[叶檀看股市]上市两年 突然变脸？！曾夹缝求生 如今却逆势扩张15倍！

长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。

这句话的前半段，最早出自北宋一位不知名文人，他在书中讲，这句话的来历是：“我闻古人之诗曰”。 说白了，他也不知道这句话哪儿来的。此后漫长的岁月里，这句话与发现它的文人一样，寂寂无名。 直到新世纪后，著名思想家李敖灵光一现，填上了后半句，从此这句打油诗，凭着戏谑与精辟，传遍大江南北。

可见，经济飞速发展的时代，大家都爱话糙理不糙。

转眼近日，“后浪”视频爆火，“前浪们”看的热泪盈眶，“后浪们”却说，这“爹味十足”。 一阵吵吵闹闹，视频背后推手得到持续曝光，从一场商业宣传上来说，这是极为成功的。

实际上，这位“背后推手”，才是真正凶猛的“后浪”。 商业领域，厮杀从来残酷，尤其地产行业，动辄上百亿资金来去，这里面“后浪”翻腾起的浪花，不容忽视： 据CRIC数据，刚刚过去的4月，正荣集团单月拿地金额，较一季度均值增长1490%，与此同时，其单月拿地销售比达到惊人的1.18。

十余倍增长，底气何来？

上面的两处数据，意味着正荣集团开始激进扩张，翻开其年报发现，2019年正荣集团实现销售金额 1307 亿元，同比增长 21%。 作为中等体量房企，高增长并不意外，但值得注意的是，其2019年净负债水平能维持在75.2%，且融资成本下降了3个百分点，持续低于行业平均水平。 那么问题来了，正荣集团的4月，凭什么这么“狂”？ 深入挖掘后不难发现，正荣集团是一个“能挣会花”的地产界“后浪”。

凭什么“浪”？

“钱袋子”能级高，疫情下恢复快。

据年报数据，2019 年正荣集团业绩贡献占比最高的两个区域，分别是长三角地区、海峡西岸地区，分别占销售总额的55.2%、24.2%。 值得注意的是，正荣集团进驻的城市，普遍能级较高，而且复工复产普遍在2月下旬全部展开，地产行业同样较快进入恢复期。 以正荣集团的大本营，长三角地区为例，据58同城数据统计，今年2月，一二线城市找房热度环比明显回升，3月持续上涨，涨幅均超过30%。长三角区域找房热度增长最快的三个城市，依次为上海，杭州，苏州。 而正荣集团长三角业绩贡献的前三甲，囊括两个恢复较快的城市上海、苏州，分别对销售额的贡献占比为3.9%，21.4%。 以上布局，一定程度上支撑了正荣集团的资金周转，使其并不太为“生存”发愁。 侧面来说，同样以长三角为大本营的新城控股，在4月的拿地金额较一季度均值增长同样高达475%。 “钱袋子”相对鼓鼓，这直接促成了正荣集团4月拿地的凶猛跃进。

主营业务清晰专一，市场回暖随行就市。

据公开资料得知，正荣集团共有三大业务板块，分别为地产、产业、资本。 但据东吴证券披露，住宅开发一直是正荣集团的绝对核心，集团总收益的99%都来自物业销售。 说实话，这是一把“双刃剑”，但就现在结果来看，市场环境一旦回暖，正荣集团就能随行就市。 值得一提的是，正荣集团专精布局强二线城市。据年报披露，正荣集团2019 年新增土储中 85%位于南京、苏州、合肥、西安等强二线城市。 这些城市可预期的高增长，同样也是正荣集团未来业绩的保证。 融资十分克制，攒钱做大事。

据年报披露，正荣集团2019年净负债率为75.2%，低于行业平均25.2个百分点，而且与去年持平。 值得注意的是，2018年正荣集团赴港上市，按说上市后融资渠道全面拓宽，但正荣集团的净负债率并未出现急剧上升。 以此来看，拥有充裕的融资额度的支撑，今年4月拿地的突然跃进，完全在能力范围之内，甚至可以说，此次的突然发力，正荣集团蓄谋已久。 以上，布局城市回暖较快，业务核心清晰专一，资金支持完整充沛，很难想象这样的房企，在土地市场上持续保持低调。 毕竟，挣钱是一门技术，花钱也是，就正荣集团往年出手的时间节点来看，“逆市抄底”是他的本色。 这一点从企业经营上找原因，就会发现正荣集团与当代“后浪”的性格，十分相像。

“后浪”正荣

进退有数，不花冤枉钱。

正荣集团的全国化始于7年前，时间相对较晚，落子区域集中在长三角、海峡西、环渤海、珠三角，以及中西部的强二线城市。 从以上布局思路可知，正荣集团的高风险偏好并不强，这样的城市布局为正荣集团带来的，是稳健增长的业绩表现。 据年报数据，在地产融资渠道全面收紧的2019年，正荣集团实现销售1307亿，仍然同比增长 21%。 虽说作为中等体量房企，如此增长并不意外，但结合19年75.2%的净负债率，与下降了3个百分点的融资成本来看，正荣集团在这一年并未过的很艰难，正常发挥的同时，正荣集团甚至还在“蠢蠢欲动”。

躁动的苗头。真金白银换40%“大跨步”。

首先，正荣集团2019年新增土储权益，从2018年的33%大幅上升至73%，用真金白银换40%的大跨步跃进，正荣集团或许已不满足自己“中型房企”的定位，横向对比来看，“前十龙头们”的土储权益同样为70%以上。 值得注意的是，正荣集团2020年的销售目标仅为1400亿，较2019增长7.7%，而2020年正荣集团拥有货源2500亿，结合上文来看，似乎正荣集团正在准备惊喜。

2020全年，似乎正荣集团只用保持60%的去化率就能达成目标，结合上文来看，似乎正荣集团正在准备惊喜。

另外，正荣集团虽然是家族企业，但从8年前开始，就引入了职业经理人制度，负责集团的投资战略及业务发展的全面管理。 创始人其子，反而是作为非执行董事的存在。

可见，正荣集团的发展野心，绝不是一家“小而美”的房企。 以上，可以预见，在接下来的2020，有关正荣集团的新闻，一定会变多，随着“前浪们”转型动作的频频出现，大批“后浪”定会.