[叶檀股市分析]忘了茅台吧！这家公司机会巨大！

从科创板到创业板，再到未来的主板，毫不夸张的说，优胜劣汰，优中选优的新生态将势不可挡席卷整个中国。

注册制意味着中国投资市场进入新阶段，做选择再也不是问题，选好择优将成为未来。

这是价值理念的巨变，更是社会观念的巨变，值得每一个中国人自豪骄傲。

相较于经济变化，资本市场嗅觉向来敏感，最能捕捉未来趋势。从2018年开始，价值投资成为主流，寻找中国好资产时代成了每个投资者必修功课。

两年过去，白酒、酱油为代表的消费资产，成为市场公认的中国核心好资产。

1.7亿股民，寻找下一个茅台在哪里。

最牛的赛道 最强的王者

有时候，最显眼的最容易被人忽视。

大消费领域，最强赛道从来不是白酒、酱油，而是承载了14亿中国人居住需求的房子。

看看近几年的，中国房地产销售额，2015年8.7万亿，2016年11.8万亿，2017年13.4万亿，2018年15万亿，2019年16万亿，实现了5年翻倍。

2020年，疫情关系，所有行业都受到影响，房地产也不例外，但7月份国家统计局的成绩单显示，疫情影响基本消退。

前7个月，中国商品房销售额81422亿元，仅仅下降2.1%。按照目前的发展趋势，房地产销售额再创历史记录概率不低。

注册制时代，各行业都在加速集中，赢家通吃几乎是所有行业的宿命。房地产行业也不例外，据券商统计，2020年上半年无论以销售面积计还是以销售金额计，房地产行业正快速向头部靠拢。 大赛道，找龙头，这是注册制之下，寻找中国好资产的最短路径。

房地产行业的龙头在哪？

8月25日，碧桂园公布了2020年上半年财报，从财报看企业，目前碧桂园是当之无愧的行业龙头。

今年上半年，碧桂园实现总收入约1849.6亿元，毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约146.1亿元。

碧桂园归属股东权益的合同销售金额为2669.5亿，在克尔瑞全口径销售额排行榜中，碧桂园销售金额3723.1亿元，稳居行业第一。

在8月25日举行的碧桂园半年报发布会上，碧桂园更透露：

除了一二月份疫情突发阶段销售下滑，从3月份开始，公司权益销售金额连续5个月同比正增长，其中7月份权益销售额的增幅更达到27.52%，创2020年增速新高。

在中指研究院最近公布的1-7月百强房企销售排行，碧桂园以4483亿元的全口径销售额高居第一，这个数字和碧桂园7月份的高增长表现，非常吻合。

碧桂园在业绩发布会上表示，预计2020年全年销售业绩可以同比10%。

如果碧桂园能够完成10%的增长，已经能打破行业的增长记录。

为什么？

要知道，2019年底，也就是疫情还没有暴发的时候，标普曾预计，2020年中国全年的商品住宅销售额增速在0%-5%。

疫情暴发，年终计算房产销售额很可能会低于标普去年的预测。

碧桂园10%的增长如果达成，意味着逆势，远远跑赢行业整体的能力。

8月底了，马上就是金九银十，这段时间历来是开发商每年最重头的销售旺季。

去年越旺，今年压力越大，因为只有更旺，才能有更出色的表现。 行业龙头的未来数据如何？其实已经有了答案。

截至2020年6月30日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元。

中国地产实行预售制，收入的确定不是即期，而是要等竣工验收、向购房者交付之后才能体现。

也就是说，这已售未结的7808亿元，是未来碧桂园收入的蓄水池。这部分收入不断释放，其实提前锁定了碧桂园两到三年的业绩。

2019年中期，碧桂园已售未结收入为7352 亿元，2020年中期未结收入比2019年增长了6.2%，作为前瞻指标，未结收入的增长，也暗含了一点：

碧桂园今年10%的增长是大概率能完成的。

碧桂园到底怎么做到的？

疫情因素，对开发商来说，最难的地方在于，购房者无法向过往一样，实地购房，销售的形式，购房的体验必须向线上转移。 碧桂园2019年6月份就开启凤凰云线上直销，线上运营的成熟度比整个行业快大半个身位，当别人还在琢磨线上打法的时候，碧桂园已经在成熟化运作了。

根据碧桂园的数据，4月份碧桂园线上的销售额就已经占到整体销售的三分之一。

5月5日的直播购房节，是碧桂园成熟线上营销能力的一次集中展现，对整个行业来说，影响巨大。

目前碧桂园100%的在售项目均可以在线上售楼部找到，强大的线下销售能力，已经全面复制到了线上。

和别人转型可能会增加负担不同，碧桂园因为快人一步，提前布局线上，受益于销售渠道的变化，反而节省了开支。

据碧桂园半年报，2020年上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元，同比下降27.9%。这表明公司在提效降费方面取得显著成效，实现高质量的发展。

碧桂园的销售能力，一直是业内传奇般的存在。

2020年上半年，碧桂园销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，连续5年高于90%；当年签约当年回款率较去年同期上升3个百分点至67%。 钱货两清才是能力，是终极销售能力的体现。这方面，碧桂园堪称楷模。

2020年，多少企业因为现金流断裂，走上破产终局。强大的回款能力，对现金流持续的管理重视，让碧桂园丝毫没感受到资金的压力。

截至2020年6月30日，碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，营运资本非常充裕。

销售回款能力，还体现其他方面。

截至2020年6月30日，碧桂园有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，下降了7.5%。碧桂园的净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%。

