在巨大的收益面前，商业决策并非完全是理性的。

在房地产开发商普遍为降杠杆带来的资金压力感到压力重重时，经济学家、如是金融研究院院长管清友在2019第六届凤凰网全球华人不动产风尚盛典上，接受凤凰网房产专访时表示，在经济金融环境发生变化的时候，企业应该做出调整，机会没有及时抓住，就会带来严重的后果。

管清友指出，过去10年是房地产的黄金期，有很多企业没有把握好节奏，在最近几年才高速扩张，疯狂加杠杆。2017年，中国房地产上市公司平均资产负债率超过70%，而香港上市公司平均资产负债率仅30%多。

2016年7月，中央政治局会议提出要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，其中，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。抑制资产泡沫罕见地在中央政治局会议上被提出。

“如果从那个时候开始缓慢地用1年左右时间把杠杆降下来，是没有问题的。”

进入2017年，监管层将“去杠杆、抑制资产泡沫”作为金融政策中心，开启了一系列的金融去杠杆操作。管清友认为，此时，企业已经明确认识到去杠杆必要性的问题，但却舍不得降杠杆，“什么叫不舍得降杠杆？手里头有很多资产不愿意往外放，对形势估计不足。”

政策来袭，一批高举高打的房地产企业开始陷入困境。住宅开发之外，开发商也开始在其他新兴领域寻找增量市场，纷纷开始寻求转型。

管清友并不看好这种被动式的转型，在陷入困境时才想去转型的房企大概率会失败。头部房企在很早以前就已经开始为转型布局，拥有充裕的资金，这些排名前50名房企的探索，会有可能探索出新的道路。

“房地产行业和其他行业比的话，你会发现在正常政策环境下，还是房地产企业利润高，干什么能比盖房子挣钱呢？过去这些年有些大企业也有探索，做文旅、文化、影视、金融，结果发现这些行业都不如盖房子挣钱，有些企业还错过了过去发展的黄金10年。我觉得房地产企业真的转型要慎重，不要轻言转型。

对于房地产市场的走势，管清友认为，虽然房地产行业很难再会有过去10年这样的“春天”，但是从2016年持续至2018年的调控政策，后续会有所放松。

“就供需两端来看，需求端个人购房按揭贷款会放松，另一端房地产企业的融资也会放松。”

当中国房地产市场每次面临下行压力时，中国房地产是否会像日本一样出现泡沫破裂这一问题被一再提及。管清友直言，中国房地产行业发展的前景空间很大，不会出现日本式的泡沫破裂。

“首先，中国房地产市场没有日本那么大的泡沫。我国真实城市化率刚刚过50%，名义城市化率也不过刚超58%。我国有庞大的市场，还有很大的发展空间。但三四线城市的泡沫比一线城市大一些。”