[叶檀看股市]卖房炒股的时候 到了？！

股市爆了！3322点！到底是卖房炒股，还是套现买房？！ 7月6日，上证指数达到了3322.55点，A股已爆！ 专家预测，中国资本市场或正迎来发展的大机遇， A股重新站上1万亿元交易额有望成为新的均衡水平；预计2021年证券行业营收及利润水平将接近此前2015年的巅峰时期！未来十年，中国股市总市值有翻番的潜力！ 牛市，已经到来！ 股市如此火爆，一些诱惑性的声音又开始在坊间回荡：

卖房炒股吧！赶上这波，一劳永逸！一次性达成财务自由！

这话听着是如此的悦耳，如此让人蠢蠢欲动，觉得自己像极了刚刚击倒了巨龙的齐格弗里德，眼前尼伯龙根的宝藏已唾手可得。 这种心态，或者说没来由的信心，就如传染病一样，人传人，不停息。 可话说回来，谁要真这么做了，那可真就是个傻子（几十套房子随便卖的当我没说）。

轻举妄动前 需要以史为鉴

那不管是实证分析还是规范分析，客观也好主观也罢，想要聊聊目前的状况，“昔日重现”是必不可少的。

毕竟，中国又不是第一次遇上牛市。

根据南方财富网的梳理： 95年95年A股交易制度改革，从T+0没有涨跌幅限制的交易制度，变成了现在T+1有10%涨跌幅限制的交易制度。这一改革给A股带来了一场五年的慢牛行情，五年间沪指翻了4倍，深指涨了近7倍！

这是A股的第一次改革牛，这一次交易制度的改革一直沿用至今。 06年05年股权分置改革让A股再次迎来了一次改革牛，从06年开始到07年结束，一年多的牛市中，沪指上涨了600%，深指涨幅超过了600%。 这一次的牛市是A股市场有史以来最大的牛市。

14年08~14年6年的时间A股都处在熊市行情中，长期的下跌必然会导致A股再次出现牛市。由于14~15年的牛市有太多的投资者，投资机构使用了杠杆所以这次牛市被称为杠杆牛。

不过14-15年的牛市最高点，也未能超过07年。 粗看一下，十年一轮回，当然有的牛市持续时间很长，有的则比较短。 既然是牛市，那进入市场的资金量远非平时可比，但是资金的总量是一定的，所以，这边牛了，自然有其他地方熊了。 这也是为啥“卖房炒股”这说法能流行起来的原因，因为听起来貌似挺像这么回事！ 问题来了，股市牛的时候，楼市在干吗？真就直接被抽走了资金，颓了？ 真相只有一个！BGM，起！

对应着牛市的发展轨迹，我们也整理了一下这些时间段，楼市的情况。

95年95年的楼市正处在百废待兴时期，刚刚经历了海南房地产泡沫的中国楼市可谓千疮百孔，价格跌得看不见底，库存加剧，全国累计空置建筑面积高达5031万平方米。 这什么概念？这相当于上海徐汇区的面积！空置空出个徐汇来！ 不过跌到谷底，只要没死，必有奇遇。 97年，在经历了暂时的转机以及97年的亚洲金融危机的洗礼后，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，国务院下发《城市房地产开发经营管理条例》，全国也停止了住房分配，可以说，一个崭新的时代已经来临。 2000年前后，是中国第一个牛市的尾声，却是中国楼市步入正轨的黎明号角。

06年06-07年股市高光了一年多，就遭遇了比97年更为严重的金融危机，虽然相比西方世界，中国的经济影响相对较小，但市场却不得不接受一个长达数年的熊市局面。 而在危机前的一年，楼市已经有了动作。 07年9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍—严厉打击炒房行为 10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期。 同年11月，国家公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，规定自12月1日起不再鼓励外资在内地房地产行业的任何投资行为等，全面狙击境外热钱。 尽管如此，金融危机的威力依旧巨大，房价大跌，成交量腰斩......但是此刻的房地产，已经确立了国家经济支柱之一的地位，承重柱，绝不能垮！ 于是，那惊为天人的“四万亿计划”出炉了，强行把房地产从悬崖边拉了回来。 距上海土著同事回忆，自那一年起，上海的房价，高歌猛进。

14年在股市欢欢喜喜迎来新的牛市时，楼市也没闲着，跟着一起闹得有声有色。 15年，学区房依旧只涨不跌，海外置业说火就火，深圳的房价肆意疯长，北京10万+单价频现，保险资金大举进入房地产，以及，再贵的地，都有人拿。 比对一番下来，其实我们可以看到，除去第一次牛市时期，楼市由于自己作死，泡沫炸了，没能跟得上节拍外，其他两次牛市时期，很难说是“此长彼消”的状态。 看起来似乎更像是股市牛气，楼市也齐头并进，要完蛋，也一起完蛋的节奏。 这种情况下劝我说卖房炒股？真的不是傻就是坏呀。

请用你的大拇指想一想 卖房炒股的可行性

我们之前提过很多次，中国家庭的资产配置很病态，70%多都是房子。 这一点是咱们“得有个自己的家”的传统观念作祟，还有一方面就是，房产属于“傻瓜投资”。 你觉得买房和炒股的人，在追求利益的心态上有啥区别？其实没有。 两者真正的区别在于，买房的，在投资方面，比较懒。 虽然说是说你真的看好一只股票，你就是看好这家公司，你会长期持有，但是对不起，炒短线的人很多，大多数人也没这个眼光光从一个IRR（内部收益率）或者什么别的指标来合适地找到NB的公司或者组一个投资组合。 所以炒股，相对来说，很累，你要想的太多，你要规避的风险，也太多。

这无疑也是很多人原意拿钱去投房子的原因之一。 我们来简略看下持有一个房子，和趁着牛市拿房钱炒股的收益。 先看持有个房子：

中指研究院今年2日在北京表示，2019年中国楼市运行平稳，与2018年同期相比，百城房价涨幅仅为3.34%。 那就算手头有一套100万的房子，那这个投资的年化利率就在3.34%，也就是一年下来可以获利3.34万，不算多。 那如果这套不是自住房，那就可以租。

数据来源：诸葛找房

我们就挑天津这个处在中间的，100平米的房子，每平租金35.48元，整套3548一个月，算一年没空隙，那就是42576。 两笔收益相加，将近7.6万。

再来看下股市这边： 今天大盘涨幅5.71%，就算100万全投进去，这一天下来，就会有5.71万的盈利，那就算明天就掉下来，那也不会比房子抓手上收益低不是么？ 的确只这样看，股市明显更划得来。

但是股市的特点就是：犹豫，就会败北！冲动，直接白给！

你不知道牛市能够持续多久，你不知道峰值是哪里，你不知道什么时候该抛，绝大多数人是跑不赢大盘的，而我们可能都只是其中之一。 风险太大，不想当韭菜的话，操作起来其实很困难。 楼市就不一样了，楼市是不可能出现隔夜房价蒸发三成这种事情的，不能发生，也不敢发声，所以相比之下，保险很多。

每次股市都会有人辞职炒股，卖房炒股，突然下定决心把炒股当成自己的终身事业。

投资不是赌，很多看似赌局的现场，实则蓄谋已久。

如果真的碰见把房子卖了去炒股的，那不是巨富，就是傻！