马光远：炒房亏钱会成常态。“这类”城市更尴尬，没人要、卖不掉

是否思考过这样一件事：今年以来，无论是统计局还是各类研究院发布的各月度新房、二手房指数，几乎都有这样一个现象，二手房下跌城市数量大幅超过新房下跌城市数量。

就拿楼市“金九”来说，由中指研究院发布的百城房价指数，56城二手房价格环比下跌，新房价格环比下跌的只有22个，8月甚至只有12个。

这就说明，现在相当数量城市处于“新房价格上涨、二手房价格下跌”的局面。价格是供需关系的体现，用来解释这个现象的话，即：新房供不应求，因此价格上涨；二手房供大于求，因此价格下跌。

非常神奇，同样是房子，新房供不应求，二手房供大于求？

再换个角度看。

出售二手房，大概率意味着还有其他住房。

购买新房，意味着有住房需求。但我们都知道住房需求主要来自城市化，其次来自改善换房。而城市化已然放缓，改善换房平均8年一次。这从人均住房面积破40㎡，户均1.5套房也能得到验证。因此住房总量虽谈不上饱和，但购房需求按理应该一年比一年少才对。不可能房子越来越多，需求还越来越不满足，对吧？

这里插一句：2019年全年商品住宅销售总量破16万亿，一年比一年高，今年虽然受到意向影响，估计总量也不会差到哪去。所以，感觉越建越缺，这很神奇对吧？

好了，一番分析结果很清楚。二手房量价俱跌的多，新房量价俱涨的多，完全的对立面。单纯从需求看，除了十几个人口流入大城市和一些房地产起步较晚的城市外，其他城市已经来了这样一个局面：新房买买买，二手房卖卖卖。新房涨涨涨，二手房跌跌跌。真金白银进去，出来变成钢筋混凝土的储蓄罐。

经常有人留言，地价在涨、人工在涨、原材料在涨，货币还在贬值，房价怎可能不涨？看似大道理，那按照这样的逻辑，地里的庄稼也该年年上涨才对？

显然，这样的逻辑并不健全。房子也好，房价也罢，它体现的价值是有人需要，能够流通，并愿意买单。回看年初的倒牛奶、倒原油事件，价格都那么便宜了都没人要，为什么？

但从二手房这个“变现”渠道看，已经不是想象的那么回事。量在跌、价在跌，这充分证明房价上涨与变现是两码事。所以，房价涨没涨，得看二手房。

当然，还有很多人认为，房子金融属性并不亚于居住属性。即便流通率偏低，但抵抗通货膨胀、货币贬值依然值得购买。

逻辑同样有缺失。如果购买的房子拥有很好的流通率，那根本不用担心通货膨胀，因为房价涨幅必然碾压货币贬值。但如果购买的房子流通率偏低，那即使抵抗了通货膨胀有何用？不能变现还是砖头。

经济学家马光远曾经说过3个20%。未来只有20%的城市房价还会上涨、20%的房子具有增值空间、20%的房企会活下来。

房价是需求的体现，这在第一段中已经明确。那么需求来自于哪？刚需买房、改善换房、学区房、养老房，无非这几种。一个个分析。

刚需买房：我在城里没房、没户口，我需要买房，是为刚需。这自然取决于城市化，人得进城。这也正是过去二三十年房价长盛不衰的根本原因所在。那么现在的数据是多少呢？城市常住人口已经接近9亿，过去三十年里6亿人进了城，未来还剩多少刚需？

改善换房：小面积换大面积，高层换低层，低舒适度换高舒适度，是为改善。改善购房，会率先发生在城市化率较高的发达城市，比如深圳100%城市化，北京、上海接近90%。这也是为何这些城市今年改善热、刚需冷的原因所在。说白了，依然是需求在导向成交。

学区房、养老房，这是特定的购房需求，并不占据市场主流，省略不表。

所以，分析之后结论非常清晰。为什么未来只有20%城市、房子会继续升值？

写稿时正好看到马光远教授发了一个消息“再次提醒大家，房地产作为最好投资品的时代结束了！炒房亏钱会成为常态”。

最尴尬的一类城市所在

经常有专家分析称“不看好三四线未来楼市”。这当然并非无的放矢，主要是以下4方面原因。

1、 大部分三四线没有人口增长，说白了买房需求就那么多。需求潮过去了楼市也就走下坡路了。

2、 大部分三四线留不住人，加上一二线纷纷发布人才吸引政策，“雪上加霜”之下房价愈加缺乏支撑；

3、 很多三四线，新房价格持续上涨，买房人络绎不绝。但研究下二手房成交量就能发现未来的风险在哪；

4、 即便房价增长来自于市场刚需与改善，但众多三四线房价收入比已经来到高位，后发购买力难以为继

所以，大多数三四线的房子，即便是自住也不能乱买，否则也是“身家”的贬值，未来可能出现卖不掉、没人要的现象。地段、交通、配套尽量选择成熟区域，少碰新区。投资的话，更需要眼光与精准的判断。