[叶檀股市分析]意料之外！3亿人命运改变 楼市大变局来了？！

七部委联合大动作，背后深意值得琢磨！

10月20日，据澎湃新闻报道，自然资源部在其官网给出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

据悉，此次明确，是由自然资源部联合住建部、民政部、国家保密局、最高法、农业农村部、国税总局七部委共同商议决定，其分量与权威性可见一斑。

很明显，这确实是个天大的好事情。似乎从此以后，农村小伙儿外出务工，大可放心扎根城市，反正爹妈祖辈的农村宅基地可以依法继承。

但实际上，咱们看待新政策的颁布，不应该只停留在表面，而是应该理解其背后的“工具性”，比方说此次明确的宅基地使用权继承。

其背后的用意以及落地实施，并不像你想象的那么简单。

“一石二鸟”之计

其实自然资源部发布的《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》这一文件中，涉及宅基地继承权的，只有其中的第六点：

但是各大媒体只要说到这个，却都在拿“宅基地使用权可由城镇户籍子女继承”这一点大做文章，很明显这是文件中的亮点。对于只有城镇户口的人来说，可能不是很理解为啥会成为一件大事。

原因很简单，这是一次来自官方的确认。

农民工外出打工已经是个很有历史感的现象，其中一部分人或是其子女，最终取得城镇户籍，在工作生活的城市安定下来，而他们在老家，可能还有房子，随之而来的，就是围绕这个房子（及土地）产生的纠纷。

为啥呢？因为农村宅基地是分成两块的，一个是房屋的所有权，另一个是宅基地的使用权，前者是私人财产，后者则是属于集体经济的，分开看没啥说法，一绑定就出问题了，主要原因就出在城镇户籍子女能否继承宅基地使用权上，没有一个明确的说法（这个具体后面我会细说）。

现在这份官方确认，等于是打消了很多人的疑虑，翻一翻网上相关新闻下的评论，最多的就是：可以放心外出打工，不用老惦记家里房子了。

务工人员的心安了，那利好可是大大滴，最明显的一点，就是进一步刺激了劳动力的流动。根据新华社19年4月的报道，18年时全国农民工数量为28836万人，同比增加184万人（尽管涨幅是收窄的......）。

将近3亿人！这是多么巨大的一个人群！

现在各个城市都在大兴基建，并且都在放低门槛淡化户籍的阻碍，看得出来，人是它们现阶段最需要的资源，或许没有之一。而这3亿人，就是现成的。

地域间人口迁徙被激活，往大了说，还可以带动全国各地城镇化率的提高，要知道，我们国家城镇化率的计算，主要就是基于城镇户籍人口的占比，现在外出务工人员不必再担心自己继承权的问题，那就不会死抱着原本的农村户口不放，最后的结果，就是实现城镇化率的提高。

除去加速城镇化，反过来说，对于乡村的建设，也一样是有好处的，因为确认了宅基地使用的继承权，有流出的人口，也必然有回流的，回流的人口可以进一步盘活村里闲置的宅基地资源，振兴乡村经济，起到一个脱贫致富的效果。

所以总结一下，虽然只是一个“继承权”的确认，但是其效果，可以说是一箭双雕！

必须注意的事情

上面说完了背景和意义，下面我们要讲一些和大家利益强相关的东西。

首先来看在此次“明确”之前，有关宅基地继承的规定是怎样的。上面说了，农村房屋的产权分为两部分，一个是房屋的所有权，这个没有争议，当然是可以继承的。

而房屋下面的土地是属于集体所有的，所以个人只拥有宅基地使用权，大家知道，这个东西不能算作遗产，那么也就谈不上“继承”二字。

那么矛盾的点来了，我国物权法里有“房地一体原则”，简单来讲就是“房随地走、地随房走”，地上的房屋和地下的土地是浑然一体的。

要我说，这样的“原则”非常务实高效，如果分的太清楚会给整个社会带来不必要的效率、经济损耗。

那么问题究竟在哪里，关键就在于农村宅基地的使用权，是局限在一定地域范围内的农民集体对其土地所享有的占有、支配、使用、收益和处分的权利。

大家注意，是局限在一定地域范围内的农民集体，这是关键点。通俗点说，“继承”农村宅基地，很讲究“身份认同”。

由此出发，之前农村宅基地的继承处置分为两种情况：

第一，如果继承人属于“一定地域范围内的农民集体”，并且符合宅基地申请条件，那“身份”就对了，可以“继承”。

第二，如果继承人的“身份”不符合当地的宅基地申请条件，那么又有两个选择：

把宅基地卖给当地“身份对的”村民；

不愿意卖？可以，但该房屋不得翻新、改建、扩建，待处于不可居住状态后，宅基地将由集体收回。

大家想想，第二种情况的第二种选择，实际上就是一种“房地分离的权衡”——房子还是你的，但不准修缮，等到房子不能居住了，土地还是集体的。

很难说这样的处理方法是对是错，立场不同，看法也会不同，这里不讨论对错。不过，这也能看出目前“小产权”房的尴尬之处——交易只能藏在水面下。

说，回正题，实际上，以上所有讨论的“继承使用权”，其实只是有条件的使用。

而此次自然资源部的“明确”，放宽了宅基地“身份认同”的范围，但大概率还是有条件的使用。

为什么？因为如果是无限制的放开，那农村宅基地就变得与普通商品房的土地无异，土地性质的问题可马虎不得，它牵扯太多了。

除非，这是高层有意打通“国有土地”与“集体所有土地”之间的壁垒，这会导致两个后果，第一，楼市再入一针强心剂，一夜之间可以盘活的土地存量变多了，开发商会开心的蹦三蹦。