[叶檀股市分析]1亿农民进城买房？别慌 楼市调控政策全新升级 1300万亿资产大调整！

楼市又看到希望，准备躁动了？

5月18日重要会议，房产税从“稳步”推进降级为“稳妥”推进。

5月22日重要会议，也没提房产税，没提房地产长效机制，又强调明显宽松的刺激政策。

3月份以来，楼市明显松动，全国房贷款利率不断下降，一二三线城市新房、二手房价格全线上涨。

从政策微调，到市场松动，一部分人又开始躁动了，担心错过最后的上车机会！

别慌！

大家之所以恐慌，就是因为看到正确的消息，却得出了错误的结论！

2020年1亿农民进城？真相截然相反！

5月24日，发改委副主任宁吉喆表示，2020年，要推动完成1亿非户籍人口在城市落户的目标！

1亿农民进城，而且今年要搞定！不明真相的檀香们看这条消息，肯定又该慌了：这么多人要跟我抢房子么，是不是得赶紧下手？

别急，大家可能误会了！

真相是，1亿农民进城，是《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》提出来的，并且是要在6年内完成的目标，不是今年一年一下子要这么多人进城。 （来源：国家新型城镇化规划（2014－2020年）） 这个目标一直存在，以往也有人强调过这个点，大家可以网上搜一下，信息一搜一大把。

只不过，最近两年，由于快到deadline了，就被发改委官员频繁强调，仅此而已。

所以，不要自己吓自己，做出了错误的投资决策。

那么，今年还有多少人会进城呢？

先看一下当前的现实情况。

根据发改委数据，2019年，我国常住人口城镇化率就已经达到60.6%，户籍人口城镇化率达到44.4%。

也就是说，我们差不多提前一年完成了目标，只有户籍人口城镇化率还差0.6%，不过完全不用担心。 过去40年，我国城镇化率，差不多每年上升1个百分点，7亿农民已经进城落户。

因此，即便按照正常的发展速度，2020年我们也肯定会完成所有目标。

更何况，这两年，发改委、中办、国办等机构发布不少文件，比如：

《2019年新型城镇化建设重点任务》、《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》等等。

这些文件都有一个共同导向：放松户籍，全面放松户籍！

农民工进城，在政策上，基本上已经没有障碍，户籍城镇化率目标肯定能完成。

实在不行，我们还有一个惯用的大招：改变城乡区域界定，农民就地“转户口”。

结论很清晰，当下农民进城的刚需，并不会大爆发，不会引爆房地产盛宴。

接下来，农民进城会不会大爆发呢？ 先看一下，农民还剩多少？40%的农民*14亿=5.6亿。

也就是说，老弱病残，全都算上，一共也就5.6亿农民，能够进城了。

除去20%的老年人，差不多还剩4.5亿农民，可以进城。

再除去保持必要农业生产的人口，以及不愿意进城的农民，最后一算，能够进城当楼市接盘侠的农民数量，顶多剩2亿人。

算上这2亿人，对应的城市化率是75%。

问题是，这2亿农民，进城的节奏如何呢？

当下，我们的城镇化水平已经达到60%，再往后就进入成熟期，农民进城的速度会逐渐放慢。

最近几年的城市化率提升幅度，就很准确的反应了这个趋势：

从2015年到2019年，我国城镇化率提高分别为1.33、1.25、1.17、1.06、1.02个百分点。

虽然城镇化率每年还保持1个百分点以上的高速增长，但是增速已经呈现出了明显的下降趋势。

城市化率从65%到75%，日本用了差不多15年，德国用了30年，美国差不多40年，英国也差不多30多年。

因此，未来2亿农民全部进城，估计还需要30年的时间。

再看一下绝对数字。

过去40年，7亿农民进城，平均下来差不多每年进城1750万人。

实际情况是，农民每年进城数量的波动比较大，最多和最少能相差4倍。

比如，最少的是1980年和1990年，分别增长了545万人、655万人；最高的是2010年，增长了2500万人。1995年以后，每年进城的农民数量保持在2000万以上。

