房地产行业未来特征会出现一些什么变化？大概率会出现三个变化：  

一、房地产行业会整体出现整行业杠杆率下降。  

中国的房地产行业20年高速成长期，没有吃过亏，或极少有企业吃过亏，海南房地产90年代中后期是一波，受伤太少、赚钱太容易。所以我们对于融资、对于杠杆缺乏切肤之痛。2017年，中国房地产企业全行业平均杠杆率75%左右，这个杠杆率如果仍然处于过去十年比较宽松的货币环境，是可以的，因为中国大陆市场和香港，和美国、欧洲不一样，感觉到货币环境发生变化时，具体到每一个企业，降杠杆不是一个被动的，应该是主动的选择。  

现在很多企业主动或被动选择去杠杆，如果把中国大陆房地产企业跟香港这些房地产企业相比，会发现我们杠杆率几乎是它的一倍，香港上市企业、地产企业杠杆率不过是30%-40%，他们对于杠杆的警惕性远比中国大陆房地产企业家要警惕多，因为香港是经历了多轮的房地产市场的剧烈波动的，这一点这次也是给中国房地产企业和行业一个提醒、一个警醒。未来的趋势，大概率是房地产企业整体杠杆水平会稳步降低。  

二、中国的房地产行业大概率会出现港股化。  

了解股票市场的人都知道，香港市场的股票分化非常严重，有很多股是几分钱，可能连续几天都没有人交易，这一轮房地产调控也好、金融周期下行也好，无论是长周期还是短周期，对于整个房地产行业所造成的分化已经在发生，这个行业的出清、整合、分化是在发生的，也就是说一批企业要退出市场，一批企业要并购，企业头部化现象会更加严重。什么是头部化？可能前50位企业市场占有率会进一步集中。我们觉得从整体上来讲，房地产企业的区域分化会更加严重。  

预判：房地产行业可能会出现一个港股化的现象。  

三、“房地产企业”或“房地产开发商”这个词慢慢会消失。 

大家在经历了20年高速发展的时候，在探索新的业务，高速成长斜率趋缓了，房地产行业我个人觉得至少还有20年的机会，无论是从城镇化水平，还是从中国市场基数、人口规模，中国人的消费特点、投资特点，都觉得房地产市场或房地产行业长时间来看是没有问题的，但是无论是金融周期的变化还是调控政策的影响，都逼迫房地产企业要做一些调整，单纯做开发可能已经不行了。

过去几年看到很多企业也做了一些调整和转型，有些企业很可惜，不是没有意识到，意识到了，有的转早了，有的当然转晚了。转早了的企业很有意思，会发现在中国这个庞大的市场，城镇化还在稳步推进过程中，似乎没有比盖房子更好干的生意，拍电影也是如此，怎么会有盖房子赚钱呢。所以很多企业在过去十年里做文旅、金融以及其他，当然我不反对大家做文旅和金融，做一个比较，从不同行业的收益率来看，有些企业转得稍微有点早，过去二十年是黄金时期，特别是过去十年是房地产企业黄金时期，2008年以后很多企业对这个机会没有很好地抓住。  

为什么说在现在金融环境和政策环境之下，房地产企业必须要作出一些调整呢？无论是在品质升级，还是产业链延展，还是产融结合上，都有必要作出一些调整，一方面是大的周期发展斜率下来了，另一方面融资环境、货币金融环境发生了巨大的变化，第三方面是调控政策这把利剑一直悬在头上，逼迫我们作出调整。  

这只是我们初步梳理业内企业的一些成功做法，有些成功，有些不算成功，检验房地产企业调整转型很重要的标准是你和你做的住宅业务、做的商业地产业务要比较收益率水平。  

这是总结的未来地产行业可能会出现的三个变化：杠杆率、港股化、单纯开发角色逐渐向开发运营或多维模式转化。  

总体上中国经济成长前景非常看好，毕竟中国人均GDP水平只有8800美元，还有相当大的成长空间。短期的挑战在于我们面临外部环境的挑战和国内经济的下行，房地产调控边际上会做一些松动，但是房租不炒的主基调可能不会发生大的变化。所以作为房地产开发企业，甚至房地产企业上中下游的企业，需要面对一个新的环境、新的时间节点，这个时间节点其实已经出现了，也就是说未来相当长的时间里，房地产企业可能会发生上述三个变化。

这些观点供大家参考，不对之处请大家批评指正。谢谢大家！