马光远：中国未来哪些城市的房子还值得投资？

对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。

很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。

这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。

房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。

还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！

如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类：

第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州；

第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉；

第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。

从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势：

一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域；

二是大湾区，房价大起大落的概率不大；

三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。

大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。

当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。

最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。

至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。