11月20日，最新LPR数据出炉：11月份，全国贷款市场1年期LPR为4.15%，相比10月份的4.20%有所下调，本次5年期以上LPR报价也下调5个基点至4.8%。这则新闻最大关注点是：这是央行首次对5年期以上LPR利率下调。自今年 8 月份新版 LPR 实施以来，1 年期 LPR 走势一直在降，但主要针对购房贷款的5年期基准利率一直“定格”在 4.85%，而在今日，央行宣布：5 年期 LPR 从 4.85% 降到 4.80%。对于央行首次对5年期以上LPR利率下降一举，业内人士认为，房贷基准利率下降，或许是一个楼市行情的转折点。如果全国房贷平均利率在“5 年期 LPR 下调”的带动下，又开始走低；明年上半年楼市行情再度轻微反弹，则是大概率事件。听到这个消息，想买房的人纷纷不淡定了：这是不是意味着，现在是上车的最佳时机？明年楼市到底是松还是紧呢？别急，我们先来点小作料，简单分析一下。

图说：LPR机制启动后，历次报价

如果你没看清楚前方道路，和讯房产给你大放送一种观点，“金玉良言”来自预言帝、著名经济学家任泽平。（小小剧透下：在11月29日由和讯网举办的第十届地产金融创新峰会现场，著名宏观经济学家任泽平，会为大家奉献一场完整版楼市走向解读演讲，别错过）。 这个曾先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等判断的大满贯冠军分析师、著名经济学家，受到众多仰慕和青睐。和讯房产还曾撰文《每家房企都需要一个任泽平》表达对其的崇拜之情。咳咳，言归正传，任泽平对楼市的预判是什么呢？在最近的公开表态中，任泽平表示：房地产投资今年1到9月份是10.5，出口是负增长，基建是4点几，消费投资2点几，只有房地产投资是10点几，所以很多事情不要走极端。房地产对中国经济增长的托底作用还是很大的，更何况中国城镇化率只有60%，未来更多的要靠长效机制，住房制度改革来推动。意思就是，房地产的作用还是很大的，不容忽视。那明年楼市到底是松还是紧呢？明年经济大势又是什么走向呢？任泽平没有直接给出答案，他教给大家一个判断办法：“当前的经济形式我教给大家一个办法，怎么来把握我们的政策走向，大家都知道中国的经济跟我们宏观调控政策、改革开放政策紧密相关，当前经济形式建议看四个文件就够了，就是每个季度政治局的会议精神，4月份，7月份，10月份和12月份，大家重点读这四份文件。”具体来说，是这样的：1、2018年的政策整体是比较紧的，所以经济下行压力尤其是在二三季度有所加大。我们可以看到，10月底政治局会议，首次强调经济下行压力有所加大，强调六稳，没有再提去杠杆，大家感受一下去年三季度政治局会议这些词汇，实际上是在告诉我们什么呢？在四季度，包括今年初我们的政策是要松！所以去年四季度降了一次，今年初降了一次，力度很大，货币政策降准，所以大家看到了今年初股市硬性上涨，涨了20%，都跟这个大的背景有关，年初出现了企稳的态势。2、再来看4月19号一季度的会议精神。看4月份一季度的重点词汇，经济运行总体平稳，好于预期，开局良好，不再提六稳。那么在二季度，政策是要松还是要紧呢？是要紧！实际上二季度以后，尤其是4月份以后，政策开始有所收紧。最典型的压力是5月份、6月份之后关于房地产融资的政策一直出台，整个二季度没有再像一季度一样再降准。结果发生了什么呢？因为一季度企稳的经济并不牢固，到了6月份经济又转为下行的态势。比如说今年公布三季度的数据，一季度6.4，二季度6.2，三季度6.0，到了四季度GDP就要破6了，再看出口，负0.1。还有PPI、CPI破3了，3是警戒线，一般到了货币政策是要收紧的，但是PPI和CPI出现了明显的比价，负0.2，负0.8，企业也开始转负了，地方的财政压力开始推行全国的财政收入只有3.9的增长，11个省市财政负增长。3、所以到了7月份的二季度经济分析会上，提出国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，货币政策流通性合理充裕。但体会一下，二季度末，就是7月末对于三季度以及年底下半年政策的定调，重提六稳，没有再提去杠杆，那么，宏观政策是要松还是要紧？要松。4、所以大家看到9月20号降准了，投放了1万亿的基础货币。第二个最近大家看业内讨论比较多的LPR改革，LPR改革就是要降息，降低短的利率，希望这次的货币投放能够更多流到实体经济当中来。5、经济工作会议的预备会已经启动，对于四季度以及明年是一个什么定调，我们来看看当前的经济形势，就能判断出来了。判断当前形势我教大家一个简单的办法：看消费投资出口，有大三架马车和小三架马车，大三架马车就是消费投资出口，再加上经济贸易摩擦。最近世界的主要经济都出现了回落的态势。中美贸易摩擦加上全球经济放缓，中国的出口表现并不是太好，中国对美国的出口是负的12.8%，这个影响还是非常明显的，这是第一个出口。第二个消费，其实消费也一般，消费跟什么有关呢？跟居民的收入和就业有关，我们来看看，因为受出口的影响，出口是劳动密集型，我们制造业的就业其实压力很大的。我们可以去了解一下，比如广东、浙江，很多出口企业订单并不饱和，大家留意最近消费压力也是存在的。然后再来看投资，投资是小三架马车制造业、房地产和基建，制造业跟企业投资利润有关，企业利润是今年负增长，因为PPI是负的，出口是负增长，所以今年企业利润的压力很大，企业利润压力大。那么制造业投资，今年大约是2.6的增长，基本是接近零增长。今年中央对基建给予了很大的厚望，但今年的基建没有下滑也没有起来，1到8月份是3点几，最新数据回到了4点几，略有回升，但是比较低的，尤其是我们发行了7千多亿的专项债，这个效果是比较一般的，原因是地方没钱，地方为什么没钱呢，一个是企业利润下滑，导致增值税为流转税的企业财政吃紧，土地财政也不行，中央一直在清理隐性债务，所以基建投资虽然没有再继续下滑，但是对于经济的支撑或者回升的力度是比较有限的。我们大概预测四季度到明年GDP就会破6，经济增长进入5的时代。而且我们还涉及到全面建成小康社会翻番目标，要求今年和明年都要在6.2，那我问大家，面对这样的一个情况，你认为四季度和明年初我们的宏观调控政策，包括财政货币政策，应该是松还是紧？松！我现在大胆来做判断，宏观经济应该是稳健偏升，这是给大家讲的一个基本的判断。看懂了吗？大道至简！