[叶檀股市分析]惊人手笔！重拳出击！ 楼市未来十年 定了？！

2020楼市调控，最后一记组合拳，正在悄悄蓄力！ 三份重磅文件，正在形成合力。

2020进入三季度尾声，与之前相比，楼市调控的“声浪”正逐渐归于平静，纵然是月初三座城市发文调控，也只是对前期调控的补充说明而已，市场大预期并未发生根本改变。 虽然水面上趋于平静，但水面下正在酝酿新一轮“浪潮”。 2020年9月7日，中国社会科学院联合发布《房地产蓝皮书2020》，其中抛出结论：

“近两三年，中国房价将维持高位盘整态势。”

研究结论并不意外，如何“维持”才是关键。《蓝皮书》中还特别列举了租房主力人群的年龄、收入区间。这部分内容出现的有些意外，为何单拎出来关注？当时我们断定此事必有下文。 果不其然！ 就在《蓝皮书》发布同一天，住建部网站挂出《住房租赁条例（征求意见稿）》，细细研读之后发现，这份“意见稿”中夹带的东西，可能正是“维持”的关键，并且毫不夸张的说，这份文件有足够能量，影响楼市未来十年。 另外，结合意见稿内容，9月8日，自然资源部下设办公室，印发《农村乱占耕地建房问题摸排工作方案》。 以上三个文件连起来看，一招以住建部为核心，社科院、自然资源部为左右侧卫的楼市组合拳，正在水面下“呼啸欲出”！

2020年，是中国楼市40年的缩影。

这里先提醒大家，2020年还有3个多月就要结束了，先别惊讶时间过得太快，整个2020确实发生了太多事情，尤其是楼市方面。 敏感的朋友们或许已经发现，今年一季度，楼市几乎停摆，恰似98年房改之前，供需关系存在，但因各种原因，两端无法高效对接。 今年二季度，随着复工复产，楼市一度出现“报复性反弹”，非常像进入千禧年后，楼市的那波高歌猛进，虽有震荡，但总体还是上行。 接下来的第三季度，各种约谈、座谈、会商、限购密集出现，与2016年后，房住不炒被频繁提及有异曲同工之妙。 这里不得不感叹，2020真的是见证历史。但同样我们也要认识到，进入三季度末，这个时间节点非常微妙，历史的耦合之下，当下即是过去楼市的承接，也是未来楼市的开拓之时。

先来看《中国房地产蓝皮书2020》，剖开来讲，社科院认为，2020年楼市“不太乐观”：

2020年商品房销售面积和销售额将同步下降，下降幅度在10%~12%；商品房销售均价约为9250元/平方米，同比下降0.6%，增速较2019年下降7.2个百分点。

楼市销售面积、金额、均价，三值均跌，据此社科院专家放出判断：

除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上房价大涨大落都是小概率事件。

如何理解这句话？现阶段外部环境尚不明朗，楼市的稳定，意义非凡。 同样的，如之前所说，一句结论并不重要，如何有效防范，甚至对冲“大涨大落”风险，才是重中之重。 值得注意的是，《蓝皮书》中提到，房地产政策面临四点转变，其中第三点，尤其值得关注：租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”。 结合住建部同一天发布的文件来看，这或许是未来楼市的发力核心。

住建部的《住房租赁条例》，恐怕并不“单纯”。

进入9月初，央视财经报道，杭州、深圳等地纷纷被曝出长租公寓企业“爆雷”跑路现象。节目中曝光了长租公寓市场中存在的“高进低出模式”，最后发出呼吁，房屋租赁行业的市场规则及市场监管有待进一步提升。 9月7日，《中国房地产蓝皮书2020》中提及，租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”，同时放出调研数据：

“90后”及工作年限3年以下人群为租房的主力人群，年龄在21~30岁的租客占比最高，达61.3%;收入在3001~8000元/月的租房人群占比达64.2%。

同日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，细细研读发现，其中除了制定市场规则、监管，还为房屋租赁企业指了一条明路。 恐怕这个行业，春天将至。 此份《住房租赁条例》征求意见稿，一共有八章内容，前四章主要聚焦市场规则的制定，包括确保房源真实、不得哄抬租金等等内容。 其中，第五章，名称非常直白——“扶持措施”。

如上图可见，第三十一、三十二条主推加大租赁住房用地供应，并鼓励长期住房租赁合同的签订，相同内容在第三章第二十四条同样出现：

另外，最值得关注的是红框中的内容，住房租赁企业会享受到金融、税收、土地等方面的优惠政策。并且，住房租赁企业的未来租金收益可以依法质押，用于融资！ 什么水平？一句话总结：这是时代红利的味道！ 当然，有了胡萝卜，当然也有大棒。《住房租赁条例》征求意见稿中的六、七、八三章同样制定了一系列监管、处罚等等措施：

此外，值得注意的是，《住房租赁条例》征求意见稿中明确： 本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理。 什么意思？也就是说本条例不适用于集体所有土地上的住房，那么，存量巨大的小产权房又变成法外之地了？ 别天真了！ 2020年9月8日，也就是《条例》公布24小时后，自然资源部下设办公室，印发《农村乱占耕地建房问题摸排工作方案》，明确通过开展摸排工作，摸清全国农村乱占耕地建房底数，重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房行为，保障农民合理的建房需求。 这个时间、这个动作，你品，你细品，是否有点“醉翁之意不在酒”？ 这里只能评价：好一记漂亮的组合拳！

以上，虽然这份《住房租赁条例》现在只停留在征求意见阶段，但如果正式落地执行，对市场的冲击将非常巨大。 市场的问题，用市场方法解决。 试想，未来3-5年，这份《住房租赁条例》如果顺利施行，势必会催生出一大批住房租赁企业。 同时，在政策加持的红利下，这些住房租赁企业会展开“城市存量住房争夺战”，一方面，有效盘活城市存量住房，降低空置率。 另一方面，通过市场竞争，极大满足城市外来人口的住房租赁需求。届时，当高房价不再驱赶人口，城市人口将加快流入，同样会反哺对当地楼市形成有力支撑。