原标题：50强房企金辉控股上市 优质土储支撑进一步拓展
10月29日,金辉控股(股票代码：9993.HK)正式在香港联交所主板挂牌上市。本次上市发行6亿股股份,每股定价4.3港元,总募集款项25.8亿港元。
根据披露出来的最新数据,疫情之后,金辉控股的业绩实现快速恢复,前7个月的营收已经与2017年全年持平。不断拓展的土储规模和合理的分布结构,为业绩进一步增长提供支撑。经营情况的向好,也使得公司多项财务指标不断优化,抵御风险能力增强。
作为极少数还没有登陆资本市场的50强房企之一,金辉控股的上市征途持续受到关注。今年3月份和9月份,金辉控股两次向港交所递交招股书,并于10月8日顺利通过上市聆讯。
金辉控股本次上市发行6亿股股份,公开发售占10%,国际发售占90%,每股定价4.3港元。其中,公开发售部分获得超额认购,相当于初步可供认购的6000万股香港发售股份总数的约1.72倍。国际发售部分也获得机构热捧,实现超额完成。由此,金辉控股得以在高区间完成定价。
能够获得机构与股民的认可,源于公司持续向好的业绩表现。凭借20逾年的经验,金辉控股已将业务扩展至中国五大区域,即长三角、环渤海、华南、西南及西北,提供优步系、云着系、铭着系、大城系四种住宅物业系列,战略性地专注于为首次购房者及首次改善型购房者提供优质且多样化的住宅物业,满足目标客户的差异化需求及偏好。
过去三个完整财年,金辉控股的销售额、营收、净利润等关键性指标均实现稳健增长。2017年-2019年,金辉控股分布实现收入约117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元,复合年增长达48.5%,其中2019年的增速高达62.56%；年度净溢利22.21亿元、23亿元、26.90亿元,复合年增长率10%。
今年的疫情,让整个房地产行业的业绩都受到影响,而以刚需和刚改为主要客群的金辉控股,在经历短暂波动后,经营实现快速恢复。据披露,截至2020年4月30日止四个月,金辉控股实现收入29.29亿元,到2020年7月31日,收入已经上升至116亿元,接近2017年全年的水平。
在行业利润率出现普遍下降的同时,金辉控股的毛利率在今年实现逆势上涨。招股书显示,截至2020年4月30日止四个月,其毛利率为26.6%,较2019年全年的21.8%上涨4.8个百分点。
由于良好的市场表现,金辉控股在2020年中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的“2020年中国房地产开发商前五十强”中位列第36名,并获得“中国房地产开发商综合实力前十”。
土储规模及分布结构,关系着企业未来发展的前景与势头,金辉控股深谙其道。
当前,一线城市的发展趋于饱和,竞争也十分激烈,而正在扩容的二线城市和一些三线城市被普遍看好,并成为当前房地产市场的主战场。在这些城市储备较多土地的企业,未来发展前景广阔。
金辉控股积极参与一线城市的房地产投资开发,并优先重点关注具备经济发展势头且有人口净流入的二线城市,目前已进入北京、上海、苏州、南京、合肥、重庆、成都、西安、福州及杭州等城市。此外,已扩张布局至经济发展势头良好及市场需求持续增长的核心三线城市,例如佛山、惠州和廊坊。
截至2020年7月31日,公司应占物业开发项目的总建筑面积约为2908.18万平方米,长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域分别占总土储的约13.8%、18.2%、17.3%、26.2%及24.5%,土地布局合理,其中二线城市和核心三线城市的权益口径土储占比达93.3%。
从行业看,当前国内土地招拍挂市场的竞争十分激烈,而且成本较高。为此,金辉控股制定了多种拿地策略,除招拍挂外,还灵活运营股权收购、资产收购、增资扩股或合作开发等模式获取土地,并对目标地块建立严格的筛选标准和投资决策流程,最终得以相对低的土地收购成本在具有增长潜力地区的战略性地段积累了优质的土地储备。
2019年及2020年4月30日止四个月,金辉控股已交付物业平均售价分别为14061元/平方米、16428元/平方米,平均土地收购成本占已确认平均售价的36.4%、32.6%,占比合理。
招股书说：“我们相信我们具有战略性区位优势的土地储备将为我们的长期增长提供有力支持。”
未来,金辉控股还计划在招拍挂市场尚未成熟的地区侧重采用收购的方式增加土地储备,在发展能级比较高、招拍挂市场土地供应有限,但市中心旧改和城市更新项目运作方式比较多样的地区通过参与该等项目的第三方合作,获取优质土地。
作为资金密集型行业,房地产企业的融资与负债状况,颇受外界关注。多年来,金辉控股形成了稳扎稳打的经营风格,财务数据不断优化,即使疫情之下,利好也仍旧不断。
金辉控股具备稳定广泛的融资渠道,主要通过银行贷款、信托融资和其他金融机构融资安排进行融资。招股书中称：“我们和中国四大国有银行均保持长期良好的关系,且是其总行的直营客户。截至2020年4月30日,我们获得的银行及其他金融机构的授信额度约1094亿元,未使用的授信额度约652.6亿元。充足的授信额度为我们的业务经营和扩展提供了有力的支持。”
今年6月份,金辉控股成功发行一笔6.5亿元的公司债,这是其在2019年下半年以来成功发行的第三笔境内公司债。相较于前两次,本次公司债的票面利率簿记建档区间为6.95%,明显低于前两次的7.5%。同期,金辉还完成了一笔2.5亿美元的优先票据,票息为8.8%。
以非上市公司的主体身份完成多项境内外融资,且利率有走低趋势,足见资本市场对金辉控股的认可与欢迎。基于良好信贷状况及与金融机构的长期良好关系,金辉控股的加权平均实际利率相对较低,截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日,分别为7.25%、7.65%、7.76%及7.99%。
融资成本较低的背后,体现的是出色的财务基底。截至2017年、2018年、2019年以及2020年4月30日,公司扣除合约负债后的资产负债比率为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%,负债率下降明显；期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元,流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4,偿债能力较强。
在行业内一些企业评级被下调的背景下,金辉控股仍受到机构青睐。2020年中,联合评级国际有限公司将金辉控股股份有限公司的国际长期发行人评级从“BB-”(展望为“正面”)上调至“BB”,展望“稳定”。国际上,标普对金辉控股的评级为“B”,展望为“正面”；10月中旬,惠誉确认金辉的“B”公司评级,展望则从“稳定”调整至“正面”。
成功上市后,金辉控股将充分利用资本市场的优势,实现加速发展,为广大客户带来更加优质的产品。