大都市圈房价跑赢印钞机，构建居住导向的中国新住房制度。

论房价经济体成因：

1）从全球视角看，一国房地产市场取决于：经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。

2）房地产具有抗通胀属性，能部分分享经济增长红利

3）从全球资产配置角度看，一些经济增长潜力大的新兴经济体、特别是其核心城市房地产具有较大投资潜力。

4）房地产兼具消费品属性（居住需求，包括刚需和改善性需求）和金融属性（投资投机需求，并可以加杠杆），因而房价不仅取决于供需（人口及居民收入、土地供给），还与货币供应密切相关。

国外案例：

德国住房制度设计：

中性稳健的货币政策与住房金融体系，鼓励居民长期持有住房、打击投机的税收制度，保护租户权益、鼓励长期租房的租赁制度。

鼓励长期租房的租赁制度。

新加坡——以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系

供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布，住房自有率超过90%，基本实现居者有其屋。

建议举措：

一是改革“人地挂钩”，优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”为农业转移人口落户数量与建设用地供应量挂钩，并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾，未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。并严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优化当前土地供应模式。

二是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求，规范融资用途，防止过度融资。

三是转变住房供应结构，丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过，住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜，人口净流出城市尤需警惕盲目跟风。

四是推进房地产税改革，抑制投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点，未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费，促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡，避免重复征税。

以上是任泽平就全球房价趋势做的分析。

完善住房制度从我国的实际情况出发，仍必须要处理好这个问题：

5亿农民进城与人口流向问题

按照之前某一经济研究报告的说法，随着农业机械化作业发展，我国只需2-3亿的农民从事农业工作，而多出的5亿多农民的劳动力是剩余的未得到有效发展的。

在笔者心中一直有个疑问，是什么驱动着高房价？

城市发展差距可能是根本原因。

5亿农民进城，人口流向呈现了多级化，三四线周边的迁移到二三线，小县城周边的迁移到三四线。整体上是这个思路，但是一些城市却是例外。

新京报报道了一则关于抚顺房价的报道，据该报道称抚顺同小区，8年前是房价是4000每平。8年后为4800元每平。8年涨了20%。每年通胀按照6%算，8年应该是48%。而每年的通胀可能还会比6%高，房价败给了通胀。

如果按照全国通胀率来算，地区房价一旦陷入停滞，人口外流严重，城市失去了发展活力

在各地对于人才战略中，西安对于毕业生给与的廉租房支持，降低了大学生生活成本。这些举措可能会导致地区的人才流向。

这个问题，目前从各个国家案例上来看，暂时还没解。要加强对人口净流出城市的政策研