对证券进行担保的业务在不动产抵押贷款领域得到了最广泛的发展。这种担保分为不同的两类:一是由出售抵押贷款或抵押参与证书(mortgagepaticipatione)的公司提供的(或由这种公司的附属公司提供);二是由独立的担保公司提供的,这些公司通过承担这种或有债务以获取一定的担保费收人,这是新近普遍采用的一种形式。
不动产抵押贷款担保这一业务方式的出现显然受到来自于保险业的启发。抵押贷款持有人可以依靠担保来保护自已的利益:以部分的收人回报作为代价,抵补未来可能出现的不利形势对自己的特殊财产所构成的危险(如房子邻近环境的改变)。以足够的保险金为报偿来提供这种保护,这属于合理的保险业务的范围,当然这必须以所有的业务环节都稳健开展为先决条件。这种安排获得完满结果的必要条件是:
1.首先,抵押贷款发放的决定必须谨慎作出。
2.担保公司规模较大、管理完善、独立于出售抵押贷款的机构,而且业务范围不局限于不动产。
3.经济不处于剧烈波动期。
1929年之后不动产价格狂泻的情况显然与第3个条件不符,因此这一阶段不动产抵押贷款担保行业的状况,或许不能为其末来的价值提供一个比较准确的参考。不过，这种担保在这一时期所暴露出来的某些特点却值得讨论:
该行业曾经经营谨慎首先,1924年之前抵押贷款担保行业的运作情况,与这之后所发展起来的宽松随便的行业作风形成了明显的反差,而后时期正是这一领域的金融业务如日中天的时代。
如果我们考察一下纽约市从事不动产抵抨贷款拒保机构(如债券和抵押贷款担保公司、律师抵押公司)的业务政策,可以公平地说,这一行业曾经经历了一个稳健经营的时期。担保价值控制在每项抵押价值——经过缜密的核算的60%之内;避免对不可分的大宗抵押贷款进行担保;从地点上说,也做到了风险分散。的确,担保公司既不独立于抵押贷款销售公司,也不经营其他的担保业务。另一个不合理之处在于,这些公司提供抵押贷款担保的期限通常只有3到5年，因此存在着，后来才意识到，大量担保合同在最不应该的时间内同时到期的可能性。但是不管怎么说,担保业务运作中的谨慎态度使这些公司能够顺利度过不动产业的严重萧条，如1908年和1921年的不最气。
新的和不谨慎的行业作风的出现——在随后出现的的房地产热中,一个重要的新动向是不动产抵押贷款业务和对这类业务进行担保的业务的兴旺。新的人员、新的资本和新的方法纷纷进人该领域。过去在该行业中经营已久的很多小型地方性公司,摇身一变成为势力强大的经营大型的和全国性项目的公司。该行业过去的良好记录和成功经历被人肆渲染,公众也纷纷为之吸引，殊不知这些公司在规模、经营方法和人员上已经发生了巨大变化，他们实际上在和一家不同的公司打交道。在本书前面的一章中我们曾经谈到过,这一时期不动产商业投机资本的融通方式是多么的草率和不谨慎。抵押贷款本身的质量非常低下，担保同样也没有多少价值，而它是供投资者作为补充的决策依据的。担保公司实际上仅仅成为了债券发行者的附属公司。所以一有风吹草动，抵押财产的价值不动产债券公司以及附属于它的担保公司全部同归于尽。
竞争和效仿的恶果——新出现的和益发雄心勃勃的不动产债券公司,对老公司经营政策的影响最为不幸。迫于竞争的压力,后者只好放松放款的标准。新抵押货款的发放条件日益宽松,当旧的抵押贷款到期时,它们常常被代之以更大的一宗贷款。更有甚者,有的担保公司担保的抵押贷款的名义总金额如此之高，以至于达到这些公司自有资本总额的数倍。显然，一且不动产价值出现总体性的下跌,这种担保所能提供的保护作用儿近于零。
1931年不动产市场崩溃的时候,这些新生的不动产债券公司以及附属于它们的担保公司首当其冲遭到灭顶之灾。随着衰退的延续,老一些的公司也相继破产。受保抵押贷款或抵押参与证书(仅纽约的权证和抵押公司所担保的财产总值就达30亿美元)的持有人发现,担保实际上徒有其名,他们所能依靠的只有抵押财产的真实价值。在大多数情况下,这些财产的抵押价值远远超过了合理的审慎原则所能允许的范围。在1932年的末偿还抵押贷款总额中,只有很少的一部分是在大约8年前流行的稳健条件和原;则下发放的。
由独立的担保公司提供的担保——1924-1930年间，此独立的抵保公司将它们的业务延伸到了收费(或保险金)性不动产抵押贷款担保的领域。从理论上:讲,这应该是开展此类业务的最佳形式。除了实力雄厚和经验与富之外,这类拥保公司的另一个优势在于,作为一个完全独立的主体,它按理说会对所担保的对象要求非常严格，但是由于这些公间开始不动产抵押债券的担保业务的时间恰逢大萧条来临前夕,在过于乐观的大气候影响下,它们在判断上出现了严重错误,所以上述理论上的优势被后面这些因素大大抵消了。多数情况下,这些担保公司蒙遭的损失超出了它们所能承受的程度,很多公司因此进人了财务清算(一个突出的例子是国民担保公司),得到这种担保的债券的持有人利益也没有得到完全的保护。
未来的展望——从今后的情况来看,随着不动产业正常气候的恢复,抵押债券看来肯定要恢复对公众的出售,对这些债券进行担保的业务重新得到发展也是一个必然趋势。基于前文所谈到的原因,由独立的担保公司来提供这种担保从理论上讲更有效率,但是这些公司过去的不幸遭遇很可能会使它们对这种业务退避三舍。因此这类担保业务更可能以其发展初期的形式复兴，也就是由从事不动产抵挪贷款业务的公司来进行担保。如果果然如此，这些抵押债券或参与证书的购买者应该将考察的主要注意力放在债券发行公司经营的稳健性方面,而不必把精力消耗在对有关担保问题的分析上。