[叶檀看股市]楼市 一地鸡毛！苦日子 刚刚开始？！

泰禾违约遭曝股价跳水，蹊跷消息尾盘极限拉升。7月6日晚间，泰禾集团被曝一笔15亿债券当天违约。受此消息影响，泰禾集团股价隔天调头冲下，此前三连板的行情就此打住。 可就在当天14:45，泰禾股价走出一波蹊跷拉升，导致当天竟收涨3%。

股市涨跌不是玄学，事出反常必有原因。我们注意到，当天接近收盘，一则短短3行字的消息或为主因： 上图可见，其中“知情人士、进展顺利、不确定性”等字眼，表明该电报是典型的“渣男”型消息——信誓旦旦，没头没尾，从不负责。

果然真情不留人，套路得人心。泰禾集团，是疯狂扩张然后倒在资金问题上的典型房企。一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾集团负债合计1900.46亿元，其中一年内到期的非流动负债607.40亿元，外加迄今仍有235.58亿的借款到期未还，而其手中资金仅有55.53亿元。

严重资不抵债，恐怕时日无多。今年4月低，泰禾集团向外释放“战投”信号，旨在通过出让股权的方式换得喘息时间。

据统计，包括华侨城、世茂集团，厦门国贸、保利地产等等10余家房企，都与泰禾传出过“战投绯闻”，那么这次传闻中万科接盘，又有几分真假？

据第一财经记者采访，万科董秘对此表示：“不清楚，不了解相关情况。”

这样的回答，态度未免有些暧昧，但单纯反推得出此事为真，未免有些太过草率。

事实上，如果从公司基本面展开分析，这道题并不太难。

地产前途，道阻且长。万科的制度、动机以及现状，决定其虽然手握千亿资金，但战略入股泰禾的可能性，无限趋近于零。

制度红线

万科是“老大哥”， 不是“傻大个”，不会贸然行动。

4年一次的大事，万科办的很“安详”。2020年6月30日，万科董事会换届选举平稳落地，与上届权利格局一致，与此同时，大股东深圳地铁表示：

“万科是市场化很高，很成熟的企业。深圳地铁按照市场规则，不干预，非常支持万科的团队，大家尽可放心。”

权力更迭无小事，所谓无风也起三尺浪，那万科凭什么能将其办成“小事”？

万科的职业经理人制度，这里不得不提。早在1989年，万科就完成了公司的股份化改造，又在1991年登录深交所，股权相对分散。公司“掌柜”千千万，这使万科较早开始明确股东、管理层甚至董事会的权力边界。 经过将近30年的探索，万科在制度上的优势十分明显，以至于后来中国许多企业制定管理制度时，是直接照搬万科的做法。

2001年，深圳某高官落马，多数深圳起家的地产商落荒而逃，而时任万科董事长的王石，却敢气定神闲的在公开场合露面。

以此，制度保证下的万科运转高效已是后话，其牢固的权责掣肘机制，才是重中之重。

简单来说，制度下的万科，没有一言堂。任何一个会为公司带来明显经营风险的决定，不论提出者职级大小，都会在公司内部面临层层阻力，最后胎死腹中。

那么回到本段开头，大股东深圳地铁对万科团队的信任，实际上不是针对某一个人，或某一组人的信任，而是对万科权责掣肘机制的信任：

不去管你，料你也不会越界。

“战投”泰禾，帮忙还债？别开玩笑了。根据财报，泰禾集团一年内将还负债607.40亿，而自身资金仅有55.53亿元，差额近11倍。

对任何一家企业来说，入股泰禾意味着，短期内增加肉眼可见的经营负担。在拥有完善掣肘制度的万科内部，这种决议遇见的阻力可想而知。

以上，从风险角度分析了万科“战投”泰禾的可能性，但我们知道，风险与收益并存，那么从收益角度来看，万科的动机将会是什么？

动机屏障

很抱歉，泰禾对万科“无用”。

“战投”是添砖加瓦，不是怜悯施舍。所谓战略投资，区别于单纯的财务投资，是两家公司的资源互补，强强联合。

从土地方面来看，据年报数据，泰禾2019年的土地储备面积1303.98万，主要集中在长三角、福建、珠三角、京津冀、华中区域，共布局全国22个城市。

而万科2019年土储面积为10256.1万，主要分布在南方、上海、北方、中西部四个区域，其中单单南方区域，就包括广州、深圳、厦门等15个城市。

可以说，有泰禾的城市一定有万科，而有万科的城市未必有泰禾，两者土储十倍之差，根本不处于同一量级。

如果两者硬要牵手，那只能是大手牵小手，做做慈善。

此外，泰禾与万科在术业专精方面十分尴尬。泰禾引以为傲的“院子系”产品，主打中高端人群，确实为国内豪宅的著名IP。

而万科的业务自2004年之后，就已经明确以城市中档住宅为主，另外讽刺的是，万科并不是没有高端住宅产品，其旗下“翡翠系”豪宅，同样是高净值人群追捧的对象。

那么，还是量级问题，泰禾所有拿得出手的产品优势，放在万科面前都是“食之无味”的鸡肋。

话说回来，泰禾真正有价值的地方在于品牌，在于“泰禾院子”这个金字招牌，在消费者心目中的地位，单从这一点来说，这确实是某些中小房企急需的“战略助力”，但绝不会是万科。

