[叶檀看股市]一个月大涨6%！这些城市 集体举刀！

大热之后，必有调控！

2020年上半年，中国楼市阵阵暖阳。一线深圳、北京领头，二线杭州、宁波、东莞紧跟。长三角、珠三角两大黄金城市群的房市出尽风头。

各城“房住不炒”的大锤出动，像打地鼠一样“砰砰”锤头！

但是，细品各城管控政策，我们惊讶地发现：

有的城市是真心管控，而有的，只是做做样子罢了。

长三角：杭州打响“三枪” 宁波紧随其后！

2020年，长三角哪些城市房地产最热？——杭州和宁波！

杭州：因城施策，全方位围剿“炒房”

今年6月初，杭州房地产再生“异象”。

6万人摇号疯抢西溪公馆959套房子，一次就冻结资金超过400亿元。自2018年4月杭州实施摇号买房以来，已经诞生过27次“万人摇号”，最低中签率只有0.766%，可见杭州的热度！

在这种背景下，7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，打响了限售、限购、限摇三枪！

1、限售：人才优先摇号购房的，限售5年；

2、限购：“无房家庭”摇号认定门槛提高，（在原有要求基础上）需缴纳一年社保或个税；

3、限摇：一户购房家庭同时只能参与一个项目的摇号。

杭州万人摇号的疯狂，根源在于其新房限价，价格倒挂周边二手房形成的巨大套利潜力。

在巨大的利益驱使下，炒房客就混进了刚需客之中——稳赚不赔的买卖谁不做呢？

有枣没枣，个么打一杆子再说。

而这次《通知》，就是要全方位截断投机者的利益链条：

“限购”筛选掉动机不明的资金；“限摇”阻止房子资源被垄断；“限售”则卡死流动（虽然只是针对人才房，但是作用也很大），避免房价被炒高，破坏杭州长期积累人口流入优势。

这样一来，刚需优先购房-刚需人人有房-人才房给人才住，杭州的房产市场，良性循环上了！

杭州这三枪，直指一个结果：打掉炒房客，让房子落入刚需和人才手上。

初步来看，这是真正的“因城施策”。

打击面够全，维度够广！

宁波：有打压房产热的迹象，但意义不大

根据国家统计局数据，5月全国70个大中城市中，宁波新房房价环比增长1.4%，领跑长三角，全国第二！

7月1日，宁波市住房和城乡建设局正式发布《关于完善新建住宅全装修工作的通知》。

《通知》划定了全装修的基本装修标准，每平方米1500-2000元。商品房预售许可之日起3个月内，购房者可以自由选择基本或者升级装修方案，3个月届满未售出的房源一律按基本装修标准确定装修方案。8月1日起，于指定区域正式实施。

宁波住建局表示，《通知》出发点之一是为了防止开发商捂盘惜售、强推“升级装修”。

表面上来看，宁波“限制装修标准”这波操作也可以压制控制房价、维护市场。但根本没打到蛇的“七寸”上。

众所周知，虽然精装修占房价“油水”挺大，但绝不是“罪魁祸首”。

更何况，开发商铁了心要揩油，只是简单粗暴的限制精装修标准，只会让开发商更丧心病狂地降低成本，拉低房子质量，羊毛还是出自羊身上。

和杭州的“三限”相比，力度简直太弱了，就好像人家杭州放出了给房产降温瀑布，宁波也出列，结果按了一下呲水枪。

如果后续不追加“补丁”，宁波这个限制，意义不大。

珠三角：东莞“虚晃一枪” 广州未雨绸缪！

东莞：明压暗捧，虚晃一枪

上半年，东莞楼新房二手房价格齐飙。5月62城二手房冰山指数涨幅排名中，东莞二手房环比涨幅高达5.6%，超过深圳，全国第一！

东莞房价走热，原因有二：一方面是东莞作为深圳都市圈的一员，无论是高科技产业还是人员流动，都收到了深圳的溢出效应；二是核心区域供不应求，加之部分小区业主“操盘”炒作煽风点火。