接下来，进城速度放缓，肯定会慢慢下降。未来30年，每年进城农民的平均值，差不多660万人。

农民进城速度的平均值，从1750万下降至660万，降幅高达60%。

不只是腰斩，而是下降60%，反映到房地产市场就是，刚需下降60%。

所以，死心吧！以后单靠农民工进城，单靠农民工的刚需，根本无力接盘大城市的楼市！

更不用担心，农民进城会跟你抢房子！

记住，房地产，早就今非昔比，形势已经变了。

房住不炒之后 房地产的未来：宜业宜居

没有一成不变的市场。

纵观房地产历史，我们一共有三个关键节点。

第一个关键节点是，2003年8月份，国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件。

这份文件，明确将房地产行业列为国民经济的支柱产业。

这是中国房地产的第一个转折点，从此我们开启了史无前例的房地产大浪潮，全国楼市普遍大涨！ 第二个关键节点是，2016年底，领导层经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

紧接着，前所未有的房地产调控大周期开启，限购、限售、限价、融资、土地等等，所有楼市调控手段全部用上。

针对群体也全面覆盖，开发商、销售、中介、购房者等等，没有一个漏网之鱼。

洗尽铅华，房子的居住功能重回首要位置，逐步剥离房子的金融属性，教育属性等等。

凡事跟“房住不炒”原则向悖的政策，立马就会被舆论广泛关注，过几天就打回原形，放松政策频繁一日游。

房价全面上涨的预期也被打破，炒房的人开始亏钱，甚至资金链断裂，“房住不炒”深入人心。

第三个关键节点就是，2020年5月份。

这次会议特别强调了“房住不炒”和“因城施策”，意思也很明确，虽然压力很大，但是也别想着走捷径，又回到刺激房地产的老路。

跟以往相比，对房地产的表述，又有了一个新提法：宜业宜居。

注意，不是宜投宜炒，而是宜业宜居！ 什么意思呢？

我国经济规模已经世界第二，房地产市场经过几十年的发展，整体上已经上升了几个台阶。

房子是用来住的，这是第一属性。现在一套房子动辄几百万，居住属性当然得跟上，配得上这个市场价值，让购房者真是享受到居住功能带来的高效用。

这跟消灭贫困人口一个道理。经济发展到一定程度，必须得消灭贫困，让整个社会更上一个台阶。

先让房子回归居住属性，争取实现居者有其屋，之后再向更高层次发展：由“住”升级为“更好的居住”！

更好的居住，就是后“房住不炒”时代的大趋势。

举个例子，从农业社会到工业社会，房子实际上已经更新了三代：

第一代房子是，茅草房，是农业社会的主力住房；第二代是，砖瓦房，是农业社会末期，工业社会早期的主流住房；第三代是，电梯房，是工业社会末期的主流住房。

未来的房子，将是第四代住房，比如，每层都有公共院落，每户都有私家庭院，可种花种菜遛鸟，建筑外墙长满植物等等。

总之，第四代房子只有一个标准，宜业宜居。

所以，接下来要把房子推倒重建么？当然不是！

1300万亿总资产 该转向了！

为什么不能推倒重建？先看看我们的现实情况。

4月24日，《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国当下户均拥有住房1.5套。

对比，成熟的市场，套户比一般也就1.1左右。比如，美国1.15、日本1.16、德国1.02、英国1.03。

也就是说，我国房子严重过剩，完全能够满足城市化率再提升15-20个百分点。

也就是说，未来二三十年，即便不再多建一套新房，当下的房子都够用，住房一点儿都不短缺。 再看一下另一个数据。

根据西南财大的报告，我国城镇房地产空置率高达22%空置房，总数量超过5000万套；腾讯网的调查也显示，我国住房空置率差不多22%。

也就是说，即便不建房子，当下的房子还能够容纳1.5亿农民进城。

什么意思呢？我国存在大量闲置房源，如果全部推倒重来，会造成巨大的资源浪费。

那怎么办？旧改。

根据标准，建成20年以上的小区都叫老旧小区，这些小区有一些共同特征，比如：

环境质量差、配套设施不足、建筑功能不完善、结构安全存在隐患、能耗水耗过高、建筑设备老旧破损的居住生活聚集居地。

老旧小区有多少呢？