[管清友股市分析]房价的反弹是大概率事件，中金建议调整楼市政策

“投行贵族”中金公司建议：灵活调整楼市政策，放宽按揭、限贷等。

今天，多家媒体公布一份中金公司最新的文章，题目是“增加房地产政策灵活性正当时”。也就是放松楼市调控。中金公司在房地产行业一般少有人关注，但是在投行却是大名鼎鼎。尤其以国际大投行齐肩的薪资水平，被称为“投行贵族”。当然其业绩也是可圈可点。

中金公司的文章中明确建议限贷、限购、限价、限售更趋科学立体化，这对于当前楼市调控中明确认识为底线不得突破的政策，中金公司公开建议调整。以便于提振内需、对冲经济下行风险，促进房地产市场长期平稳健康运行。

我们截取了几个与楼市直接的观点，供大家参考。

当前对限贷政策予以适度宽松，既有利于对冲楼市及经济下行风险，也不会大幅引发居民杠杆端的系统性风险。政策调整可从增加住房按揭额度、降低首付比例（包括重新界定“二套贷”）和调节房贷利率三方面着手。

对于降低支付及提高按揭额度对楼市的影响，中金开展了量化数据分析。他们认为：

新增住房按揭额度每提升1个百分点，可额外支撑的潜在居民购房需求规模约为0.45亿平方米，相当于全国新房成交规模的3.0％。

新增住房按揭额度占比每提升1个百分点，可额外支撑的潜在购房需求约为全国新房年成交面积的3％。

若全国首套及二套房最低首付比例均下降5个百分点，则可额外支撑的潜在住房需求面积相当于全国新房年成交面积的8.7％

从分析的数据中，我们不难发现，降低首付或增加按揭，让买房需求提前。为当前的楼市继续增长添砖加瓦。

但是，这是以增加居民杠杆为前提，也就是说再一次把企业的杠杆转移到居民头上。同时，由于疫情的影响，居民的收入也不可避免的受到冲击

在通篇文章中，没有从买房人的角度分析，收入减少带来的买房需求延后。没有考虑到高房价对年青人的生活与梦想之间的关联。收入降了怎么去加杠杆买房，怎么去支撑高房价。

当然，以中金公司的员工收入，加点杠杆买房那只是小菜一碟。

经济学家管清友：房价的反弹是大概率事件。

经济学家管清友近日表示，“从资产的角度来讲，随着疫情结束，各地房地产政策的缓慢松动，房价的反弹是一个大概率事件”。而对于房价涨幅，管清友认为，过去的高歌猛进时代已经结束了，“过去可能很多城市是10年涨10倍，未来可能10年涨1倍就很不错”。他仍然认为投资核心城市的房地产仍然是一个不错的选择。

如果按照十年涨一倍来计算，我们认为有两个前提，一是居民收入的增幅必须高于GDP的增速。二是房地产税不出台。如果这两个条件有一个不具备，在现在的户都匀1.1套房的情况下，房价上涨真的得难。特别是经济水平提升后，改善性买房一般看不上二手房，而年青人的婚房更是看不上二手房，所以，十年房龄的二手房能否保值真不一定。

有价无市可能长期存在。

我们认为，房价反弹仅有几个一线城市今年会有机会，但，大部分城市的房价今年以跌为主。

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

昨天，我们的文章“高房价”对年青人的三个“副作用”，很多网友热议。由于买房不敢消费、不敢结婚、不敢生孩子。

有网友留言说，高房价最主要的是影响了年轻一代人的价值观，就是觉得靠努力工作已经得不到好的生活。拥有多套房子的人吃喝不愁，也不愿意去努力工作了。

这么说倒是有些片面，国民老公王思聪不差钱吧，仍然在努力创业打拼。平民逆袭的典型李佳琦从月入3000元的柜台导购员到买下1.3亿的豪宅奋斗了52个月便成功了。

用《双城记》一句话来说：这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

努力拼搏，对年青人来说都是好时代。