[马光远股市分析]房子严重过剩，投资是火中取栗

过去几年，房地产市场一片繁荣，很多人都靠投资房地产行业，发家致富。很多人这几年还想通过炒房赚钱养家，对于这样的人来说，一二线城市楼市政策紧缩，买不了房子，于是很多人都跑到没有调控政策的三四线城市买房。

但随着棚改的结束，国家的大力调控，我们会发现三四线城市的房价开始趋于稳定，甚至出现部分地区下跌。近日，58安居客研究院发布了《2020年7月主要城市房价指数显示》，与6月相比，7月北上广深四个一线城市房价均出现上涨，其中深圳、上海、北京环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快。而受外部经济环境和自身市场周期的影响，三、四线城市短期均以下跌为主。

有许多专家、大佬们都在苦口婆心劝说投资炒房客，早点降价抛售套现“撤离”三四线城市，可见三四线城市的投资价值早已兑现完毕，或者说，三四线城市从来就没有投资价值。

独立经济学家马光远直言，三四线城市房地产市场已经明显饱和，购房需求明显弱于一二线城市，投资三四线房产就是“火中取栗”；对此，中原集团主席施永青亦直言不讳表示，我国房地产行业已经出现产能过剩，重点表现在三四线城市的过度建设。言外之意，现在买入三四线城市不仅不是好事，反而可能成为“累赘”。

那为啥前两年还香饽饽的三四线城市为何突然不香了呢？

笔者认为还是以下这3个坏消息的影响：

一、 棚改结束。

过去很多三四线城市都是实行货币化棚改政策，在拆迁后，拆迁户们会得到大量的资金赔偿。然后这些拆迁户没房可住，就会去买房，这样一来就产生了新的购房需求。但是现在“旧改”政策将要代替“棚改”政策，这对于三四线楼市来说，将会失去强有力的购买力。在这样的情况下，老百姓手中没有钱了，怎么能够去买房呢？何况现在三四线城市的房价对比一些二线城市也不便宜。在这样的情况下，未来这些高价房能够卖给谁呢？

二、加强都市圈、城市带的发展。

在去年11月份，国家就发布了《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，明确指出要推动国家大区域的战略融合发展。这样的情况下，大城市的核心竞争力将会更强。这对于地处偏远的三四线城市来说，将会是更大的打击。

毕竟现在很多大型城市放宽了年轻人的落户政策，这样年轻人能够更加容易地留在大城市发展。而且有些大城市的房价甚至要比三四线城市还要便宜，比如长沙，均价还不到1万，简直完胜一些三四线城市。

三、人口不断流失。

大多数三四线城市被一二线城市虹吸，人口逐年流失，购房需求也在严重萎缩，这方面安徽、河南下辖的三四线城市人口流失最为严重，比如阜阳市，虽然户籍人口高达1061万，但是过去5年人口流失高达262万，居全国第二，仅次于重庆。

因此，结合以上三点，我们可以得知，随着这三个不利于三四线城市的消息到来，未来几年三四线城市的房地产市场可能“危险”了，房价走上“下跌通道”也是大概率事件。当前虽然数据层面显示，部分三四线城市房价依然坚挺，但是我们认为，三四线城市的真正“降温”只会迟到，不会缺席。

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