[叶檀股市分析]美国楼市彻底爆了！中美出现重大反转！历史性变局当前 全世界都在等！

中国楼市日渐温和，美国楼市愈发狂热！ 就在中国楼市进入调控季之时，选战正酣的美国传出大消息： 美国楼市彻底爆了！ 10月22日，据腾讯证券消息，美国抵押贷款银行家协会表示，预计今年美国房屋贷款发放额将达到3.18万亿美元，这是自2003年以来的最高水平。 据新华网消息，美国新房售罄时间已缩短至3.3个月，持续刷新四年低位。有46.4％的房子挂牌2周内就签约，这也是2012年以来的最高水平。

根据券商的统计，按照目前新房的去库存速度，美国新房销售即将改写历史。

泡沫中的巅峰 美国人太疯狂了？！ 指数天天有，常常活久见，楼市不多见，竟然也罕见！ 3月份之后，美国股市犀利异常，远远跑赢“全球大盘”，最大的盘子，最牛的走势，这结果简直，风口上的猪，硬生生被吹起来。 美国股市疯狂一把就算了，一般人绝对想不到美国楼市也能如此疯狂。 据NAR统计，8月份，美国成屋售价中位数便已经冲到31.06万美元，同比大幅增长11.4%。 2007年金融危机泡沫巅峰的时候，美国成屋售价中位数不过23万，如今31.06万的水平，比泡沫巅峰足足多了近50%！ 量价齐升的大好局面，让美国房地产开发商信心膨胀到天上。 据全美住宅建筑商协会公布的数据，美国开发商对未来的信心已经提高到历史最高水平。

美国股市对美国开发商的态度也是一高再高。 美国最大的开发商DR Horton，二月份股价最低跌到25美元一股，如今是多少？ 10月21日收盘价73.11美元，足足涨了快3倍！ 美国楼市为什么这么火爆？ 疫情一爆再爆，为了托底经济，美国刺激再刺激。 刺激多了的结果是什么？ 借钱的成本越来越低，10月份，房地美公布的 美国 30 年期定息房贷利率显示，美国房贷利率已经降至 2.81%，这是有数据以来，近50年最低水平。 放眼全球，全世界都一样，房贷利率从来都和房产销售正相关，中国如此，美国一样如此。 利率刺激需求大增，疫情本身其实也在刺激空间需求。 疫情之下，中国房产销售的结构正在朝大户型进发，美国一样如此。 据新华网，援引美国媒体的消息，全美新开工的户型中，多户型住宅开工数增长较慢，空间更大的住房和郊区住房开工数量在快速上升。 另外，同样是买买买，结构来看，富人增量最大，中产次之，穷人再次。 据新浪财经10月14日消息，据美国房产中介数据显示，2020年第三季度，高端房地产的销量同比大增41.5%，位列所有房产品类榜首，且创出2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。 

凯恩斯主义用钱刺激人性需求，富人阶层天然最容易来钱，最容易从钱生钱的循环里获益。2020年，堪称人类有史以来，富人财富增长最快的一年。 美国政策研究所最新发布的《亿万富翁财富》报告显示，新冠疫情全球蔓延以来，643名最富有的美国人总资产3月18日至9月15日增加29%至8450亿美元（约合5.71万亿元人民币）。全美收入最高阶层总资产净值因此由2.95万亿美元增至3.8万亿美元。 需求全面大增，供给侧却因为疫情因素，供应缓慢，供需紧失衡，势必导致房价快速增长。 所以，NAR的统计结果，8个月全美房价中位数大涨超过10%，一点也不稀奇。 中国楼市调控有两条隐性红钱，房价上涨5%适当要管，去化时间低于6个月，肯定要管。 美国显然没有楼市管控线，没有政策的手协助市场先生回归理性，那只能眼睁睁看着房价，一涨再涨，直到泡沫自然破裂。 实际上，华尔街已经嗅到了危险的气息。 据东方财富网消息，高盛的数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。 金融危机的鬼魅正在袭来，美国楼市的危险性其实远大于美国股市。 也正因为对未来违约率的担忧，房利美们股价，长期软弱无力，趴在地上许久。

中国楼市世界第一？看看美国吧！

都说中国楼市世界第一，450万亿资产总值相当于美国+欧盟+日本。 可如果从负债端看问题，中国楼市还能傲视全球吗？ 美国第一个不答应。 据圣路易斯联储的数据，截至2019年底，美国房地产贷款总量已经达到创纪录的15.8万亿美元。 按照现在的汇率6.67，15.8万亿美元相当于105.4万亿人民币。 同期中国怎么样？ 央行的数据，2019年末包括给开发商的贷款在内，一共44.41万亿人民币，连美国的一半都不到。 2019年中国购房贷款超过4万亿人民币，光大证券预测2020年中国人购房贷款一共可能会增加4.8万亿左右。 文章开头说过，美国今年住房贷款为3.18万亿，数字和中国额差不多，可一看单位，美国是美元，中国是人民币，6.6.7一乘差距立刻来了。 同样是楼市，中国资产够大，负债却没那么大，美国反过来，资产没那么大，负债却非常大。 到底谁家楼市风险大？算算就知道。 在中国，我们总觉得中国经济靠地产，美国经济靠科技。 实际看来，并非如此。 根据NAHB的数据，美国房地产对经济的贡献长期保持在14%以上。近期因为疫情因素，又有抬头的趋势。