房地产仍有较大发展空间

近段时间以来，楼市确实发生了一些变化：开发商促销电话逐渐多了起来，部分楼盘出现了一定幅度折扣优惠，低首付又重出江湖。因开发商降价发生的房闹现象时有发生，先知先觉的开发商拿地多了一份谨慎，在年底各城推地高峰期，不见了往日人山人海的土拍现场，报名开发商大幅减少。房产代理公司降薪降佣，开发商不断裁前期投资人员…所有这一切现象表明，房地产市场发生阶段性变化。

在当前楼市状态下，一些近年大举扩张的开发商，因前期拿地价格高、资金杠杆率用得足，在政府严厉的调控和不断有债务到期的情况下，不少开发商日子并不好过，船大难掉头就是这个道理。而我们没买房的人似乎看到了房价咔嚓打折的声音，希望等房价回归后再考虑房子的事。有经济学家就曾表示，这波房价就是历史顶点，中国房地产市场需求从此逐步衰减。但也有比较乐观的房产专家比较看好2030年前的中国房地产市场。近日，恒大集团首席经济学家、恒大研究院院长任泽平表示，中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。主要有两方面原因：

1.置业峰值虽然已过，但房地产市场仍有较大发展空间。任泽平表示，虽然中国20岁到50岁购房人群在2013年达到峰值，但综合考虑城市化进程、收入增长和家庭规模小型化和住房换新等因素，中国房地产市场在未来还有较大发展空间。比如说，我们国家的户均规模在2010年时为3.09人，而美国、日本和韩国的家庭户均规模为2.54、.2.33、2.73。在人均住房面积方面，我国人均使用面积仅23平米，而当前美国、德国、法国和日本人均住房面积分别达到67平米、38平米、38平米、28平米，还有较大差距。

2.到2030年，城镇人口还将增加2亿，城镇住房需求还会保持一个较高水平。目前，我们的城市化率为58.5%，到2030年，中国城市化率达到70%，城市新增人口2亿，城市增量人口从2017年2000万降至2030年1100万以下。任泽平预计2018年到2030年间，中国城镇年均住房需求大概在11亿到13亿平米。这是一个什么水平呢？我们知道2017年，全国商品房销售面积为16.9亿平米。从这个角度看，商品房年均销售面积会呈现一个下降趋势，下降过程也会呈现缓慢状态，但绝对量还是不低。

客观看待房地产专家言论

1.新增城市人口的住房需求萎缩不会一步到位，房价是综合因素反映

任泽平作为开发商高薪聘请的专家，他说的话我们不能尽信，但有些事实还是存在。对此，笔者认为，新增城市人口的住房绝对需求会有一个萎缩过程，这主要由城市化放缓决定，但会是一个渐进过程。作为补充，改善需求、独居需求则会成为新增需求，这是不容忽视的，也是城市现代化的发展规律。我们仅看单方面需求减少，就认为房地产市场不行了，这是不正确的，比如说发达国家房地产发展上百年，城市化率超过80%，现在的房地产业不也还是跟随经济社会发展而正常发展吗？

2.买房要根据自己的需求来，过分偏执或得不偿失

就目前来说，政府严格调控，打击过热楼市，逐步释放金融风险，其目的是让房地产健康发展。我们少部分人可能对此有所误解，认为国家调控就是让房价回到多少年前，这是不现实的，那有违背稳定房地产市场初衷。换句话说，真要让房价大跌，办法多得是，但从全局考虑，谁也不会这么做。整体房价在5-10%范围内波动，各方都是能接受的，局部地区幅度可能会大些。如果超出这个范围，必然会打压或者救市，所以，等待房价腰斩更不现实。也正因为如此，我们也不能指望像过去房价一年半载翻番，真有大幅行之时，必然迎来调控，这是由于我们现在调控楼市经验愈发成熟决定的。所以，我们不能过分偏执认为房价会大跌，也不要认为房价短时间大涨，买房需要根据自己实际需求，不错过机会也不要用高杠杆炒房。

3.不纠结当前的楼市中的风吹草动，长远看未来房价走势

楼市话题很热，只言片语都会牵动大家的神经。有一种现象，没买房的人比买了房的人更紧张，没买房的人担心房价到底降没降或者涨没涨，买了房的人可能更安心点，房子无论涨跌都摆在那里，既然敢买房，说明他们还是长期看好未来房地产市场。房子是不动产，处置起来不容易，既然买了房，我们也没必要纠结眼前楼市中的风风雨雨。只要你坚定房子是你所有抗通胀、增值和安全性产品中最优秀的，眼光就要放长远些，不要为眼前一点点变动患得患失。换句话说，如果你把房子卖了，你的钱又放到什么地方才让你安心呢？别不信，有的人手握大量现金，比持有房产更容易失眠。