[叶檀看股市]套牢4年 欲哭无泪！借钱还债 最后 董事长都跑了？！

远渡重洋，借钱还债，生死攸关的绝望操作！

2020年6月2日，明发集团发布公告，拟发行一笔折合人民币12.4亿的半年期美元债，票面利率竟高达22%。

另外，公告中指出，如果该笔款项不能如期兑付，还将额外增加10%的“罚息”：

高利率行业罕见，直逼高利贷。22%的票面利率，已经刷新了内房股海外融资的新高度，而且如果逾期，32%的利率水平，还将打破亚洲公开债券的新纪录，甚至与国内高利贷的界定十分接近。

这并不值得骄傲，公告中写明，这笔的融资主要用于偿还旧债。

房地产的本质是金融游戏，融资利率的高低，代表企业“造血能力”是否高效，明发集团的操作，或许一定程度上代表了中小型房企的艰难现状。

但令人疑惑的是，高利率的出现，似乎不合时宜。据统计2019年，房企海外债的平均利率为9.08%，最高点15.5%。

步入2020之后，国内融资渠道放开，如今房企海外发债的利率，降到了平均7%左右，明发集团此时的高利率，很难不让人多想。

内房股巨坑——明发集团。经过了解之后发现，早在4年前，明发集团就因为年报数据造假被港交所停牌。

面对交易所给出的4个复牌条件，明发集团至今含糊其辞，似乎想用“拖时间”蒙混过关，不过未能如愿。

这些年来，关于复牌的公告发了一遍又一遍，恢复交易仍旧遥遥无期。

坏消息不止这些，今年五月下旬，明发集团又爆出债务违约，折合人民币15.5亿，这下不仅复牌指望不上，融资利率也一高再高。

毕竟明发集团这样的典型“问题企业”，资本市场不给予信任，也在情理之中，不过该内房股的套牢者，真的是欲哭无泪。

话说回来，房企经营始终是人家的事，但俗话讲，看别人做对了什么，不如看别人做错了什么。

作为投资者，我们不妨以明发集团为例，反向操作，来看看选出一支优秀的地产股，都应该避开那些坑？

一个大逻辑 三个大指标

中国楼市最要紧的逻辑——政策面。

近来一些专家学者公开宣称，楼市调控即将放开，证据是某些地区蠢蠢欲动，以及重要会议提及较少。

话说出口没多久，经济日报的官方回应就来了，直接标题就是“想多了”。

这样的情况下，中国楼市的走向更加扑朔迷离。

事实上，我们不要把事情想的那么复杂，你要相信， 某些层面让楼市“一夜回到解放前”不是完全没办法的。

那么现在某些城市的火热状态，以及年内的融资环境宽松可证明，楼市政策面的主基调是处在“唱衰但不打压”的微妙状态。

只要有这个状态在，地产股仍然值得持有，这个大逻辑可以决定房地产是不是个好生意，当然也能决定房地产是不是个好板块。

关于这一点，我们不多说，点到为止。

那么接下来，地产股的三个小指标，销售增长、拿地优势以及融资情况，铁三角缺一不可，既可看出是否黑马，又能避开惊天巨坑。

以明发集团为例，该集团2016-2019年的合同销售额，分别为140亿、125亿、163.5亿、113.1亿。

可以看出，明发集团受停牌影响颇大，4年业绩基本持续下行，并且在停牌当年的，拿地力度不小，导致18年有一批集中推盘，销售暂时出现“回光返照”。

当然，自2016年之后，房住不炒已经定调，业绩下滑似乎情有可原，但结合2015-2017年，标普多次将其列入负面观察名单来看，明发集团销售下滑的本质原因是资金情况堪忧。

据统计，年报造假东窗事发后，明发集团2016-2020年的海外融资成本，分别为9%，11%，15%，22%。

步步高升的融资成本，与节节败退的合同销售。基本可以判定，这家企业正步入颓势。

此外，明发集团几乎没有肉眼可见的拿地优势，作为1994年成立的民营房地产企业，其发展几乎一直依托时代红利，并没有明显的业务优势，也缺乏强硬的后台背书，导致其拿地基本依靠招拍挂的硬性拼杀。

可以说，4年前业绩造假导致的停牌，是一颗炸弹，引爆了铁三角一端，引发了连锁反应，进而全面溃败。

就这样，一只风口上的猪，掉下来了。

以上，或许那些家大业大的房地产企业，比我们认为的脆弱的多，销售增、拿地、融资，任何一端的失速，都是天大的事。

反过来说，铁三角任何一端，如果突然加速，也能带动房地产企业整体的上升，其潜力绝对不可估量。

纵观如今龙头房企的成神之路，莫不如是。

三个小指标

股市赚钱，安全第一。

地产股的三个小指标，土储、管理层以及经营方向，这三个小指标佐证的是企业盈利是否稳固的关键因素。

首先是土储，下面是年报中明发集团的土储结构：

明发集团的主力土储位于安徽和江苏，两个大头分别占比36.8%及24.6%。就这一点来看，明发集团似乎是个深耕国内二线城市的房企，这没有问题。

但分城市来看：

多而不精，太过分散。截至2019年，明发集团城市分布较为分散，没有明显的核心优势区域。

其中2019年，国内三线城市，乌江、金寨两地销售占比稍高，两处区域的经济发展情况并不尽如人意。

而其他区域占比均在10%以下，这样的土储分布，必然会导致业绩左右摇摆，当然，我们可以猜想，明发集团受制于资金情况，只能频繁布局三线城市，以量换质。

虽然是无奈之举，遇见这类土储结构，要多加警惕。

其次是管理层情况，4月23日，明发集团公告披露一项人事变动。据公告，集团董事会主席辞去职务。

此举虽然被解读为，对港股复牌做出的妥协，但难免引发市场猜想，是含恨隐退，还是套利离场？

最后是经营方向方面，明发集团曾经试图将商业地产运营作为企业主要发力点，但不巧，近年来商办写字楼空置率整体上升，一线城市也未能幸免，经营二三线城市明发集团可想而知。

此外，商业地产的前期投入相对巨大，这正巧刺中明发集团的软肋。

以上，不得不说，明发集团作为国内第一批吃螃蟹的房地产企业，其一路发展，几乎可以当做衰落的典型来分析。

不过有意思的是，明发集团的年报制图真的非常精美。

最后，股市有风险，圈钱是必须的，但一定要对自己有清晰的认知，切莫把红利，盲目当作自己的能力啊！