[马光远楼市分析]楼市调控政策密集，楼市要“变天”？马光远一语中的

随着房地产市场不断地发展，这几年来房价一直在不断上升，让很多人都产生房价只会上涨不会下跌的错觉。甚至还有些专家认为，未来房价只会涨不会下跌、房地产作为经济支柱一百年不会变等等雷人言论。

但是商品房它也是商品，价格有涨就会下跌。可是过去二十年里，房价确实是一直在上涨，有统计表明，在短短的20年里，全国平均房价上涨了4倍，一些大城市的房价，甚至上涨20倍都不止。在这样的房价上涨劲头中，很多人都开始疯狂炒房，甚至有些人高杠杆炒房，还成立炒房公司。最让人印象深刻的就是温州炒房团，让很多刚需购房者都是十分厌恶。

现在楼市调控政策密集出台，未来楼市走向如何？

2016年，政府提出房住不炒这个政策后，很多大城市都出台了相应的限购政策，很多炒房客在大城市都没有办法买房的情况下，都涌入三四线小城市投资房地产。由于炒房客的涌入，三四线小城市的房价快速上涨。在今年遭遇风波之后，很多炒房客开始“摩拳擦掌”，认为未来为了拯救经济，让经济快速发展，房地产市场调控肯定会放松，炒房客们做梦都想回到一二线大城市炒房，都开始跃跃欲试。

但是，让人没有想到的，今年的房地产调控政策不松反而收紧，一下子就给炒房客当头一棒。一二线调控收紧，深圳向长沙学习取经，推出当地房地产调控政策，政策要求，深圳户口买房都需要缴纳3年的社保或者是公积金，并且打击假离婚炒房，将婚姻状况联网，方便查询，并且离婚三年内，都按离婚前名下房产计算。对于想要通过假离婚买房炒房的人是一个沉重的打击。随着深圳的调控政策出台，紧跟深圳之后，南京也出台了十分严格的调控政策，其目的也是为了打击炒房客，让炒房客退出房地产市场。

并且在7月20号，相关部门公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，未来老旧小区将不再拆迁，而是实行老旧城区改造政策。这样的房地产政策其实对三四线小城市的房价来说，打击是非常大的。过去很多人都通过拆迁富了起来。特别是三四线城市，实行“货币化棚改”政策，很多拆迁户都是直接赔款，都没有赔偿房子的情况下，让很多拆迁户都涌入房地产市场，去买房。这样的举措也是间接地抬高了三四线城市的房价，也害苦了没有拆迁房的三四线小城市的刚需购房者。现在旧改政策代替棚改政策，这样的举措对于当地的房地产市场来说，确实是一个不小的打击。现在很多三四线城市的房价都已经超过一万元一平米，在这样的情况下，当地的刚需根本就没有办法承担得起这样高的房价，现在很多三四线小城市的房子都开始有所回调了。

最近，在7月份，国家召开工作座谈会，约谈沈阳、杭州、南京、成都等10个城市。在会中要求要坚持贯彻房住不炒的理念，并且要严厉打击房地产乱象，要严格控制房价。现在南京、成都等城市都已经出台严格的房地产调控政策，坚持将“房住不炒”的理念贯彻到底，在这样的情况下，未来房价还能够重回灿烂吗？

最近央行、住建部联合邀请了恒大、碧桂园、万科等12家房企进行面谈，要求这些房企给自己“减压”去负债，让企业健康发展。并且还给房企划出“3条红线”，这三条红线分别是：

1、剔除预售款后的资产负债率要大于70%

2、净负债率大于100%

3、现金短债比小于1倍。

并且如果房企越过三条红线，可能就会面临十分强制“停工”的可能。而现在房企高负债的运营模式已经十分常见，可以说房企的压力还是十分巨大的。被约谈的12家房企基本上都是房地产的龙头企业，都是十分有名的。但是这12家房企一条线都没有触碰的只有4家，甚至有3家房企的负债率已经在第三条红线，可以说去负债的压力还是十分巨大的。

房企想要去负债，可能就要想办法降价换量，将手中房子早早销售出去，减轻自己的负债压力。但是现在房地产销售并不是特别好，现在很多城市都出台了十分严格的调控政策，炒房客想炒房都是一件不可能的事情，但是市场上的刚需购房者的经济实力并不是特别好，他们买房的压力是十分巨大，高房价让刚需购房者很难承受。现在很多房企都已经开始打折促销自己手中的房子，吸引刚需购房者买房居住。

现在房地产市场行情已经没有过去那样火爆，现在可以看到各地楼盘打折促销的广告，但是现在房地产市场上跟过去不一样，过去炒房客或者是想投资房子的人，还能够买房，但是现在在严格的调控下，他们想要进入房地产市场投资真的很难。最近央行给出一个调查报告中显示，现在城镇居民住房拥有率为97%，可以说现在城镇居民中刚需购房者并不是很多。在购房者不是很多的情况下，想要房企想要快速销售自己手中的房产也是一件十分困难的事情。

对于房企来说，他们还有一个很大的竞争者，那就是炒房客。在过去房企和炒房客基本上都是互利共生的关系，现在很多炒房客都想将自己手中囤积的大量住房，赶快销售出去，毕竟在自己手上也是有很大的压力的。可以看到现在很多城市的二手房挂牌量不断暴增，现在很多人都想将自己手中多余的住房销售出去，在这样的情况下，二手房市场对于新房来说，也是有很大冲击的。毕竟购房者就这么多，买了二手房就不会买新房，买新房就不会选择二手房。现在炒房客和房企之间的竞争关系是十分强烈的。

现在的房地产市场已经开始变天了，现在随着调控的深入，炒房客退出楼市，现在房地产市场也没有过去那么火爆了。

过去经济学家马光远老师是十分看好房地产市场的，甚至曾说过，房地产作为经济支柱一百年不会变的话。但是现在马光远老师已经改变了自己对房地产市场的看法，他最近发表了对房地产市场的新看法“如果一个人整天说房价高，房价要跌，这个人就是个有良心的人，如果一个人判断房价还会涨，他就是开发商的走狗。”马光远老师对房地产市场看法变化这么大的主要原因就是因为现在的房地产市场的现象，看到了事物发展的规律，才会有这样的看法。可以说未来房地产市场可能真的要“变天”。

现在的房地产市场的行情跟过去已经有很大的不同，对于购房者来说真的要谨慎对待。特别是对于刚需购房者来说，买房就是一辈子的事情，现在房地产市场行情已经改变，需要理性看待。对于刚需购房者来说，如果经济实力不是很允许的情况下，现在也不要这么着急买房，在“房住不炒”的政策下，未来房价想要大幅上涨基本上是一件不可能的事。刚需购房者买房不要承受太大的压力，等到自己有经济实力以后再选择买房也是一件不错的选择。