[叶檀看股市]能赚、能花、还能控制成本 才是好房业 院长谈楼

我们叶檀楼市打算做一个房企价值潜力排行榜，主要是通过利润高、融资成本低、而且还敢于大把花钱这三项指标来框定企业的综合实力和潜能。

于是，近期把排名前200名房企业历史数据对比了一下，发现变化还是很大。

主要是五个趋势，底子厚的依然很强，如万保招金中海华润；打破营销管理战略天花板的增速飞快，如融创、碧桂园、新城；但早先打破天花板又没再创新的已经过时，如万达、华厦幸福、星河湾，期待他们凤凰涅槃；底子薄的如福建系，高杠杆后被存货压死或半死不活，如泰禾、福晟，百强企业超过一半学他们，现在很多都被债务压的难受；还有一类企业已经不再追求业绩，在低调的赚取高额利润。

万达、华厦幸福、星河湾跑丢

万科、保利、金地、中海、华润、招商这几个底子厚，一直是城市住宅开发中流砥柱的房企，中间可能失速两三年，也能迅速追回来。因为，他们的资金实力强、团队专业。 柯达死于索尼数码，索尼数码死于苹果手机的一个拍照小功能。时代变化太快，正在努力的自由，不知道哪天自己就被一个完全不同的行业所替代。万科在努力学索尼精致产品、精细管理的时候，万达通过10多年努力，在商业地产方面积累出来了超强的资源整合能力，不但在商业广场内部通过大玩家、大歌星、影院等人气业态吸引消费者，而且在项目上配套酒店、演艺中心、写字楼、高档住宅区形成细大的资金回流和商家资源整合能力。面对过于强势的万达，政府也希望他为城市建设做贡献，给的地越来越偏还越大，万达再整合进游乐场、高尔夫等配套，他们还是做的有声有色。 3-6年前，万达声势滔天，往后看几十步都找不到对手。自己大开大合的战略跑的过快，房地产营销跟不上；大把投资更大项目的万达卖不出去房子，资金压力越来越大。恒大却学到了用文旅配套，把自己几亿平方米的偏远土地一步步盘活。新城在学着万达广场模式，把生活广场开进大型居住区。突然有一天，万达发现自己的房子卖不掉，文游项目没有足够的人来玩，连万达广场的消费者也被新城吾悦、苏宁易购、龙湖天街等已经开到消费者门口的商业抢走。于是，那个跑的飞快，看不到对手的万达一下四面楚歌，度日如年。 华厦幸福10年前在北方一二三线远郊和四五县城市建产业园，吸引着被高一二级地段成本挤压的中小工业企业和物流企业。但现在政府自己都做，甚至直接用税收条件换更低价便宜的土地，把华厦幸福逼的只能去给政府做土地和产业园招商，顺便还能配套拿一些低价住宅用地。尽管存压了一些产业园存货，规模也大不如前，但华厦幸福迅速适应调整后的利润还是相当可望。 星河湾过于张扬土豪的高端产品大盘开发模式，已经拿不到稀缺的市区土地，郊区的盘子规模太大，销售速度上不去；产品也跟不上年轻人对更时尚轻奢建筑和装修的需求，而声势渐弱。融创的产品更时尚、拿地位置更好、营销能力更强就获得了近年来发展最快房企的地位。

