国家统计局近日发布3月份70个大中城市房价数据。因为这是国内“新冠肺炎”疫情基本控制后各大城市房价的首次亮相，所以业内普遍认为其对后疫情时期房价走势具有指标性意义。

不少人认为，受到疫情冲击，房地产面临带看难、交易少、市场冷等多重压力，形势肯定不容乐观。

但从发布的数据看，无论新房、二手房，3月份70个大中城市房价整体趋势居然未跌反而微涨。

同时让人感到惊讶的还有：3月份新房环比涨幅最大的城市为西宁。二手房方面，房价已经高企的深圳，3月份价格环比涨幅最大，为1.6%。

那么，房地产市场的运行究竟是什么逻辑？是什么决定着房价的涨跌？未来哪些地方房价还会继续上涨？

恒大首席经济学家任泽平对房地产曾有一个广为流传的标准框架：长期看人口，中期看土地，短期看金融。他最近出版的新著《全球房地产》，是在此基础上的一个升级版，通过全球视野，让大家更加清楚地了解房地产运行背后的基本逻辑。关于房价等你关心的问题，他在书中也给出了明确的答案。

六大因素支撑我国房地产中长期市场空间

（一）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城

改革开放以来，我国城镇化率以年均1.06个百分点的增速增长。我国城镇化仍处于快速发展阶段，未来10年将继续快速提升。根据联合国预测，未来10年我国城镇化率预计年均提升1个百分点，至2030年达到70.6%，年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。

第一， 国际经验表明，城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律，城镇化率在30%以下、30% ~ 70%和70%以上时，分别为平稳发展阶段、快速发展阶段和缓滞发展阶段。2018年，我国常住人口城镇化率为59.6%，仍处于快速发展区间。

第二， 横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。无论是和发达国家相比，还是和经济发展水平相似的发展中国家（如俄罗斯、巴西等）相比，均有较大差距。

（二）人口迁移：城市间人口迁移增加

区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。我国39个一、二线城市2018年常住人口城镇化率和人均GDP相关系数高达0.88，31个省、自治区和直辖市的这两个指标的相关系数达0.57。2000—2015年，“城—城”流动人口占比从20.8%持续增加至37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群集聚。

（三）住房消费升级：观念、区域和品牌三个层次消费升级

一是住房消费观念升级。1998年以前买公房，居民的居住观是如何解决“有房住”的问题，答案是有房就行。1998年房改推进，住房实物分配被叫停，商品住房市场启动，居民开始重视小区配套等便民化居住服务，物业管理行业从无到有，逐渐发展成熟。进入21世纪，居民追求高品质生活，住房消费上表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、一体化装修等提出高要求，实现“住好房”。

二是消费区域升级。城市间，住房需求从小城镇向教育医疗就业等条件更完善的大城市集中。城市内部，新老城区并存，新区基础设施好，即使在老城区有房的居民，也要到新区购买改善型住房。

三是消费品牌升级。居民购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2019年第一季度末，百强房企占商品房市场份额已超七成，较2015年40%的市场占有率增长了31个百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主流。以精装修为例，20世纪90年代末首次在广州、上海等城市出现，2005年恒大率先开启全精装交房的业内风潮，2018年全国全装修渗透率提升至23%以上，一线城市提升至56%。

（四）住房质量：居住条件改善

1. 我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大的改善空间

根据恒大研究院《中国住房存量报告：2019》，1978—2018年，我国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，城镇住房套数从约3 100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。当前，日本、美国、英国、德国的套户比分别为1.16、1.15、1.03、1.02，与发达国家对比，我国住房供给总体平衡。但根据2015年人口“小普查”，我国城镇住房中成套率仅为85%，约20%为条件较差的平房，41%为1999年以前修建。

2014—2018年，我国典型城市商品房累计销售中，90 ~ 144平方米的改善户型套数占比明显提升，表明在住房质量改善的需求下，居民更偏好功能完备的较大面积住宅。

2. 城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升

人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持5 ~ 10年的增长。

联合国对中国人口规模有9个预测方案。其中低方案的总和生育率假设为1.45，将于2024年达到人口峰值14.5亿人。固定生育率方案和中方案对未来总和生育率假设为1.69和1.70，分别将于2030年、2031年达到14.6亿人的峰值。

城镇主力置业人口数量稳定在5.5亿人左右。根据联合国预测的我国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构，虽然20 ~ 60岁人口占比持续小幅降低，但受益于城镇化率提升和总人口增长，2045年以前20 ~ 60岁城镇人口数量稳定在5.5亿人左右。