疫情之下，越是困难的企业，越想多借钱，少还钱，碧桂园反其道而行之，这是企业韧性强大的体现。

融资成本是资金给企业的估值，资金成本越低，企业成色越佳，资金成本越高，企业前景越发黯淡。

2020年上半年，碧桂园的融资成本破6，仅为5.85%，相较去年底下降了49个基点，在房地产金融政策趋严的情况下，难能可贵。

8月10日，财富世界500强公布，碧桂园排名连续第四年提升，147位也高居中国房企首位。 外国人为什么让碧桂园排名房企第一？

除了收入、ROE等直接数据，融资成本其实也能看出端倪。

据Wind数据显示，在海外融资市场上，2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%。

碧桂园成本多少？

截至7月28日，碧桂园今年总共发行5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率位于4.2%-5.625%区间，最低成本比同行低将近一半。7月28日，碧桂园成功定价发行双年期共计10亿美元债券，发行账簿峰值达到75亿美元，为发行规模的7.5倍，这表明投资者对碧桂园信心十足。

中国标准碧桂园是龙头，世界标准碧桂园同样是龙头。

注册制时代，遴选好资产的标准越来越高，在成熟市场上，分红率股息率是重要的参考指标。 碧桂园常年保持分红率30%以上，回馈股东，即便全球分红大幅降低的2020年，碧桂园依然非常慷慨。8月25日，碧桂园集团董事会宣布派发中期股息每股人民币20.55分，分红率再次超过30%。

疫情之下，碧桂园依旧对股东好，这才是值得投资的好公司。

Wind数据显示，2016-2019年，碧桂园累计进行13次分红派息，累计金额为630.3亿港元，碧桂园实打实用真金白银和股东一起成长。

赢家的世界 你不懂！

有时候基因决定未来，碧桂园能够在疫情期间，表现出十足的韧性，和多元化城市布局，尤其三四线城市的布局，关系巨大。

根据国家统计局的数据，截止到2018年，和一般媒体教育的不同，一二线城市的住宅销售面积占比，在不断下滑，从2013年的35%左右，下滑到2018年的27.7%。

这是一二线土地稀缺的表现，更是三四线市场需求的强劲。

2020年疫情期间，可以看到当一二线城市复苏回落的时候，三四线城市显示出非常强的需求韧性。

易居研究院的数据，前七个月，64个三四线城市新房成交均价同比上涨10%，而同期一二线城市分别6.7%和9.3%，三四线整体跑赢市场。

看看土地市场的表现，受益于需求端的传导，5月开始，三四线土地市场的表现同样大幅跑赢一二线。 2020年上半年，碧桂园的销售情况也佐证了三四线城市的比较优势：三四线除疫情影响较为严重的2月份外，其他月份都实现同比增长。三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平，反弹更明显。

一直以来，外界对碧桂园都有一种误解，觉得碧桂园在三四线布局太多，但事实证明，这种看法大错特错。

为什么会错？

中国确实已经进入城市群阶段，但城市群不等于一二线，有核心城市有二线城市，也有三四线城市，这个集体才叫城市群。

目前中国城镇化率为60%，距离发达国家还有10个百分点以上的空间。

按照8月17日，中国社会科学出版社发布的《中国农村发展报告2020》，到2025年中国城镇化率将达65.5%，新增农村转移人口8000万人以上。

5年5.5%，就速度而言，每年1.1%，这个速度和2018、2019，和之前其实差距不大。

怎么达成65.5%？

需要的是三四线城市跟上来，而不是一二线城市做太多加法。

这个发展脉络意味着，城市群里面的三四线城市，前景非常非常大。

根据碧桂园半年报，目前碧桂园五大城市群的销售资源占比为73%，98%的项目位于人口50万以上城区，93%位于人口流入区域。 这个布局意味着，尽管在碧桂园已获取的1.67万亿权益可售资源里，三四线城市占比为48.2%，但这48.2%含金量非常足。

在碧桂园半年报里，碧桂园也说，在其进入的进驻三四线城市有85%是属于库存短缺或者合理的状态。

碧桂园相比于其他开发商来说，还有一个更大的优势，同样是做三四线城市，碧桂园的投资转化率非常高，高到比部分开发商一二线还高。 2020年，粮食安全是最热的话题之一，粮食是当前一等一的核心资产，手握万亿稀缺土地的碧桂园，在农业上的布局也开始崭露头角。

碧桂园在武汉建立“中国种谷”；在黑龙江建三江开展大型无人化农场试验示范；携手湖南国家杂交水稻中心，助力非洲实现粮食安全。2020年3月9日，碧桂园农业3亿收购华大基因农业控股，覆盖研发、生产、销售，希望打造全产业链农业旗舰。

科技崛起的时代，机器人是碧桂园在科技赛道里选择的核心产业。

据碧桂园中报，碧桂园核心机器人项目，博智林机器人项目2018年7月启动、建设以来，已招募了3600多名国内外优秀研发人才，截至8月14日，累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。

博智林机器人自研机器人，2020年，已经在顺德、阳江等碧桂园项目上使用，参与建设，据悉建设效率大大提升。

除了智能建造，碧桂园还打算把机器人用于物业管理、医食住农等方方面面，进一步为碧桂园主业、资本市场和国家创造价值。

拥有万亿级稀缺的土地资源，发力农业和科技产业；围绕房地产上下游产业链，布局万亿级市场，以产业投资的方式，先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体等新兴技术企业。

碧桂园总能选择最好的赛道，做最牛的事情，这样的碧桂园正处于历史估值最低位。

价值也许会迟到，但终究会回归，中国好资产碧桂园值得期待。