融创、碧桂园、新城飞起来

8月26日融创发布上半年财报的时候，不忘夸一下自己，10年内行业增涨迅度第一，销售额增长77倍。确实，近年来稳居行业第一的碧桂园，10年来只增涨了25倍。融创的前身顺驰以高杠杆、高营销能力为名，但是刚需房产抵不过政策调控，一两年房产低迷顺驰资金链就断了。之后的融创深刻吸引教训，通过战略并购分期付款，把财务风险大部分放到购买标地房企（因为实在不行首付款不要而于），同时在绿城这个对手那里学到了高端产品打造方法和炼就了豪宅销售经验。进了城跟万保招金、中海华润等主流房企竞争处在优势，而且城市主流房产不论市场好坏，总有需求，资金链不容易断。 尽管孙宏斌在吸取顺驰巨大教训后的融创，做了最佳优化，让自己比六大老牌房企更有优质和竞争力。但是成功后难免得意忘形，因为老乡和自己也是卖电脑起家，收购乐视100多亿打水漂，收购万达文旅尽管前期住宅卖的很好，但是巨大的商办酒店和游乐场配套投入和持续运营的亏损也并不乐观。于是就在153亿收购成都会展，这家公司除了有2390万平方米可售住宅外，有全国最大会展、城市综合体、文旅小镇经营经验，现时也有好几百万平方米的自持资产。如今，融创2020年中期报显示，存货已经达到5119.9亿，直追绿地集团的6455.8亿。绿地集团已经被其巨大的城市综合体中的商办存货压的负债累累，卖住宅的利润不够大几千亿存货的利息支出，融创又还能好多久？ 相比之下，长三角的新城地产就要稳健的多。他一边学万科的广场模式，进大型社区做商业，稳稳的抓住客户同时又帮自己拿到了好住宅土地资源，规模扩张了几十倍的同时留下了64座吾悦广场。 碧桂园才是真正稳健聪明的企业。不但通过企业员工持股制度降低了在二三线远郊和四五线城市做低利润、低规模项目的成本和风险，持股还提高员工积极性，把项目开发周期大幅缩短，并大幅提升了周转速度和利润率。一下把福建企业的高周转刚需、改善项目的主流市场抢走，让众福建房企业被打回原形。

生猛的福建企业谁是下一个泰禾、福晟

3年前和万达一样声势滔天的还有福建帮，旭辉、宝龙之后，阳光城、正荣、融信、泰禾、福晟都全国跑马圈地。他们通过民间融资、项目股权私募、投行明股实债、信托（已叫停）、开发贷（已叫停）、企业信用贷、发债和股权抵押融资，拿个10亿的地能融到50亿的钱。阳光城首创这个模式时，只拿一二三线近郊刚需住宅项目和地段好点的刚改项目，用稳定的高周转来保障高杠杆的资金链风险。但是2015-2018年三年的全国楼市火爆，各房企业也都学会了高杠杆高周转的招数，把地价抢到了都会亏钱的地步。

于是，不论怎么远郊还是综合地地块全都抢，泰禾想我能做高档产品高溢价赚回来，福晟想我做大型综合体运营好、资产升值会快于利息支出。但最终市场竞争是非常残酷的，泰禾高地价、高投入和高利息开发出来的项目，高溢价根本就卖不动，合肥有些项目打6折促销都困难。现在泰禾负债1935亿，2020年5月泰禾回复深交所的报告显示其存货值3650亿，如果打6折卖不掉的话就已经接近资不抵债。福晟早已资不抵债，把珠三角1000多万平方米的旧改优势土地储备卖给世茂后，老板已经跑路失联。 前200名房企中，跟着福建帮做高杠杆高周转的占一大半，但能像碧桂园那么自律守住只拿刚需、刚改项目的房企极少。现在他们或多或少都手上都拿了一批有毒资产（运营和卖都亏钱，放着还吃利息），所以未来几年跟着福建帮一起掉队的房企将大有人在。这也是国家在停止房地产开发贷、信托后，还要给房企划三道红线的原因。

低调能赚、能花、更能控制成本的才是好房企

实际上，另外还有一批很低调的房企，他们在赚钱差高额的利润和拥有巨额的资产。比如上海顶级豪宅古北一号的开发商任国龙，他之前开发过尚东国际、尚东鼎，近两年又以4万多单价收购了华山公寓，后期可能卖20多万/平方米，负债却并不多。还有长泰集团，也拥有众多高利润和高租金自持商办项目，但也没怎么负债。 他们更像香港房企业，低调沉稳利润丰厚，而且这类企业在长三角和珠三角还有一大批。假以时日，他们中间会出来一批跟新鸿基、恒隆、嘉里一样强大的房企。这也是我们叶檀楼市想通过利润、融资成本和投资三项指标综合优势去发掘的主要企业。