[马光远看股市]未来80%房企会“死掉”，只有20%楼盘值得买

过去10年里，有这样3组数据：1、居民家庭贷款新增近50万亿，其中房贷达26万亿占比52%；2、全国房屋均价从3000多涨到近1万，涨了3倍，不少城市更不止如此；3、居民家庭杠杆率几乎翻倍超过60%，全民“加杠杆”。

按照全国均价近1万、重点百城均价破15000来计算，购买一套房子起步需要30-50万的首付。几乎可以这么说，对于大部分工薪阶层而言，他们的收入都用来买房了，这还是多个钱包凑出来的结果。与此同时，从平均60%的居民家庭杠杆率来看，即便交了首付买了房，依然背上了相当比例的负债，也就是20-30年的房贷。

有数据表明，国内有5.6亿人口存款为0，有5.6亿人口月收入低于1000元，有12.5亿人口月收入水平低于5000元，这与平均接近1万元的房价来看，买房的确是一件不容易的事。

那么，未来房价究竟会发生怎样的变化呢？目前有截然不同的两种观点。

第一种观点是房价上升是有益的，且仍将持续上升

首先是房地产对经济拉动、城市建设的功不可没。在房地产飞速发展的过去10年里，我国经济也同步取得了高速的发展，这与房地产是分不开的。尤其是自从2003年将房地产确认为支柱产业后，钢筋混凝土建设到哪，哪里就开始发展。房地产作为百业之母，不仅带动了相当规模的就业，还实实在在为城市建设提供了充足的资金来源。没有房地产，就不会看到如今的高楼林立、道路四通八达、城市焕然一新。

其次，专家认为如果不考虑买不起房的问题，房价上升实际是有好处的。

比如前绿城掌门宋卫平曾说“房价上涨对大家都有益”。

中国房地产教父孟晓苏也表示，“房价下跌只会造成老百姓资产贬值，上涨反而可以化解经济通胀的压力”。

至于房价仍将持续上升，专家的观点则是，过去30年里我国城镇化率从30%左右来到今天的60%，城市人口足足增加了5亿人，人口红利是房价上涨第一阶段的主要因素所在。但人口红利还没到消失的时候，根据发达国家75%的城镇化率及格线来看，未来至少还有2亿人要进城，这部分群体还有大量的居住需求会逐步释放。其次，已经进城的群体，按照5-8年的换房周期看，相当一部分群体即将进入换房阶段，还会爆发出一波很大的改善需求。两股需求结合在一起，房价基本面依然有足够的支撑，因此房价还会上涨。

第二种观点则认为未，80%-90%的城市房价会下跌，80%的楼盘会降价。

经济学家金岩石，被海内外媒体誉为“索罗斯中国门徒”、“纳斯达克市场活字典”，他持有的观点则是：“有人说城镇化率会达到80%，房地产还有30年黄金时代，我看是做梦”。他认为，事实上到2012年时城镇化率已经达到转折点，城市化进程已基本完成。他认为所谓的未来2亿人进城并不成立，目前还留在农村的人很大一部分是不会进城的，即便进了城，也不会再构成房价上升的红利因素。

因此，他认为未来房价还有支撑的城市不超过10%，多达90%的城市尤其是三四线城市，房价将在未来出现下跌。

著名经济学家马光远也曾发表过类似观点。他认为经济高增长的阶段已经结束了，意味着房地产高投资增速的时代也结束了。未来房地产这个行业一定会出现大洗牌。最关键的是，以前大家都是高储蓄，现在普遍都是高负债，这种前提下，大部分居民家庭不可能再像以前那样拿出储蓄来买房。

由此他提出了著名的3个20%判断：未来只有20%的地产商能够活下来，行业洗牌在所难免。只有20%的城市房价还拥有上升潜力，其他城市横盘或者房价下跌都是很有可能的。只有20%的楼盘不会降价，80%的楼盘都难以逃脱降价的命运。

究竟谁的判断会更准确一些呢？

有几个因素是可以确定的。首先是40平的人均住房面积、1.5套的人均住房拥有量和22%的空置率，这3点都是毫无疑问的。这就能表示，在未来购房需求不可能再像以前那样旺盛。

其次，人口流动依然持续在发生。过去的城镇化轨迹，是从农村到城市，从县城到地级市，从地级市到省会，从省会到一线。而随着长三角、珠三角这些超级都市圈的进一步形成与地位的确立，人口流动轨迹将发生变化。无论出生在哪，一线、新一线、强二线才是人口迁移的优先选择。大量的三四线受限于产业、产能的相对落后，对人口的吸引力将持续下滑。

再次，房子毕竟属于商品的范畴，只有涨没有跌的市场根本不存在。另外，房子虽然有金融属性，但任何一种金融产品也不可能只涨不跌。

结合以上内容来看，房价普涨时代彻底结束，未来房价还能保持增长的城市只会越来越集中。党媒经济日报就曾直接表示，未来不可能所有城市都拥有上升的想象空间。从人口、经济、房屋总量这些对房价构成决定因素的基本面来看，未来5-10年的走势几乎是可以明确的，分别是人口红利在减退，购房群体在减少，经济增速有所放缓。尤其是今年以来把“房住不炒”作为长效机制以后，未来5年“平稳、中性”才是房地产、房价的发展基调，不要指望房价还会有“亮眼”的可能。