主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中，20 ~ 34岁以首置需求为主，35 ~ 60岁以改善需求为主。对改善需求进行细分，35 ~ 45岁一般为二次购房的首改群体，45 ~ 60岁为三次及以上的再改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据，2020—2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%，首改需求人口占比由23%提升至28.6%，再改和豪改需求人口占比维持在40%左右。

（五）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加

居民居住消费水平与经济发展水平相匹配。国内外经验表明，经济发展会带动居民居住消费增加。一是住户部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。

我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动居民住房消费持续增加。1978—2018年，我国GDP从不足4 000亿元增长至90万亿元，40年内增长约245倍。在经济发展取得举世瞩目成绩的同时依然存在巨大潜力，虽然GDP总量位居世界第二，但人均GDP仅为9 771美元，不足美国的1/6、日本的1/4。2018年，我国实际经济增速6.57%，增速换挡后仍处于世界前列。

（六）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化

1. 家庭规模持续小型化，裂生出更多住房需求

当前，我国一人户、二人户家庭占比提升，家庭平均规模不断减小。2004—2017年，户均人数由3.24人下降为2.99人。一人户、二人户家庭占比分别由7.8%、19.6%上升至15.6%、27.2%；三人户家庭占比由31.4%下降至24.7%。如图9.6所示，二人户已取代三人户，成为我国最主要的家庭结构类型。

2. 和发达国家相比，我国家庭规模仍有下降空间

从现状看，德国、日本、英国、韩国、美国的家庭平均规模均低于我国，分别为1.99、2.38、2.39、2.50、2.54人，且这些国家的一人户、二人户家庭户占比全部高于55%。从趋势看，家庭规模随工业化和城镇化的深入推进而下降。以美国、日本为例，1975—2015年日本城镇化率由75.7%上升至91.4%，平均家庭人数由3.32人下降至2.38人；1960—2010年美国城镇化率由70%上升至80.8%，平均家庭人数从3.29人下降至2.59人。

3. 未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化

一是婚姻观念改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降叠加离婚率上升，单身和单亲核心家庭增加。2018年全国结婚登记1 013.9万对，离婚登记446.1万对，分别较2014年减少22.4%，增加22.7%。根据联合国出生性别比数据，未来我国适婚人口性别比位于1.12 ~ 1.19的失衡高位，结婚率提升较难，家庭结构将向更多的一人户和单亲核心家庭发展，产生住房刚需。

二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，代际分居形成更多一代和两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式逐渐普及，老年父母对子女赡养的依赖度因退休金机制和日趋完备的养老服务而减弱，已婚子女追求私密空间，自立门户现象普遍，三代及以上同堂的传统大家庭数量减少，一代和两代户增加。

商品房市场空间仍可稳固保持10年以上

受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新，中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。

分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。2019—2030年，全国商品住房需求年均11.7亿平方米，超过2013年全国商品住房销售面积。其中，2019—2020年、2021—2025年、2026—2030年年均分别为13.6亿、11.6亿和11.0亿平方米，相当于2016年、2013年和2015年全国商品住房销售面积。

分类别看，城镇常住人口增加、城市更新改造和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。

农转非支撑未来10年城镇常住人口增长需求。2019—2030年，全国城镇常住人口增长产生的自住房需求年均为5.2亿平方米，不考虑需求漏损，占总需求的41.4%。其中，在持续的快速城镇化推动下，农村人口进城产生新增住房需求占比高达99.8%。而生育率下滑导致人口自然增长率从2025年开始转为负增长，城镇常住人口自然增长产生的需求仅占0.2%。整体而言，由于人口增速和城镇化率提升速率均持续回落，未来城镇常住人口增长产生的自住房需求呈平稳减少趋势。

棚改收官，旧改接棒。从2021年开始，城市拆迁改造需求持续增加。2019—2030年，全国城市拆迁改造产生的自住房需求年均有0.7亿平方米，不考虑需求漏损，占总需求的5.4%。其中，2019—2020年全国棚户区改造收尾攻坚，预计新开工884万套 ，产生自住房需求2.2亿平方米。从2021年开始，成片集中的棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造为主。随着存量住宅面积增长，每年拆迁面积重回持续上升通道，估计2021—2030年城市旧改产生自住房需求5.7亿平方米。

