[马光远看股市]三四线城市楼市陆续调整，经济学家马光远：认为房价大涨的太坏了

对于房地产的市场趋势，再也不像过去那么简单可以评判了，过去普遍上涨，买哪里好像都不用太担心，但如今不同了，在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位指导下，房地产市场出现了严重分化。

并非哪的房子都上涨，也不是哪的房子都下跌，这源于支撑房地产的因素发生了改变。这种分化不仅仅是城市之间，也包括区域之间，更包括不同的开发商之间，都是因个体差异不同而表现出截然相反的房价趋势。

理论上我们讲的买房要看一个城市的人口流入情况和资源产业的衔接度如何，但是现实中你会发现并非如此，为什么呢？我想告诉你，你看到的只是假象。

这个原则并没有改变，只是改变现实的是某些因素干扰了你的判断。简单的例子，一二线城市房价下跌，而三四线城市房价却在逆势上涨？这正常吗？显然不正常。

可是为什么房价一直在涨呢？

一方面一二线城市房地产调控的执行力度还是相对比较严厉的，打击了炒房行为，把这些投资需求挤压向了三四线城市，这里的调控就相对没有那么严格甚至可能都没有调控。

而另一个方面，这轮上涨快与棚改货币化政策不无关系，直接拉动了需求，让不想买房的也去买了，加上投机炒房的涌入，让这种需求变得更加不理性，从而直接推动了三四线城市房价的上涨。

然而一切都在改变。全国房地产调控一盘棋，想跑都没地方跑，如今你也会发现，其实现在炒房者越来越少了，刚需购房者倒是越来越有更好的市场环境了。

不久前，徐州、绍兴分别出台楼市调控措施，表明了地方严控房价的决心。这也可能是三四线城市房地产调控的序幕正在拉开。综合来看，这两个城市均属于三线城市，下半年房价上涨较活跃，根据调控的原则，哪里房价上涨过快就调哪里。

不难判断，眼看着新一波调控收紧的城市将接踵而至。

此外，作为支撑三四线城市房价上涨的棚改货币化政策也将全面退出。2018年，要求棚改货币化政策逐渐退出，因地制宜推进棚改货币化安置，当然也不会搞一刀切。

当时明确定下2020年底棚改拆迁“退出”楼市的目标，而现在距离这个时间点就只有2个多月了，这样一来，三四线城市或将真正迎来市场规律决定市场趋势的时代。

你想，如果没了这些房价上涨的动力，三四线城市可能即将进入新的调整期，尤其是一些没有人口流量和资源支撑的三四线城市，这一天在慢慢到来。随着去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这意味着非大城市圈周边的三四线城市房价或将下行。

其实道理很简单，三四线城市人口外流是不容回避的现实问题，忽悠大家买了房，将来有价无市，他们卖给谁？租给谁？哪怕现在房价还在涨，但大涨不可能持续，多数城市没有人口和资源支撑，房价也不可能持续。之所以火爆，更因为一些人想制造火爆而逃离市场，最后让普通百姓当了接盘侠。

此外，楼市三道红线的规定让房企更加谨慎了，一旦把这条线给卡住，很多开发商就面临着巨大的压力。建立这个制度的目的，就在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度。不仅开发商要放弃幻想，购房者也是如此，只有认清形势，才能不负时代。

经济学家马光远早就说过，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买。大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价没有道德底线。房价会大涨的，不是疯子就是坏。”

其实我认为不是疯，而是疯狂，而这种疯狂更是给刚需购房者们制造的一个假象，好让你上钩，他们好跑。这是典型的坏。但最后我还想说一句话，多数没有人口、产业、资源的三四线城市真的很难谈未来，比如东北的一些城市，即使三四线城市有机会，很多机会也是倾向于大城市周边的一些卫星城市。