹涌，独角兽们容易被热钱砸昏头脑，不以经营能力、赚钱能力为依据扩张，而是以堆砌估值为依据，大规模扩张。

在行业景气度高、受热钱追捧的时候，这么做还行，一旦行业下行、市场偏好下降，谁在裸泳，立刻显现。

在繁华中冷静思考，享受孤独，这份定力不多见。

从创立以来，到上市之前，创富港只在2011年融过一次钱，后来wework们再怎么火爆，创富港也保持克制。

创富港生存的诀窍之一，就是快速，提高效率。

对空间进行最科学的分割，做到空间的极致利用和房型性价比的提升，获得超过同行平收入20%的能力。

装修工期更短，成本比别家低20%。

装修上有三个核心指标，质量、工期和价格。创富港一旦确定（楼）盘签约，签的那一刻分割、测评就都已经完成了，全部IT化。这样能够确保装修时间在保证质量的情况下比别人工期更短；在价格控制上，装修能力内化，省下了装修公司的钱。

快速出租能力，创富港的满租周期为同行的1/2。（一个楼盘）刚刚签了合同，就开始用图纸去出租产品及服务，等到装修完毕，1/3已经租掉了。

创富港还给自己设置了一条严苛的扩张线：一旦一个团队的平均日出租率低于90%，创富港就会终止团队继续开店；如果集团层面整体出租率低于90%，就会停止整个集团的扩张脚步，直到压缩调整，重回90%以上，才可以继续扩张。

创富港发现，真正良性的联合办公企业，每年实现30%左右的稳定增长最为合理，可以兼顾规模与效益。如果想要进一步提高增速，需要可复制的能力成长作为背书。

读懂自己的能力，正视自己的优劣势，懂得舍与得，在当今中国浮躁的商业环境里，这份理性和克制，不多见。

行业冻结 上半年企业利润增长百分百！

2020年5月，前瞻研究院发布了《2020中国联合办公最具投资价值企业榜单中》，从规模实力、持续经营能力、创新能力、成长潜力能多方面对联合办公企业进行分析，创富港综合评分第一，大幅度领先后面的企业。

从上面这张表可以发现，除了规模实力以外，创富港在持续经营、创新能力、成长潜力上都高居榜首。

在成长性上，创富港最近3年年均复合增长率超过25%，哪怕是作为上市公司，这个水平已经能排到整个A股市场的TOP 5%。

复利的作用很可怕，巴菲特靠复利成为全球首富，创富港如果每年能够保持两位数增长，持续20年以上，3年就翻番，画面太美，难以想象。

联合办公的持续经营能力，是头等大事。从现金流来看，创富港经营活动现金流在挂牌后一直保持在非常高的水平，和营收的比值在15%以上，显示经营质量非常高。

2020年上半年，行业受疫情的影响，普遍现金流状况不佳，创富港却取得了5466万的佳绩。

根据半年报数据，2020年上半年，公司实现营业收入2.8亿元,同比增长10.41%;实现归属于上市公司股东的净利润0.18亿元,同比增长103.73%。

预收款规模是未来经营能力的风向标。创富港的预收款一直保持稳健增长态势，截止2020年上半年，预收款这块即待确认的收入，积累到1.4亿元，占2020年上半年营收的半壁江山，未来成长已经锁定。

EBITDA/平米/月是经营能力的综合体现，和规模扩张（经营面积）直接挂钩。从这个指看，创富港扩张——盈利——再扩张，永续经营能力不错。

走自己的路让行业瞧瞧！

Wework们不行，不代表整个行业不行。

在英国，有家和创富港很像的公司——雷格斯，几十年如一日的风生水起，近期更大有补WeWork空缺之势。

据《金融时报》6月报道，联合办公行业鼻祖、全球近三十年来最成功的共享办公品牌雷格斯的母公司IWG集团近日接管了WeWork在香港的一处弃租办公空间，这也是IWG首次接管WeWork弃租空间。

雷格斯母公司IWG集团1999年在伦敦交易所上市，股价从2002年以来翻了40倍，2008年金融危机之后涨了4倍，目前市值约30亿美元，合200亿人民币。

2019年，IWG集团在全球总营收约35亿美元，净利润1.8亿美元；账面上拥有将近9,000万美元的现金流，几乎没有净债务。

同样是联合办公，雷格斯的理念和创富港特别像，要效率，要盈利，要持续经营的能力，而不要夏日烟火式的昙花一现。

雷格斯们向左，WeWork们向右，孰优孰略非常明显，这也告诉我们，联合办公这个行业没问题，关键看怎么做！

雷格斯大本营在英国，而创富港则以中国为核心，就长期潜力来看，数倍于英国体量的国联合办公行业，势必会出现比雷格斯更大更强的联合办公企业。

据前瞻研究院数据，未来每年有将近1000万的新注册企业，会推动联合办公市场空间不断提升，前景可期。

预计到2025年，市场规模将会突破7000亿元，成为推动办公楼发展的主要动力。

理往往掌握在少数人手里，行业问题也许并不在行业本身，而是多数企业走错了方向。

还记得2018年，因为认知偏差，理解误差，预期落差，消费电子、光伏等一大波现在的大牛行业遭遇重大危机，龙头企业股价大幅回调，一些大型企业破产。

那时候，其实是最佳的逆向投资时点。同样的逆向思维，也许也适用于创富港所在的联合办公行业。

不少行业来说，前人栽树后人乘凉，燕行式排老二的企业并不少见。前面投入越大，后面效益越大。只要方向对了，前期的铺垫很有可能为后程发力提供大量弹药。

看看创富港的财报，一旦放慢扩张步伐，等来的都是利润。

企业在逆向投资，别人害怕时贪婪，别人贪婪时害怕。A股里这样的成功案例不少。

最后，做一个大胆的猜想。

创富港的伯乐之一挚信资本，在此时接盘WeWork中国，也是是意识到，只要把创富港的经营路径复制到WeWork中国上，成功其实并不远。

只有持续不断挣钱，只要经营模式正确，企业才会真正值钱，投资读懂这句话，受益终身！（市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据）