居住条件改善需求在未来10年内持续增长，并从2020年开始占据市场主导。2019—2030年，全国居住条件改善产生自住房需求年均为6.7亿平方米，占总需求的53.2%。未来10年，受益于人均住房面积增加，居住条件改善需求持续增长，并从2020年开始成为住房市场最主要的需求来源，这表明房地产市场进入改善时代。

区域分化，市场空间向一、二线城市和主要城市群集中

（一）需求向一、二线城市集中

2019—2030年，住房需求向高能级城市集中。一线、二线、三四线城市的年均需求分别约为1.00亿、4.38亿、6.31亿平方米，占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%，与2012—2018年商品住房销售面积占比相比，分别提升4.4个、4.4个百分点，下降8.8个百分点。一线和部分区域核心二线城市住房需求持续旺盛，重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武汉等一、二线城市需求旺盛，市场份额占比均达1.5%以上。

从需求类别看，城镇人口增长需求中一线、二线、三四线城市分别占比7.3%、41.4%、51.3%；居住条件改善需求分别为9.7%、35.5%、54.8%；城市更新改造需求分别为6.8%、25.8%、67.4%。与总需求构成相比，一线、二线城市需求占比提升，分别受益于居住条件改善需求和城镇人口增长需求占比提升；三四线城市的城镇常住人口增长、居住条件改善对住房需求的拉动力低于平均水平，需求占比总体下降。

1. 一线城市

2019—2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，一线城市占比分别为7.8%、9.7%和6.8%。和总需求占比8.6%相比，表明居住条件改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。

主要原因有三个。

第一， 一线城市现有人均面积偏低，改善空间大。2017年北京、上海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为32.6、36.7、33.1、19.7平方米，大幅低于全国的37.4平方米。

第二， 加大住房保障，提升中低收入群体住房条件。以公共租赁住房、人才公寓、共有产权房等为代表的保障性住房供给将增加，住房供应体系逐步完善，一线城市中的低收入与“夹心层”居民的居住环境将得到大幅度提升。

第三， 高收入群体增长，对住房的消费能力及改善需求提升。虽然一线城市规划了人口规模控制目标，未来常住人口增长受限，但一线城市人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入差距持续扩大，人口的收入结构将持续改善，高收入群体占比的增加使居民住房消费能力增强。

2. 二线城市

2019—2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，二线城市占比分别为41.4%、35.5%和25.8%。和总需求占比37.5%相比，表明城镇人口增长需求是支撑二线城市需求的核心因素。二线城市未来城镇人口快速增长主要受益于吸引省内三四线城镇人口流入。人随产业走，区域经济发展不平衡是导致人口区域流动的根本原因。在特定区域内，人口向区域经济-人口比值大于1的地区流动。对于具有单核中心城市的省份，省会经济发展水平较省内其他地区具有绝对优势，经济-人口比值大于1，对省内人口的虹吸效应显著。

例如长沙、兰州、昆明、合肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份省会，虽然所在省份的经济发展水平不及广东、江苏、浙江等东南沿海地区，但受益于强省会城市对周围低能级城市的虹吸作用，省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。

3. 三四线城市

2019—2030年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中，三四线城市占比分别为51.3%、54.8%和67.4%，而需求漏损占比高达67.4%。和总需求占比53.9%相比，表明三四线城市需求占比下降主要有两个原因。一是人口净流出。2018年，三四线城市的经济-人口比为0.76，人口整体呈净流出态势。二是需求漏损较多。三四线城市新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。

（二）需求向主要城市群集中

“优化城镇化布局，加快城市群发展”是《“十三五”规划纲要》提出的，将全国主要城市划分为19个城市群。19个城市群包括257个城市，占全国城市总量的40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%。19个城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据国家发改委预计，其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上。受数据可得性限制，我们通过计算各省份住房需求，预测未来各城市群市场空间。

按照住房需求总量从大到小，19个城市群可分为三个梯队。

第一梯队包括6个城市群，分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛城市群。

第二梯队包括8个城市群，分别为中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中城市群。

第三梯队包括5个城市群，分别为哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄城市群。

未来房地产市场的城市群分布具有两个特征。

第一， 需求向重要城市群集中，地区分化显著。第一梯队全部由6大国家级城市群组成。2019—2030年第一、第二和第三梯队年平均需求分别为1.35亿、0.35亿和0.15亿平方米，占比分别为11.5%、3.0%和1.3%。

第二， 需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队中有2/3为东部沿海城市群，第二梯队中有5/8为中部和西南部城市群，第三梯队中全部为东北和西北部城市群。