中国房地产市场尚处白银时代，未来仍有较大发展空间

房地产长期看人口，尽管中国20-50岁主力置业人群规模在2013年左右达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。中国房地产市场将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

一是中国城镇化进程还有较大空间，到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿。2017年中国城镇常住人口达8.1亿，常住人口城镇化率为58.5%，不过其中存在2.2亿的农民工及家属子女未能市民化，如按户籍人口算2017年城镇化率仅为42.3%。预计到2030年中国常住人口城镇化率将达约70%，城镇常住人口将较2017年再增加约2亿。根据我们在报告《中国人口大迁移》中测算，2012-2016年中国城镇人口增量中来自自然增长、区划变动、乡城迁移的平均比例为18.6%、35%、46.5%。这意味着，即使假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求全部不通过市场渠道满足，而是通过安置房(拆迁)或带房入城(未被拆迁)满足，2018-2030年仍有1.3亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足，且未被征迁、带房入城的比例为20%，则2018-2030年大致有约1.9亿新增城镇人口存在住房需求。

二是与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模小型化等，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2017年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.0平方米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平，日本为33.1平，德国、法国分别为38.6、39.5平方米，美国为66.9平。

另一方面，中国家庭户规模小型化趋势明显，也将导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。比如，1960-2015年，日本一人户、二人户家庭比例分别从5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2010年的3.09；其中，2010年城镇家庭户均规模为2.85人。2015年小普查可能存在抽样偏差，全国和城镇家庭户均规模分别为3.10、2.93人，较2010年反而有所上升。从一人户、二人户比例看，中国2010年仅分别为16.5%、26.5%，总体相当于日本1990年代至21世纪初水平。

因此，如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约22%的改善空间。

三是中国现有城镇住房成套率仅85%，并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅约85%左右，还有约15%的住宅需要更新。1985年中国城镇住房成套率仅为24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭户比例快速提升至61%，2010年、2015年分别达75.6%、84.3%。其中，根据2015年小普查数据，城市、镇家庭户中同时拥有厨房和厕所的比例分别为89.3%、76.8%。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建，中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米。根据我们前述测算，2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.3%，假设2018-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%增长(即2030年人均住房建筑面积达38.8-39.8平方米)，则2030年中国城镇住房存量需达395-405亿平、较2017年净增128-138亿平。以1.5%-2%的折旧率计算，则2018-2030年将折旧拆迁约65-87亿平，则2017-2030年城镇住房需新增193-226亿平，即年均新增14.8-17.4亿平。从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2018-2030年这部分仍为年均4亿平，则2018-2030年每年需新增城镇住房10.8-13.4亿平。