[叶檀股市分析]比房产税影响还大？10月1日之后 这2亿人 要小心了！

房租收税。一块比房产税更难啃的骨头。 9月4日，河北税务局发布新政，自10月1日起，个人出租（转租）住房不能提供合作、准确成本凭证的，不能准确计算租赁成本费用的，按照租金的5%到10%缴纳所得税。 这太难了！ 租赁税征收成本特别高，业主大多不愿意配合租户登记。 中原地产首席分析师张大伟表示，以北京为例，租赁行为的备案比例非常低，不足一成，从全国来看，估计连1%都不到。 征税率提高到50%，要付出多大的代价？！

让房东乖乖交税？ 当房东收租是一种职业，干好，不容易。 中国商品房租金回报率不高。 2019年8月，海外掘金发布了全球热门城市租金回报率排名，前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿，净租金回报率都在5%以上。 中国内地城市几乎没有持有成本，但净租金回报跟毛租金回报一样，低得可怜，只有1.5%到2%，差不多要50年以上才能回本。现在，租金回报率3%以上算高了，5%以上算是黄金项目。 靠房租赚钱？几乎不可能。 租金回报率低，要么是因为房价高，要么是因为房租低。大城市租房的年轻人叫苦不叠，房租太贵，已经占了工资的一半了，凭什么还要涨房租？

房东也说，我当初买房价格那么高，现在这样低的租金，已经很良心了，根本赚不到钱。再跌，我就不出租了。 房地产租金回报率这么低，显然是特殊时期的产物。 

特点是，税率下降了，综合税率更方便了，征收成本将因此下降。根据北京税务部门的信息，目前北京个人出租住房，月租金收入10万以下的，按照综合税率2.5%收税，月租金10万以上的，按照综合税率4%收税，2019年1月开始执行。此前的税率都是统一5%。上海个人出租房，2019年1月，税收调整为，月租金10万以下税率为3.5%，10万以上为5%。在这之月租金3万是分割线。 广州从2019年1月起，个人出租住宅，月租金在2千到3万的，税率为4%。月租金在3万到10万的，综合税率4.295%，10万以上税率是5.91%。 深圳目前和广州类似，分为三个级别，月租金小于3万税率为4.5%，3万到10万之间税率为6.105%，大约10万元税率是6.18%，政策自2017年3月3日执行以来没有变化。 理想很丰满，实施情况一般般。 河北想要落实新政，只会比北上广更困难。河北为什么要这么干呢？ 这是全国管理、规范租赁市场的一部分，完善租赁市场的游戏规则，是房地产市场大变革，非常重要的一步棋。否则，不可能租售同权。 房价继续上涨，年轻人一辈子为一套房奋斗，这种前景想想都让人不寒而栗。 

5月11日，中国政府网公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位，其中就有，拟制定修订住房租赁条例等。

8月31日消息，据财新报道，深圳市住房和建设局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》，提出将启动房屋租赁市场管理立法工作。

北京呢，将继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作，完善住房租赁监管和服务平台，加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度，推动建立住房租赁公益律师队伍，完善多渠道租赁纠纷调处机制。 9月10日，南京市政府公布《南京市市场化租赁住房建设管理办法》，进一步规范南京市租赁住房管理，完善住房保障体系。《办法》自2019年10月10日起施行，有效期两年。 各个省市各自制订游戏规则，保护租赁市场，就是改革房地产市场的一部分。 以后，中国的房地产市场会从一手房购买市场，转身租售并举的市场。 

上世纪90年代开始，国人大买商品房，创造了一个庞大的一手房市场，无论刚需改善，办法是买一手房。

房地产投资，绝大多数人不看租金回报，看的是当地房价涨幅，是靠房地产赚取差价。换句话说，绝大部分人交税是买房交易的时候交，而不是获取租金收益来交税。 房价大涨的时候，地方政府也不怎么看重租金税费。地方政府有土地收入，有开发税费。

现在，房住不炒，土地收入趋势下行一二线城市二手房和租赁住房越来越多，持有税、租赁税费也就越来越重要。

根据贝壳租房今年年初的数据，2018年，我国人口13.9亿人，租房人群接近2亿人，如果租售同权真正实行，中国住房租赁市场将迎来前所未有的成长势能。

租房的人在增加，出租房屋的人也在增加。2018年全国租赁房源同比增长36%，上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三。2018年，全国的租房人群近2亿人， 华泰证券研报称，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，围绕着租赁个税抵扣规模十分庞大。