本轮调控的反思与展望

从全国一盘棋到“因城施策”、探索建立长效机制，是本轮调控思路和理念的重大转变。但仍有需要反思的地方：

(1)调控政策工具及效果分析。

金融政策直接影响购买力，短期刺激效果最好。财税政策直接影响市场供应。“限购”等行政措施短期效果直接，但不解决根本矛盾。土地政策对住房中期供求影响较大。人才引进政策对住房需求推升明显。

(2)重行政调控轻经济手段。

我们在《房地产周期》专著中提出业内广为流传的标准分析框架“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

人口决定需求、土地决定供给、金融决定需求的释放。短期的调控政策，或刺激需求急剧释放、或压抑需求延后释放，只是短期的权宜之计，无法解决长期供需不平衡的根本矛盾。本轮调控短期行政手段“创新”不断，“限购、限价、限售、限土拍”使宏观销售数据短期冷却，微观上，新盘开盘即售罄的“购房热”不断出现，说明热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来需要从行政手段向经济手段过度，采取经济手段，核心是实现供求平衡和需求平稳释放，进而实现价格稳定和市场平稳健康发展。

(3)重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制。

本轮调控和过去一样，重使用需求端政策，如“调首付比例”、“调贷款利率”、“限购”、“限售”、“调交易契税”等。需求抑制是暂时性政策，松动后需求会大幅反弹。而供给端的政策，如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、增加保障性住房、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。

(4)政策切换加剧市场波动。

四年间调控从刺激到收紧的紧急切换，是中国二十年房地产调控的缩影。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策本身加剧了市场的波动。

(5)中央和地方目标冲突下因城施策面临考验。

房地产市场是极具地方特色的市场，本应由地方政府守土有责，充分担负起“因城施策”的任务，可在实际中，也存在一些问题。

有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费，实际上是当地房地产市场火爆的受益者，从某种程度上乐见其涨。调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”，缺乏自约束机制。

(6)应宣告去库存任务基本完成。

15年以来“去库存”作为调控基调已持续近三年，中央定调从15年的全面去库存，到16年“因城施策去库存”，再到17年底“部分三四线城市和县城去库存”。当前全国商品住宅库存已降至2012末的水平，三四五六线城市甚至也出现了大面积大幅度的上涨，各方面指标显示“去库存”任务基本完成，应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下，加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。

(7)住房制度的价值有待明确。

解决居民住房问题，必须“高收入靠市场，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本轮地产调控中，棚户区改造显著提升了棚改户住房条件，改善了城市面貌，但是少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得超额福利，失去住房保障要义。对于中等收入家庭，由于信贷政策持续变动，无论是刚需还是改善性需求，都未获得持续有效的支持。对中端群体的支持在本轮调控中依然被忽视。而 “限购、限价”等行政管制下建筑质量倒退，“毛坯房”取代精装修房，也是市场失灵的直接表现。