[叶檀看股市]太魔幻！仅隔一条街 房价一平飞涨8万！原来.....

北京楼市的火爆程度难以想象，就在上周末，北京有7个项目集中开盘，多个项目成交火爆，其中一项目居然开盘14分钟即告售罄。 而5月时，北京新建住宅网签量创下近10个月新高。 这简直就是在复制前几个月深圳的秒光盘。 再看深圳，在全国民众的注视下被逼无奈治理楼市的深圳，房价依旧高的离奇！

就说学区房，两个小区仅仅只相隔一条马路，却因各自所属的学区不同，两个小区同等户型面积的房源单价差高达8万！ 同是5月，深圳二手住宅市场均价为68372元/平方米，其环比涨幅达2.69%；同比涨幅达6.53%。

这还是深圳住建局频繁出手打压二手房高价的“战果”...... 疫情才刚过，这俩一线的楼市热度就已突破天际！ 不是都在哭穷吗？哪儿来这么多人跑一线去买天价房？！ “房住不炒”的一线楼市，并不安宁。

北京深圳的楼市，怎么一夜之间，天翻地覆？ 如果你是这么想的话，那恭喜你，已经和中国楼市脱节个把月了。

早在2月疫情严重的时候，北深两地就已经来了一出鹤立鸡群了。 谁能想得到，当时线下销售都停了个把月了，房价居然还在涨？ 2月北京二手房价重回7万元大关，同比涨近8%，环比涨近9%。 深圳更可怕，二手房同比环比均大涨超10%，达到了72668一平的“天价”。

对于这样的异象，我们当时的解释就两点：

1、避险；

2、土地火热。

第一点没啥好说的，一个是首都，一个是大湾区中心（也是把钱转向香港的口岸），各种潜力，不言而喻，而且深圳落户还没啥门槛。 第二点则是有数字支持的。 土拍火爆，那说明了这个城市的楼市火爆。 中指研究院发布《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》，北京以673亿元的成交总价位于榜单首位，同比去年同期，增长了15%。 如此火爆的原因之一，就是海淀这个5年没出手的地方，一下出让的6个地块，都是纯商品房地块，开发商眼里可都是大肥肉。 深圳也不遑多让，3月3日，4宗地块出让，除去流拍一宗，深圳35亿卖3宗宅地！其中的热点，都集中在了地王尖岗山地块上（可售楼面价6.4万一平米，边上是至今无人打破的7.9万一平米的泰禾深圳院子）。 最后再搭配上北京自己之前的限竞房以及深圳的“到2035新增70万套商品房”的供给大缩水问题，北深两地火爆的楼市，就这么诞生了。 但这说的都是之前，就算是疫情积压的消费需求和前几个月强劲的热度得以延续，那现在这一波异象也绝对是有自己爆发的理由的。

据说，上周末北京房子卖了有百亿，是北京近三年来的第一次！

这是个什么概念？据媒体统计，今年的1-5月，平均每月的数字大概是150亿，而上周一个周末，就顶上了大半个月，甚至催生出了14分售罄神盘......！ 如此火爆，究竟是如何炼成的？ 仔细翻了一番，发现问题还是出在了供应量和价格上。 据统计，上周出的7个项目，主要就是分布在石景山、海淀、丰台、大兴等区域，这其中大多为不限价的普通商品住宅。

据合硕机构统计，这些个项目一共提供了4139套住宅，单周供应量超过4月整月，更创下自2014年8月以来，近6年的供应新高。

这个供应量，算是埋下了一个伏笔。 而这波火爆销售的项目中，最扎眼的那个14分钟售罄的盘，位置位于石景山主城区，首期售价在7万+左右。 这样的价格，算是又埋下了一个伏笔。 好了，我们把这俩线串联一下看看。

先看一下这张图，这是16年7月的北京房价，时间已经久远，价格已经没有什么参考价值，但是可以看出来的是，石景山这个地方，属于北京的城六区，就在海淀这个房价帝王的西南侧，脸贴脸。 这样的一个地段，条件允许，相信大多数人都不会放过。 但是城六区均价基本上已经是10来万一平了，这个局规格略高，让人望而却步。 然而无巧不成书，这个限竞房基本上卖完了的石景山，又整出了这么个项目，价格7万+一平，这可是远低于购房者预期的。 所以还等啥？自然是抢成一片。 剩下几个项目也有位于昌平、顺义还有大兴这样相对低价的区域，价格上是满足购房者需求的。 但是光有价格其实是不够的，供给太少，那量上不去，不成气候。 这就看出第一个供应量伏笔的“猥琐”之处。

疫情导致的需求挤压是肯定有的，但是要完全释放出来，也需要市场的精心诱导。 你可以说4月时，房企虽然急着回血，但是由于疫情刚过，他们自己心里也没底如果一波放出来，能不能引爆市场。 所以4月的供应还是相对克制的，但是经过这俩月的引导，时机算是成熟了，于是就出现了这个一周供应量超过一个月的奇葩局面。 事实证明，效果很好，被适当抑制的需求适时地爆发了出来，再结合友善的价格，百亿周末就此诞生。

那深圳呢？那儿的楼市不是最近一直被自己的监管部门按地上摩擦吗？

没错，的确监管是严了很多，但是不管是环比还是同比，房价也的确又上去了很多。 这其实就是咱们看新闻时自己的一个误区，深圳近期是监管房价不得过高，比如某小区限制了最高单价不得超过20万，但是低于这种明显异常的涨幅，并不在打压范围内。 去除最高和最低，中间区域的“适当”增长，并不在要被抑制的范围，所以我们会发现，近期深圳那些妖魔一般的茶水费啊秒光盘等消息少了，但是价格却没有降。 至于学区房那个，要关注的，真不应该是学区房价格差8万，归根结底，是教育资源分配的不科学。

稀缺的优质教育资源，导致了学区房价格的天差地别。

不过话又说回来，隔了一条街，价格翻个倍，这两所学校的差距真的有这么大吗？据说去年4月到今年4月，涨了20%......这商业操作太过显眼，让人看了生厌。

北京的学区房其实也有这样的问题，不然也不会从北京开始整治学区房问题了。（这些房子直通清华北大么？请不要再过度消费教育资源了。）

一线城市的房价，真的是越走越妖娆！