本文摘自《全球房地产》中信出版集团2020年4月版
1. 德国房价长期稳定的奇迹
举世赞叹德国制造和德国房价长期稳定的奇迹。 “二战”后，德国不仅很好地解决了住房短缺问题，套户比从1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面积达46.5平方米；还保持了房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产大泡沫中独善其身，1970—2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍，年均增速只有2.6%，同期，英国、法国、美国分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。
德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好。供应结构以居民所有为主，多类机构有力补充，居民家庭持有住房81%。房龄结构上展现“住房质量奇迹”，住房持久耐用，70%以上的住房房龄超过40年，27%超过70年，14%为百年老宅。
见贤思齐，是什么造就了德国房价稳定的奇迹？
2. 德国住房制度有三大支柱，其中稳健的金融制度和完备的租赁制度起到了至关重要的作用
（1） 稳健的金融制度
央行的自我约束和货币政策目标。“二战”以后，德国央行的首要目标是保持物价稳定，其次才是经济增长。1998年，欧洲央行成立，总部设在德国法兰克福，很大程度上继承了德国央行严控通胀的货币政策传统。《马斯特里赫特条约》使欧洲央行成为世界上独立性最强的中央银行，规定物价稳定是欧洲央行压倒一切的长期目标。1950—2017年，德国CPI年均增速仅2.4%，通胀控制能力是全球典范。
住房金融体系以商业按揭为主，辅以独特的住房储蓄，引导居民理性加杠杆。德国按揭贷款的首付比例通常在20%~30%，在国际对比中处于相对较高水平，住房贷款以固定利率合同为主。推行独特的住房储蓄模式，先存后贷，以存定贷，专业经营，固定低息。德国居民房贷占GDP的比重仅为36%，居民负债占GDP的比重仅为53%，居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。
（2） 完备的租赁制度
德国充分保障租户权益，成功地实现了租购并举、租购同权。德国住房自有率仅45%，55%的人口租房居住，柏林、汉堡等大城市更高达80%以上，而且租赁群体人均住房面积达38平方米，同样能较好地满足居住需求，是租赁需求与购房需求实现均衡发展的典范，这离不开德国对租房者权益的全面保障。
完善的法律保障。德国通过《民法典》《住房租赁法》《住房补贴法》《经济犯罪法》等完善的法律体系，加强租约保护与租金限制，充分保障租户权益。一是租约保障。租赁合同默认为无固定期限合同，房东要解约，必须符合法定的特殊情形，仅限于租户违约、自住需求、重大经济性改造开发等。租户在房东转让住房时享有优先购买权。二是租金限制，包括限制提租、限制涨幅、限制过高租金。房东要上调租金，必须满足租金15个月未变，且目标租金不超过市政当局或其他城市的大小、设施、质量、位置等条件相当的同类型住房的租金标准。租金在3年内涨幅不得超过20%，在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域不得超过15%，特殊限制期最长5年。在市政府判定的住房供应严峻的特殊区域，新签订租赁合同的租金不得超过租金标准的1.1倍；房东目标租金过高，将可能面临高额罚款和长期监禁处罚。
1971年以来《住房租赁法》的演变情况见表0.5。
租购同权。居民只要在居住地的市民管理处登记注册并依法纳税，就可以享有当地医疗、养老、教育等公共资源与服务，不存在住房产权的门槛限制。
租金补贴。政府根据收入和家庭规模，向租房户提供住房补贴，户均补贴额逐年提升，保障受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价和租金上涨的损害。
（3） 均衡的税收制度
交易环节征收重税；使用环节征收二套住房税，减少空置；保有环节仅征收土地税。住房税收占全国税收收入的比重仅为3.7%，占财政收入的比重仅为1.9%，居民住房税收负担较低。
交易环节有不动产交易税、差价盈利所得税、遗产税和赠与税。不动产交易税税率高达3.5% ~ 6.5%，叠加公证费、不动产登记费、中介服务费等各类交易费用，交易成本可达10%甚至更高，对交易获利部分还要征收差价盈利所得税，只有转让前用于长期出租或自住的住房，才予免征。
使用环节有二套住房税和租金收入所得税。二套住房税，以居民登记使用而非持有的第二套及以上住房为征税基础，增加了居民占用多套住房的成本，引导居民不超额占用住房，减少住房空置。2017年德国住房空置率只有3.2%。
保有环节仅对土地所有权征收土地税，住房无须纳税，土地税实际税率低，鼓励居民长期持有。
3. 启示：政府强调对居民的住房责任，住房不仅是经济发展手段，也是社会保障
第一， 德国在对房地产定位上强调政府对居民的住房责任，在经济发展战略上强调制造业，对房地产依赖度低。政府建立以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度，持续完善法律以明确住房责任，建设金融、税收、租赁三大制度（见图0.7），从量、价、质三方面践行住房责任：户均1套是政府应予保障的需求；住房支出占收入的15%~20%为合理水平；支持业主通过改扩建提高住房现代化水平。德国实行土地私有制，土地主要归自然人、法人等私人所有，政府对土地财政依赖度低。房地产业在德国主要经济指标中的占比一直保持平稳，并不是经济增长的引擎。德国支柱性产业在20世纪90年代以前靠制造业，在90年代以后靠“现代服务业+制造业”。
第二， 住房制度发展应与经济发展阶段相适应，高速增长期重建设，增速换挡后重租赁。在经济高速增长阶段，进行大规模住房建设，既有助于拉动其他产业，促进经济增长，也有助于提高居民收入，改善住房消费水平。但经济转向中高速增长阶段，若继续大规模建房，则会挤占宝贵的信贷资源，影响实体经济发展，还会积累泡沫风险。经济增速换挡期，要更加关注租赁，保障低收入群体的住房需求。
图0.7 德国以居住为导向、以法律为基石、三大支柱鼎立的住房制度
资料来源：恒大研究院。
第三， 城市化进程与住房供需格局，推动住房制度建设。
城市化初期阶段，城市化进程启动，住房缺口不断扩大，由于工业化水平比较低，尚不具备大规模住房建设的基础，应采取政府主导的住房分配制度。
城市化中期阶段，居民大量进城，住房缺口处于高位，居住需求重要性提升，同时扩大供给成为可能，政府应加大金融财税支持力度，撬动市场建房。
城市化后期阶段，城市化速度仍较快，但住房增量越过顶点，存量市场体量可观，重要性显著提升，政府应加强对需求侧保障，特别是租赁制度建设。
城市化末期阶段，城市人口增量显著减少，套户比保持在1以上，住房总量充裕，居住需求和供给的增量都较小，投机性需求对市场的边际影响显著，政府应完善税收制度建设，对交易环节征收重税，遏制投机。
第四， 德国也有其特殊性，城市经济发展均衡，德国人并非大城市不可。德国城市体系具有均衡化、特色化的特征：产业布局均衡，每个州都以先进制造业或现代服务业为主导产业；经济发展水平相当，人均GDP最高的州是全国的164%；住房供给均衡，各州的人均住房套数为0.48~0.58套，不存在明显短缺的地区。人口布局分散化，人口第一大城市柏林只有357万人，占全国人口的比重仅为4%，远低于法国、英国、日本等体量相近经济体首都城市10%左右的平均水平。