[叶檀股市分析]三个月5次利空 房价还在涨？这里楼市 真拦不住了？！

9月23日，东莞发布了《关于调整部分住房公积金贷款和提取规定的通知》。其中规定，10月19日起，东莞首套房、二套房最高贷额度分别下调30万。 对公积金动手，意图再清楚不过——即便是刚需，也给我缓缓。 无独有偶，据时代财经统计，以9月23日为原点往上数，东莞自7月以来，已经发布了5条楼市调控政策。 如此频率，莫说新一线城市，就是在全国661个大小城市中恐怕也是独一份，那么问题来了，东莞为何如此激进？ 经过深入分析，东莞作为环深区域的热点城市，承接了不少深圳外溢的住房需求，而这一波红利，东莞恐怕消化起来有些难。 作为一座被深圳“催熟”的城市，东莞正在经历，也十分清楚“揠苗助长”的危害之处。

环深房价小天王的难言之隐。 一份有意思的数据，一个笑不出来的现实。据头豹研究院统计，2018年，14座新一线城市中，东莞的专职教师数量仅为倒数第二：

教育，被称为一座城市持续发展的基石，而跑步进入“新一线”的东莞，似乎步子迈的太大了。 2019年7月，一则“东莞高中学位奇缺”的传言开始在东莞当地传开，数据显示，2017-2019年在东莞参加中考的人数分别为4.1万，4.3万，5.2万。 从数据上可以看出，2018-2019年，东莞中考考生数量增长近9000人，而上一年度的增长数量仅为2000人。 考生4倍增长，招生数量仅增加1644人。据东莞教育局数据，2019年当年，全市普通高中计划招收2.8万人(比上一年增加1644人)，也就是说，实际有将近46%的考生一定会被排除在东莞公办高中的名额之外。 应考学生的数量暴涨，遇上招生数量的温吞增长，造成了东莞当地高中录取分数线的暴涨，其升学难肉眼可见。 实际上，自2018年东莞启动的产业转型以来，东莞常住人口的增长数量为大湾区第五。据统计局数据，截止2019年末，深圳，广州，佛山，珠海的常住人口增量分别为41.22万，40.15万，25.29万，13.26万。 而东莞当年的人口增量，仅为7.23万，常住人口总量为846.45万人，较上一年增幅8%。 虽然与其他大湾区城市相比，东莞并没有大量常住人口涌入，但东莞的人口结构优化，实际上正在带动东莞教育需求的暴增，但似乎东莞在这一点上有些滞后。 但很可惜的是，东莞的房价正在先于教育资源增长。

搭上深圳快车，房价吃下一剂春药。 “去深圳吃肉，来东莞喝汤”。自2019年下半年开始，受益于大湾区利好不断，东莞当地迎来一大批房企瓜分市场。 随着土拍热度节节升高，东莞当地房价也开始出现上升势头。据安居客数据，自2019年11开始，东莞房价开始节节攀升：

而根据今年6月初披露的《62城二手房冰山指数涨幅排名》，东莞当月的二手房涨幅首次超过了深圳，稳居榜首。

实际上，东莞楼市的每一次暴涨都离不开深圳的刺激，不论是深圳楼市的火热，还是深圳楼市开启最严调控，似乎都会利好东莞楼市。 深圳被点名之后，东莞连夜动手。今年7月24日，中央高层主持召开房地产工作座谈会，席间，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，十座城市的高层被要求亲自出席。 会议的议程非常明确，十座城市坐一起，大家红红脸出出汗。而没被叫来谈话的东莞，连夜出台楼市调控政策，非本地户籍二手房需2年社保，3年内禁售，就生怕会开完自己没动作，成了打击典型。 以上，众所周知，东莞立身“新一线”的根本，是制造业。2018年7月，华为总部由深圳迁往东莞，彼时的东莞人尚可笑谈“深圳高房价赶跑了华为”。 而如今，东莞松山湖区域9月的新房均价已经攀升至37000元每平：

高房价赶跑华为，东莞要步深圳后尘？显然与深圳相比，东莞有些特殊。 一个以镇为单位发展的新一线城市？知乎上有个非常有意思的说法，就是在东莞不会区分“城里人”或者“乡下人”，为什么呢？ 据称，实际上大家自己也不清楚自己算不算城里人，东莞1988年被升级为地级市，却是一个不设区的地级市，行政直接下属到镇一级。这就导致一个说法——东莞，是个比江苏还要散装的城市。 不论以上说法是不是个玩笑，真实情况是一直到现在为止，东莞最喜闻乐见的消息就是与深圳“合并”。9月25日，据晚《东莞日报》发布东莞市委高层审议了《关于进一步完善区域协调发展格局 推动南部各镇加快高质量发展的意见》。 意见实际表彰了东莞市南部九镇：虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪。其自改革开放以来，积极承接国际产业转移，主动加强与深圳合作，获得不俗的增长成绩。 而这样一条新闻的出现，各类网络媒体的标题，清一色的取为：东莞南部九镇，即将“融入、合并”至深圳。 以上，实际上不论从城市发展角度，还是从市民幸福感角度来讲，东莞必须认清自己的位置，切莫让高房价赶跑自己的立身之本。