这种背景下，东莞肯定要出来加码楼市调控。

可惜，怎么看，都觉得这次调控是个“假动作”。

为什么这么说？

来看看7月2日，东莞出台的楼市新规：

1、限价：同地区（镇街或园区）新房申报房价，3个月涨幅不得超10%；

2、严谨捂盘：取得预售证后，10日内公开全部销售房源，明码标价对外销售；

3、严打炒房：商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

之前所有调控相比，这次调控比较大的一个变化就是：限价。

然而这种简单粗暴的“一刀切”式限价，对市场释放了两层信号：

1、现在正是入手新盘好时机，限价越狠，价格倒挂就越严重，现在谁不入场就是傻！

2、现在限价，等于明示未来房价要涨。等到限价放开的那一天，房产增值必然蹭蹭的。

总之等于告诉市场两个字：快抢！

这种单独“限价”的手段，反而激发了更大的套利想象空间，终将变得和调控前的2018至今的杭州一样。

东莞难道看不见吗？

其实自从2020年东价热引发争议以来，东莞的调控一直暧昧不清，不痛不痒。

就拿6月16日东莞市房地产中介协会发布的“四个不”《承诺书》举例，超过700家中介“按手印”，“立誓”不炒房，阵仗跟歃血为盟似的，然而内容缺乏详细的指导与底线，充斥着模棱两可无法定义的措辞，毫无约束效力。

“四个不”《承诺书》，什么叫“明显高于”、“不实言论””？如何界定市场行为和恶意哄抬行为？说了跟没说一样。

缺乏详尽指导、打不中利益链条的房地产限制政策，都是废纸一张。

而这一次，东莞脱离“限售”、“限购”组合拳的“限价”都是缓兵之计，对房价明压暗捧罢了。

广州：打击“群租房”，重罚牟取暴利房东

上半年，广州房地产市场一直很低调，没作妖。最近，却对租房市场下手了。

6月30日，广州通过了《广州市房屋租赁管理规定》，明确指出，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间，不得单独出租供人居住。违反且逾期未改正的房东，对个人处以1-5万元罚款，对单位处以10-50万元罚款。

在此之前，把家改造成“群租房”，是很多房东的“摇钱树”。按照二线城市的租金水平，一个改造成出来的小套房”月租1500元，储物室、洗手间等7个“小套房”捏在一起，月租收入能比整套房不做改造出租多收6、7千！

然而，这种骚操作，不仅扰乱市场、坑租客，而且极其危险！

2017年11月，北京大兴西红门镇一场大火，夺走了19个人的生命。北京市安全生产委员会立即发布了《关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，剑指整治“群租房”等。

紧接着，某如租房平台大批租客相继接到通知：自己住的房子“为隔断房，要被‘强拆”！”坑爹的是，无家可归的租客们发现，租房合同上并没有显示自己住的是隔断间，而且免责条款表示：风险租客自己承担。

面对群租房这种租赁形式不受法律保护的“灰色产物”，租客的权益毫无保障，一旦出事，都是牺牲者。

现在，广州就把这个窟窿堵死了：租客没有甄别的能力，但是你房东和我行政部门门儿清，你敢租，我就罚。

广州为什么要对租房市场下手？

原因有两层：

第一是“群租房”一直是租房市场“毒瘤"，必须要从政策层面“掐死”，早在2016年1月，杭州就发布了《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》打击群租房，只是罚款力度比广州轻一些。

第二是广州新增常住人口已经连续4年超过40万。这170万年轻人，必然会刺激到广州未来的房价和租赁市场需求，引发一波新的“异象”。

面对此种隐患，广州就未雨绸缪对租房市场“下手”，把丑话说在前面了。

可以看出，广州对于自身房地产市场是了解较深，自律性较强的。

2020年，417会议三令五申，“房住不炒”利剑高悬。这几个月，杭州、宁波、东莞这些二线房产表现太显眼，总归要出来“走两步”，发发声，表表态，不然不太合适。

调控靠戏，全靠演技。

这调控的步子，是真心向前，还是原地踏步做做样子，就需要时间和效果来说话了。

目前看来，只有杭州和广州的调控手段，是做到了真正的“因城施策”， 走了心，让人信服的。