[马光远]这31座城市正在“收缩”，房价或将腰斩？马光远说出“实情”

机构此前发布报告显示，全国100城新建商品住宅库连续17个月同比小增，在存销比较大的前十个城市中，三四线城市占据9席。可见，当前不少三四线城市房地产市场面临较大的去库存压力。因此，今年以来，不时听到有三四线城市楼盘出现“降价卖房”的报道。三四线楼市之所以出现如今的情况，主要原因无外乎两点：①房价偏高，导致刚需购买力持续下降；②多数城市人口持续外流，主力购房人口呈下降态势。#楼市#

相信很多人都知道鹤岗这座城市。2019年，浙江一船员花费8万元在鹤岗购买两室一厅的报道曾让鹤岗成为购房者心中的“名城”。许多购房者心中都有疑惑，南方地级市房价早已突破10000元每平米，同为地级市的鹤岗房价为何如此低？归根结底，人口明显外流是鹤岗“白菜房”现象的根源。数据显示，鹤岗2009年户籍人口约为109万，而到了2019年底，该市户籍人口约为99万，这意味着该市每年人口外流1%（1万人左右）。

其实，鹤岗只是全国“收缩型城市”中的平常一员。从近几年的情况来看，越来越多的三四五六线城市出现了人口持续外流态势，而这些城市房价大部分都出现了明显下滑。克而瑞此前发布报告显示，目前全国有31座城市由于资源枯竭、产业结构调整、传统人口输出及核心城市周边等原因成为“收缩型城市”。这31座城市主要包括：巴彦卓尔、赤峰、佛山、鞍山、大庆、抚顺、通化、长治、白城、阜新、鹤岗、淮北、金昌、遂宁、石嘴山、乌海、营口、衡阳、佳木斯、鸡西、攀枝花、洛阳、三明、沈阳、达州、嘉峪关、揭阳、中卫、嘉兴、辽阳和玉溪。

看完上述名单，相信不少购房者都有疑惑，佛山、嘉兴、沈阳等城市怎么也成为了收缩型城市了？根据报告，佛山和沈阳是因为产业调整优化，带动传统产业人口向外迁移，导致局部性、阶段性出现城区人口外流趋势。嘉兴则是因为作为上海卫星城市，人口长期被上海、杭州等大都市“虹吸”。由此可见，经济发展程度不是判断“收缩型城市”的标准，人口是否流出才是判断城市收缩的主要原因。

对“收缩型城市”，不少业界专家直言，由于人口持续外流，今后如无明显改善，多数城市未来房价或将腰斩。那么，事实果真如专家所言吗？我们不妨来看看这些“收缩型城市”过去3年房价走势情况。吉屋网数据显示，过去3年，上述31座“收缩型城市”中近90%房价呈上涨趋势，仅仅部分城市出现了明显下跌。因此，从房价走势来看，31座“收缩型城市”房价腰斩可能性非常小。

虽然，这些“收缩”城市未来房价腰斩可能性不大。但通过观察不难看出，这些城市房价涨幅与其他人口流入城市相比，房价涨幅明显要小很多。对此，独立经济学家曾明确表示，如今多少三四线城市房地产市场已经明显过剩，空置率居高不下，房价今后涨幅将越来越小，这些城市（三四线）的房子已经失去投资价值；扣除持房成本，未来只有部分一二线热点城市的房子具备保值增值的潜力。马光远的观点可以这样理解，未来三四线城市房价涨幅不会太大，扣除持房成本，购房者在这些城市买房已经无法“赚钱”。

小结：既然在专家看来，三四线城市的房产都已经失去投资价值，那么“收缩型城市”的房子更加没有投资必要了。毕竟，这些城市面临资源枯竭、人口流失等困境，未来房价能维持不跌已经不容易，何谈保值增值？因此，作为购房者（投资客），今后切勿在这些城市买房投资。