[马光远楼市分析]用过去的思维预测房价一定错得离谱

我虽然经常批判经济学很多不靠谱的假设，比如，市场是理性的，信息是充分透明的，并提醒大家不要迷信经济学和经济学家。但是，经济学最大的缺陷并非这些不靠谱的假设，而是经济学的逻辑框架决定了用经济学的方法对未来进行预测时，基本都是依靠过去已经发生的事实和数据进行判断。

但是，经济史告诉我们，未来不是过去的翻版，未来甚至和过去完全不同，这也意味着，用经济学的方法去预测未来是很愚蠢的。一个最基本的事实是，没有人预料到马云能有今天，马云自己都没有预料到。也没有人预测到中国的房价今天会到这个高度。哪怕是10年前，也没有多少人相信网购会成为中国人购物的主要方式。

历史总会惊人的相似，但历史从来不会重演。惊人的相似是告诉你，人类历史的发展有规律可循；历史不会重演，是告诉你要突破历史资料给你的限制，某些历史不可预测。研究人类经济史，你也会发现，人类的任何财富领域，都似乎存在着某些规律，但同时，总有很多不可预测的东西，这是人类经济史的魅力所在。一个人，如果掌握了过去的财富规律，他起码能够衣食无忧；但一个人，如果能够突破过去的桎梏看得更远，则他可以达到普通人难以企及的财富高度。为什么这个世界上10%的人拥有90%的财富，因为只有10%的人才拥有突破历史看到新的未来的能力。

我们大多数人只能是普通人，对此一定要相信基因突变只是极偶然的事件。我们来到世间，大多数情况下不会有超越普通人的智商。对于普通人而言，一定要把财富的目标定的低一点，比如，衣食无忧。做到衣食无忧，一个基本的前提是，你必须要相信规律，通过过往的历史捕捉最基本的财富规律。但我发现，很多人最大的问题就是不相信规律，比如，房价吧。

房价有没有规律，当然有！比如，对今年的房地产，我有三个基本的表述：

第一，不管有没有疫情，中国房地产已经进入到和过去完全不同的新的周期；

第二，房地产作为最好投资的时代已经结束了；

第三，在央行放水的情况下，我很少看到好城市的好房子有下跌的先例。

这三句话，后两句已经解释的太多，不想再多说。但是，我从2017年以来一直强调的第一句话，很多人却想不起来了。我为什么一直说，在中国房地产的基本面已经完全不同于过去的情况下，炒房者基本都会退出中国的房地产市场，未来房价的上涨只反映城市的基本面和房子本身的品质。比如，深圳今年房价的大涨，我一直不认为是炒上去的，所以我对前几天深圳出台的以遏制炒房为主要目标的调控政策的评价不可能太高。

很多人思考中国房地产问题，预测未来的房价，仍然停留在过去“房子不够”，“住房短缺”下的市场变化规律，而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是房地产市场化的伟大成果。中国城市的面貌，中国居民的居住情况已经达到了世界上很多国家的平均水平。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。

大多数城市的房子基本告别了短缺，这是我们对中国房地产最基本的判断，注意，是大多数。大多数是什么意思？就是至少80%的城市房子告别了短缺。当然，我过去一直提及，对于中国住房的供求状况，包括中国有多少房子，我们其实到现在为止没有搞清楚。但这并不影响我们对整个市场基本面的判断。无论是户均拥有住房的状况，人均居住面积，以及未来房地产市场的增量等数据互相印证，我们可以肯定地认为，房子基本够了。

比如，2017年国家统计局有一个数据：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。其中，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别比2012年增长了11.1%和23.3%，年均增长分别为2.7%和5.4%。对于人均住房建筑面积40.8平米这个数字，很多人吐槽被“平均”了。并且这个数字有水分。

对于这个数字，我除了认为把城乡拉到一起有点匪夷所思之外，这个数字最大的问题仍然不是夸大的问题，而是漏记了很多房地产数据。比如，

其一，大量的小产权房不可能被统计在内，小产权房在合法化之前，是不会被纳入总体数据的。全国的小产权房有多少？各种差距很多的数据，但我比较认可的数据是60到70亿平；

