马光远：“避开”三四线楼市

数据显示，今年1-11月，我国已新开工改造城镇老旧小区3.97万个，涉及居民725.27万户。如此看来，如今“旧改”已经成为我国城镇化建设的重中之重。诚然，“旧改”内容涉及管网改造、加装电梯等，这很大程度地改善了许多居民的生活质量。

过去5年，“棚改”在全国大部分三四线城市如火如荼开展，大量郊区旧房子被推倒，给三四线商品房去库存。当然，随着“棚改货币化安置”的快速推进，三四线城市房价经历了一波“牛市”，多数城市房价翻了一番，房价明显虚高。

说实话，“棚改货币化”安置确实是三四线过去几年房价大幅上涨的“原因”。毕竟，“棚改”导致的拆迁，释放了大量的购房需求；“货币化安置”同时释放了巨量的资金，从而引发投资买房的需求，这正是过去几年三四线城市房价快速上涨的“逻辑”。

后来，随着三四线城市房价上涨太快，国家开始以“实物安置”代替“棚改货币化安置”，房价上涨势头这才逐渐放缓。但不得不说，即便如此，全国房价已经明显太高，越来越多的刚需开始逐步“买不起房子”，哪怕掏空“六个钱包”。

当然，也有好消息传来——明年“棚改”停止！此前，国家明确表示，2021年“棚改”将彻底退出历史舞台，这意味着2020年是棚改的“收官之年”。毫无疑问，取代“棚改”是“旧改”，预计明年起“旧改”规模和深度将持续加大。

那么，“棚改”停止将对房地产市场产生什么样的影响？简单来说，“棚改货币化安置”取消，势必导致原先拆迁居民购买2-5套房子的情况消失，三四线房地产购房需求大幅减弱，房价大概率将因此下跌，甚至不排除部分三四线城市重回2015年水平的可能。