根据胡润研究院发布的“2019胡润品牌榜”，茅台第一，中华第二，天猫第三，万科位列第33。

而泰禾集团则榜上无名…… 可见，单说在房地产界，万科这两个字，不知比泰禾强出多少倍。

从“战投”动机上来讲，万科近年来的大手笔收并购，无一不是在加强自己的业务延伸：

2017年7月，万科联合高瓴资本等机构，耗资790亿收购物流巨头普洛斯，加码物流业务。

2018年1月，万科耗资84亿，收购凯德集团20家购物中心，加码商业地产。

2018年11月，万科耗资15.82亿，收购海航旗下中央海航酒店广场项目，加码酒店业务。

以上，万科出手精准，动机明确，不知这次传闻中接盘泰禾，究竟是看上它哪一点了。

现状困局

虽千亿资金在手，但处境不是最佳，没有余力做“业内慈善”。

房企年报季，万科做了一次“出头鸟”。2020年3月17日，万科发布2019年报，其中营收3678.9亿，同比增长23.6%；归母净利润388.7亿，同比增长15.1%，销售金额6308.4亿，同比增加仅3.9%；

当时业绩一出来，圈子里炸锅：“万科年报不及预期” ，理由是销售与净利增速已跌到近几年最低水平，年报当天，万科A股收盘价26.30元，跌了6.44%。

“预期”是个很神奇的东西，它不要理由，它只要结果。

当时我们也做过解读，说实话整个2019年，融资收紧，几乎所有房企都不好过，万科首先公布年报，实际上就是捅破了这层窗户纸。

后来的事情我们都知道了，大部分地产股都萎靡了很长一段时间，直到最近才借风头雄赳赳气昂昂。

万科式“存粮过冬”。当时在年报中，我们发现了一个很有意思的数据，万科的市场营销人员一年涨了3.9倍： 什么意思？这里可以简单理解为万科在“前线打仗”的人突然变多了。实际上，这种操作就是万科在对冲自己对未来的“悲观”判断——房地产的历史使命，已经结束。

那么，仗越来越不好打，就只能不断填人，维持局面。

通过养猪，追忆似水年华。今年5月17日，万科开始面向社会招聘生猪养殖优秀人才，从其中“聚落化猪场总经理”一职工作内容中我们知道，万科的野心，是首批25万头出栏生猪，规模不算大，但也不少。

实际上我们发现，许多房企，甚至互联网公司都在养猪，为什么？

因为养猪这门生意，让他们回忆起了“踏中风口”的美好时代，养猪既是刚需，市场又大，还时不时一阵风吹起来上天，简直完美。所谓，守着自己一亩三分地，是没有前途的，踏中一个又一个风口，才能真正赚钱。

那么话说回来，为什么之前不养现在养？这个问题很好回答，公司和人一样，得意的时候尽情得意，失意的时候，才会着急找出路。

这个道理与现在的泰禾一样，3年前豪迈的说自己业绩翻一倍，3年后着急续命找“战投”。

不过，想让万科“战投”？不好意思，万科自己也在找“战投”。 6月29日，万科公告，为旗下“广信资产包”引入7位战略投资者，共出让50%的股份，预计本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。

“广信资产包”在业内非常著名，三年前万科花了大力气（551亿）才拿下来，核心资产是广州市区16宗可开发土地，可开发计容面积约为211万平方米，98%位于荔湾区、越秀区。

这是一宗典型的，非常麻烦但又很赚钱的生意。“广信资产包”寸土寸金，而之前却沉寂了20年，因为其中包含大量历史遗留问题，以及复杂的债权关系。

今年万科股东大会上，万科高层表示：三年过去，取得了一些阶段性的进展，也不得不承认，这个进度和我们投标的时候的预期是有差距的。

万科披露，截至七月初，已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决。未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题。

以上关键的点在于，万科找“战投”，是“广信资产包”确实遇到了问题，于是“战投”，大家合伙解决问题，然后一起挣钱，自己再顺便回笼资金。

说起来，万科似乎挺有钱的，但实际花钱的地方更多。根据2020年一季报，万科手中握有货币资金1732.7亿，短期应偿的负债总和897.8亿，也就是说，刨去短期内应还债务，万科能动的部分是834.9亿。

两张大口，嗷嗷待哺。今年股东大会上，万科高层谈及了未来几个大方向。 首先是TOD项目，这块业务将与大股东深圳地铁合作，进行依托公共交通的项目开发，不过，这并不是简单地在地铁旁边盖房，而是需要深度融合地上地下空间，做政府、轨交集团、房企三方满意的作品。

这就会出现两大块“钱”方面的问题，第一，有地铁地价就贵。TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心，而且规模通常不小。以某房企在广州的TOD项目为例，一块87.7万平的地块，总价就高达131.6亿。

第二，项目建设投入多。如之前所说，TOD并不是简单的在地铁边上盖房，从现有披露情况来看，TOD项目投资规模上百亿并不在少数，而且施工时间多为4-5年。

其次，万科物业号称不到千亿不上市。据年报数据，2019年万科物业营业127亿，同比增长29.65%，据万科物业高层透露，为实现科技化转型，3年来投入已超过10亿，未来至少百亿。

以上，规划需要落地，白花花的银子还要砸下去很多。另外嗷嗷待哺的，还有万科的物流、商业、长租公寓……

可以说，万科每天一睁眼，全都是要花钱的地方。

以上，通过万科年后的动作频频，就可以看出万科越发焦虑，虽然手里握着千亿现金，但恐怕万科手里，没有一分“闲钱”。

最后，通过泰禾与万科的“战投绯闻”，可以看出房地产业内从上到下基本没人好过，别看近期楼市回暖，土拍热火朝天，日光盘一个接一个。

其实，房企的苦日子，或许也才刚刚开始。