第二，一些特殊的房子也没有被统计在内。这部分的数据究竟有多少，暂时还难以评估，但数字应该不会小。也就是说，按照现在城镇居民人均36.6平米的居住面积，2016年全国城镇人口是7.9289亿，那么，城镇住房建筑总量超过了290亿平，如果再加上60到70亿平的小产权房，以及大概率不小于小产权房规模的其他特殊房产，中国城镇居住建筑总面积应该超过了400亿平，按照400亿平，城镇人均居住建筑面积应该达到了人均50平，而不是36.6%，如果按照80%的比率折成使用面积，全国城镇人均居住使用面积其实也达到了40平米。

40平米是什么概念？根据我在徐滇庆先生著作中查到的数据，2009年，美国人均居住面积是67平，英国是35.4平，法国35.2平，德国39.4平，意大利43平，荷兰40.8平，日本36.9平。也就是说，中国人均居住面积除了低于美国，其实已经超过了2009年的英、法、德、日等发达国家。根据OECD研究报告的结论，在人均居住面积超过35平后，房地产将迎来转折点，高速增长和房价高涨的阶段结束，房地产进入平稳发展期。

这是存量，还有每年的增量，每年房地产6%到8%的增速的情况下，事实上基本能够满足未来在基本居住、改善性以及新的城镇化人口对住房的需求。更具有指标意义的是，包括北京、上海、广州、深圳在内，二手房的交易量已经超过了新房，这也意味着，中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场，而这也是住房告别短缺的一个极具说服力的指标。同时，按照未来10年中国城镇化的步伐，每年的房地产投资只要保持5%左右的增速，新房竣工量只要达到5亿平，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，而事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。

因此，我们认为，房地产市场的主要矛盾，以及从短缺走向了不均衡，中国房地产市场的不均衡主要表现在：

一是住房短缺时代结束，当前房地产市场的主要矛盾是不均衡而非短缺；

二是错误的城镇化战略导致的大小城市之家之间的资源错配；

三是市场与政府错位导致的保障市场的残缺；

四是房子的市场化与土地的政府垄断导致的“地荒”；

五是行政干预的扭曲导致的高端物业的稀缺；

六是住宅市场与其他房地产市场之间的严重失衡。

这是下一步房地产需要着力解决的问题。

那么，与80%的城市住房已经够了的判断同样重要的，就是“失衡”。其实，失衡不仅仅指大小城市之间，当然，在城镇化完成之前，大小城市之间的失衡是最主要的失衡，但失衡还表现在两点：

第一，商业地产与住宅地产的失衡，随着经济增速进入中低增长周期，商业地产和写字楼的大量空置会成为常态，商业地产的洗牌是必然的。戴德梁行发布的数据显示，2020年二季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场空置率继续上扬，达到了16.2%和9.9%，环比分别上升了2.4和1.9个百分点，即使在疫情结束之后，这恐怕会成为常态。包括深圳的地产，一边是写字楼等的空置，一边是住宅的火爆。

第二，房子总量的过剩与好房子短缺的失衡，我一直说，一个城市最安全的房子一定是价格最高的房子，中国所有的城市，好房子都是短缺的。特别是北京，基本没有多少好房子，除了那些稀缺的四合院以及故宫。失衡才是我们研判中国未来城市房价的核心逻辑，而不是总量。总量已经没有任何意义。中国房地产其实早已经进入到了下半场，住房已经告别了绝对短缺的阶段，下半场最关注的已经不是总量问题，而是结构和失衡问题。

懂得了这两点，你会明白，我为什么认为一些城市的房价仍然太低，而一些城市的房价可能已经到了历史性的大顶。对于未来的房价走势，大体还是可以有一个基本的判断的：你所在的城市，首先要成为我所讲的20%的城市，这是未来人口增量流入的区域；二是要关注城市中的20%的好房子。则也意味着，80%的房子没有任何投资价值，对于你而言，如果你的房子不属于这两种情况，最好的选择就是抛掉手中多余的房子。

要提醒的是，我从来不认为目前的价格有多危险，价格本身无所谓危险，危险的是基本面，而不是价格。在一个城市中，最安全的房子是价格最高的房子而不是相反，就是这个道理。